重视现场尽调，落实婚姻情况——一则关于小企业尽调的经典案例

作者丨师奕帅，来源丨信贷风险管理（xdfxgl01）

在近日发生的后述案例中，客户经理和风险经理在互相信任、密切配合的基础上，通过敏锐、高效的现场调查和关键点分析，拨开了客户有意的误导设计，形成一致判断，避免了“授信资金用于高风险用途的同时，还抵押无效”的恶劣后果。

对此，有两个方面的重要启发：

1、高度重视调查核实工作

不论是大中型民营企业、小企业还是零售授信业务，实践中的一个尖锐问题是，若按照通常标准，客户提供的资料在表面真实性、逻辑真实性上都没有问题时，如何处理？

此时，有效的方法是做好尽职调查（包括一线调查和二线的专业尽调）。尤其是金额较高、可承担较高调查成本的大中型民营企业和小企业授信业务，现场尽调工作尤为重要。

2、要落实相关自然人真实婚姻状况

因为直接关系到抵押是否有效，关系到保证的实质约束力，不论是公司还是个贷业务，都务必落实相关自然人的真实婚姻状况。

民营企业授信或个贷业务中，除借款人外，还多有涉及到自然人签字的情况：一是追加实际控制人的保证担保，二是个人提供住宅等抵质押担保。尤其是在将个人住宅或存单作为核心风控措施的授信业务中，抵质押人的真实婚姻状况是否落实，决定了抵质押合同签字时的共有产权人是否能齐全，决定了抵质押是否真的有效力（银行是否切实地享有优先受偿权），因此是全流程的重中之重。

案例情况如下：

一、业务背景

2018年1月某日，客户经理获客XX科技有限公司1600万元授信项目，由实际控制人王某（男，50周岁）名下的住宅抵押（评估净值2600万元，抵押率62%），并追加实际控制人王某提供保证担保。

初步调查材料显示，客户公司主营业务是代理某品牌电子产品。虽然公司流水较少，但个人流水金额较大，能满足第一还款来源需要。

客户公司征信报告显示，没有贷款记录。实际控制人个人征信报告显示，曾有多笔贷款记录，但目前没有贷款余额，也无不良信用记录。

抵押物位于北京市西城区德胜外，建筑面积240㎡，区位佳（配套成熟，学区房），估值合理，价值稳定，变现能力较好，目前为实际控制人所有并居住，取得时间为2005年。

王某说明自已的婚姻状态为离异，并提供了北京市某法院2001年（上述取得抵押物的时间之前）的离婚民事调解书。

上述全部资料在表面真实性、逻辑真实性上，都没有问题。按照通常标准，可以审查审批通过。

二、现场尽调及抵押物核实

风险经理在初审授信材料，为现场尽调做准备时，对一些经营情况产生了疑问，希望现场尽调时，能获得实际控制人切合实际的说明。

2018年1月某日，客户经理协同风险经理对客户进行了现场尽调和抵押物核实。

（一）对公司和实际控制人的现场专业尽调

在查看公司经营现场和面谈实际控制人的过程中，下述情况显示，公司经营真实性、授信用途真实性（直接关系到还款来源）都存在很大疑问：

公司在一个商住两用公寓中办公。银行调查人员约上午10：30分到现场调查，发现办公场所无正规工位，主室内有两名所谓员工各持一台笔记本电脑，其他两个房间里面有多人在睡觉。

现场，实际控制人王某先是介绍，公司的经营方式为网上直营与批发给其他电商，因电商模式而纳税纪录很少，结算也主要通过个人账户。但调查人员要求查看自营旗舰店时，发现难以登录互联网。

王某又解释，公司其实没有在网上开店，因为其经营模式主要是商品批发给其他网店经营者。针对查看仓库或发货记录的补充询问，实际控制人进一步解释说，经销商品在上海组装的，仓库均在上海，无法现场查看。

上述调查过程中，该实际控制人并没有流露出对其主营业务的热情、感受和丰富知识，只是干涩地回复调查人员问题。

（二）现场核实抵押物，发现真实婚姻情况的重大疑点

对抵押物的现场核实中，下述情况显示抵押人王某（也是实际控制人，居住在该抵押物中）自述的真实婚姻情况（关系到抵押签字人是否齐全，抵押是否有效），也存在很大疑点：

一是发现房间打扫的一尘不染，生活用品井井有条，家庭生活的气息浓厚，推测有女性日常打理。

二是对卧室拍照时（银行押品管理办法要求），抵押人强调一个虚掩的卧室里有小孩，希望不要对这间拍照。当尽调人员拍完其他房间后，该虚掩的房间里走出一名女性老年人，抱着一个几个月大的婴儿。

三是出门时，抵押人打开鞋柜取自己鞋子的过程中，尽调人员留意到，鞋柜里有一些年轻女性的鞋。

四是抵押人的相应解释较牵强，违背常理。针对上述观察到的情况，银行调查人员直接询问抵押人的婚姻状态，明确表示希望了解到真实的情况。抵押人依然坚持自己目前为单身，关于婴儿和老人则解释是前妻妹妹家的孩子，抱孩子的老人是其前妻的母亲。

