为什么小产权房不能买？签订合同有效吗？

很多人会贪图买小产权房产，就是因为价格比较便宜，和其他的商品房相比，小产权房子确实在价格上有优势。但是这种房产的缺点也非常明显，没有合法的产权，交易也存在很大的瑕疵，因为无法获得产权，所以交易也是无效的。那么为什么小产权房不能买？签订合同有效吗？一起来看看分析。

1、小产权买卖合同无效能不能退款，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

2、出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

3、小产权房一般是指在农村集体土地上建设，但因为没有缴纳土地使用出让金而无法获得国家统一颁发的产权证明的房子。小产权房只能在本集体经济组织成员之间买卖和转让，向非本集体经济组织成员出售的小产权房，目前基本上是无效的。

4、小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

以上就是关于为什么小产权房不能买？签订合同有效吗？的内容分析，小产权房子的土地使用和预售许可证都没有，所以合同即使签订了也无法备案，根本无法获得产权，是无效的房产。