（三）对重大风险点的延伸调查

调查抵押人的真实婚姻情况，抵押物的真实所有权人。针对上述抵押人（也是实际控制人）真实婚姻情况的重大疑点，客户经理认真进行了专项调查。结果发现，抵押人在2001年离婚后，还有两次婚姻：第二次婚姻，持续到了购买抵押物时（即该抵押物的实际产权情况，不排除是其与第二任妻子共有，只是实际由抵押人居住）；第三次婚姻，目前仍持续。

经再次询问，抵押人承认了上述真实婚姻情况，并表示不想惊动配偶签字抵押、保证。

三、风险分析和判断

（一）真实用途与还款来源问题

根据前述经营现场情况和实际控制人面谈情况判断，客户公司经营的真实度低，同时从其他情况也无法判断客户申请授信的真实用途。

合理推断是，银行授信拟用于实质风险高的领域，直接影响对银行的还款来源，因此该实际控制人无法向银行透露实情。

（二）抵押和保证手续的有效性问题

一个基础性的规则是，是否记载于产权证书上，和是否属于共有财产，并无必然联系。共有财产只登记在一方名下的，并不影响其共有财产的性质。对其的处分，需要遵守共有财产的相关法律规定。

1、抵押问题：

即使未被记载于房产证上，各共有人都须签字是不能逾越的红线

（1）法律规定

根据我国现行法律和司法解释，不论是按份共有 （较少见，且共有人名字通常都记载在产权证上），还是共同共有 （常见，共有人的名字往往并不记载在产权证上），各共有人都在签字抵押合同中真实签字，是确保抵押有效的红线：

按份共有，是指是指共有人分别按照确定的份额，对共有财产分享权利、分担义务。 共同共有，是指每个共有人对财产不分份额地享有共同的权利，承担共同的义务，不能分割。一般是基于共同生活、共同劳动而产生，如夫妻共同共有、家庭共同共有等。使用、处分应当由全体共有人协商一致，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。

2000年12月8日《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第五十四条规定：

按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。

共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
同时，《物权法》第九十七条【共有物处分或者重大修缮】规定：

处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

A.共同共有的，必须所有共有人（往往有未记载在产权证上的情况）签字，抵押才有效。

B.按份共有的，若要抵押生效则必须持有三分之二以上份额的人签字才可以（事先约定的即事先同意过了）；进一步地，考虑到处置抵押物时协调未签字的按份共有人的成本较高，原则上也应坚持全部按份共有人都签字。

另外，应当注意，按份共有时，可能还同时存在共同共有——如记载于产权证上、按份共有某处房产的几位合伙人，他们的配偶可能同时还是相应份额部分的共同共有人，也都需要在抵押合同上签字。

（2）司法实践

实践中，有的地区法院依据善意取得制度 ，可以在拍卖完成并过户的情况下，有条件支持抵押权人（银行）的优先受偿权，但这并无普遍意义。

依据物权法的规定，适用善意取得制度必须满足下列条件：（1）处分财产的出让人必须是财产部分共有人而非无所有权人。（2）财产受让人在取得财产时必须是善意且无过失的，即受让人在取得财产时不知道并且也无理由知道出让人是无权处分人。（3）财产受让人必须是有偿取得财产的，即向出让人支付了与财产相当的对价。

并且，各地法院对善意的尺度把握不同。其中，北京地区的法院，通常要求抵押权人必须尽到较高的审查义务，而不能仅依据房屋登记在一人名下就断定属于个人财产。对银行这类专业机构的义务，要求标准则更高更严格，不仅包括询问抵押人了解，更重要的是需通过婚姻登记、不动产登记部门的查询来核实不动产的真实产权状况。显然这种操作的实践难度极高，没有普遍可行性。因此，落实婚姻情况和真实产权情况，并完成相关签字，是可行方式。

另外，实践中容易引起误解的，是将“办理抵押强制执行公证”和“抵押合同有效”等同。实际上，前者只是程序性地确保签字人是真实意思表示，并不对其签字效力（如是否全部共同共有人签字，抵押是否生效）进行实体审查和公证——后者是法院的工作。

若共有人（尤其是共同共有或按份共有未达三分之二以上）未能都于抵押合同上签字，或银行事后不能证明相关人员知晓和同意（实践中很难，且成本过高），则抵押无效，银行不能获得优先受偿权，只能根据相关方的过错程度（实践中银行需要更高的注意义务，过错通常更大），进行一定比例的索赔。

2、保证问题

认定为夫妻共同债务，通常才有较强保障意义

根据2018年1月的最新司法解释 ，为第三方生产经营提供保证形成的债务，除非银行（债权人）能特别证明配偶实际上知晓和同意，否则不能形成夫妻共同债务。

与上述共同财产提供抵押的情况不同，夫妻中只一方签字而未形成夫妻共同债务的结果，并不影响已签字一方的保证效力。但是，该效力只及于其个人所有财产（包括共有财产的相应部分），不能及于配偶所有的财产；考虑到调查和举证家庭财产共有财产的高昂成本，夫妻一方单独保证的约束力较弱。

因此，在合规的基础上，除非经过专项调查分析并经有权审批人明确同意，也需要夫妻双方都在保证书上签字。

（三）小结

鉴于上述调查情况和风险分析，并考虑到实际控制人王某的诚信品质对今后风险状况的直接影响，客户经理和风险经理意见一致地否决了该项目。

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