我曾经在2月份时就说过：疫情是楼市的试金石，疫情是楼市分化的加速器！这句话绝对是可以载入史册的名言警句。我在6月1日的文章里还告诉大家：小阳春强烈的城市才值得重仓！现在半年已过，胜负揭晓。潜力城市大涨，过气城市凉凉！ 本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）
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旱的旱死、涝的涝死
深圳房价从去年光棍节调整豪宅税开始一路狂奔，疫情暂停2个月后，继续高歌猛进。2020年上半年深圳合计成交二手住宅4.4万套，同比去年大涨41.2%。刚过去的6月份，二手住宅成交量更是突破1万套大关，达到10594套，创4年以来的新高。这个成交量已经达到了上轮大牛市2015年的水平。至于房价涨幅多少我也没必要说了，大家都懂的，只可意会不可言传。但可以肯定的是在西部大涨之后，东部的龙岗和坪山已经开始轮动上涨了。4月份开始，东莞接过深圳的接力棒奋勇向前，房价直线上涨。松山湖一路领跑，短期跳涨30-40%，南城涨幅30%，南城万科金域华府一套63平方米的两房，年前挂牌190万，目前已是290万元。长安、虎门上涨20%，临深最近的凤岗涨幅也达到15%，凤岗标志大盘大运城邦，去年10月单价2.7-3万，目前挂牌3-3.5万。7月2日，东莞发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》。但该文件主要是对新房分批次开盘和预售价格的管控。力度很小，形式大于实质，不限购的二手房根本没有涉及到，所以，该文件完全无法从根本上遏制新房和二手房价格上涨的趋势。东莞对楼市的态度和深圳一模一样，喊的多，打的少。现在更为严峻的形势是，惠州已经开始出现异动，成交量明显提升，房价开始上涨。在遍地1万+的市场中，部分新盘备案价已经调整到了2万+，玖御府更是高达29999元/平，离3万一步之遥。
整个2020上半年，深圳都市圈就是一部最为浓缩典型的楼市教科书，教会你啥叫真正的轮动上涨、外溢上涨！深圳涨完，东莞涨，东莞涨完，惠州涨。今年下半年，惠州临深板块的大亚湾和惠阳，房价涨幅大概率会再次刷新大家的认知。尽情观看吧！接下来我们看长三角。上海、杭州、南京、宁波成交量是大幅提升，但房价只是微涨，涨幅严重跑输深圳和东莞。主要原因有两个：一是长三角缺乏上涨的领头羊，上海房价涨不动，谁也别想涨。二是长三角的调控政策始终没有放松，不像大湾区，深圳去年就开始松了，东莞二手房从来不限购，珠海更是2019年初就私下变相取消了限购，而惠州历来都是随便买。从全国范围来看，整个大湾区的调控都是比较松的。上海，杭州、南京、宁波这些回暖明显的城市，都是典型的内部分化上涨，而不是全面上涨。其中，学区房上涨最为明显，我亲戚19年年中330万购买的南京鼓楼树人学校50平的学区房新河二村，疫情之后开始大涨，目前报价430万，一年上涨100万。其次就是优质地段的豪宅上涨，房价越高卖的越好。另外就是限价新房倒挂导致万人摇号，搞得整个城市乌烟瘴气，炒作氛围浓厚。而郊区的普通刚需盘，却冷冷清清。整个长三角楼市典型的特征就是：豪宅通胀、刚需通缩！再来看京津冀，北京5月份新房二手房报复性反弹，量价齐升，6月前半月继续火热，只怪疫情不识好歹，跑出来搅局。据我预测，北京8-9月份之后会再次出现反弹行情。因为北京的刚需改善需求根本没有完全释放出来。上海3-6月份成交量连续大涨4个月，而北京仅仅是4-5月有所释放。也就是说北京还有一半的需求没有发泄出来。疫情缓解之后，北京有望迎来火热的金九银十行情。至于天津，成交量一般，房价丝毫没有起色，今年不会再有行情了。而环京，政策没有明显放松，就会一直凉下去，半死不活。但是房价不会再跌，因为已经跌无可跌，想入的朋友可以入，猴年马月能起来，就看老天眼色吧。以上长篇大论总结下来一句话：2020年下半年，深圳、东莞、惠州房价都会继续上涨。长三角重点城市会随着成交量的逐渐自然下滑而房价横盘。北京金九银十值得期待，但环京基本还是凉凉。青岛，济南、烟台、天津、太原、石家庄、郑州，贵阳，这8个城市房价持续下跌已久，而且疫情之后，在货币宽松、利率下调、纾困房企的情形下，楼市都没有起色，可见房价缺少有力支撑，不是急着洞房的朋友不建议买入，观望为主，等待政策信号。地方降息力度大于央行
目前，货币宽松的趋势没有改变，但是速度和力度有所放缓。因为高层发现，放出来的货币很多都淤积在银行里空转，无法顺利流到实体经济中去。所以，央行发明了直达中小企业的货币政策工具，把钱直接定向注入实体企业。但是，各大商业银行对楼市还是偏爱有加。贝壳研究院刚刚发布的《重点32城主流房贷利率简报-6月刊》数据显示：数据一：6月以来32个城市平均主流房贷利率继续下行，放款速度加快，信贷支出力度继续加大。其中，首套平均利率5.32%，二套平均利率5.66%，环比5月均下降2个基点，创18个月新低。解读：央行最近一次降低5年期LPR是4月20日，而这之后连续两个月都没有降。但是从以上32个城市的实际执行房贷利率看，6月比5月仍然在降低。这说明商业银行在不断的降低自己的加点数，从而降低实际发放的房贷利率。数据二：2020年以来，5年期LPR利率累计下调15个基点，而同期32城房贷首套利率下降了26个基点，二套利率下降了24个基点。解读：再明显不过了，上半年，各城市实际房贷利率下调的幅度远远大于央行5年期LPR降低的利率。以上数据总结下来就是：各地商业银行自行降息的幅度远远大于央行，央行降，我就降，央行不降，我也降！虽然目前宽货币正在向宽信用转换，但是降准降息的大趋势仍然没有改变。可以预见，下半年，1年期和5年期LPR还会有至少1-2次降息。现在高层仍然是在鼓励各行业加杠杆，而不是去杠杆。如何操作？
一、四大一线城市，今年就是无脑买入的最佳时机，广州还未启动，深圳已经涨过，这些都不是问题，问题是你自己的银票、房票、贷票何时搞定？搞定就入，不要犹豫。二、深圳、东莞、惠州的房价还会继续涨。深圳东部会补涨，东莞会继续，惠州临深会启动。如果有钱，首选深圳，其次东莞，最后惠州，因为惠州库存大、投资客多、二手市场小，即使涨了也是纸面财富，抛掉有些难度。三、青岛，济南、烟台、天津、太原、石家庄、郑州，贵阳，这8个城市持币观望为主，不是没有潜力，只是短期看不到上涨行情，年底可能还会阴跌。四、以前海南确实是扶不起的阿斗，未来咋样不知道，但这丝毫不会影响楼市的火爆，端午节售楼处的喧嚣已经说明一切。有钱有闲的朋友可以去实地看看。五、从4月份的深圳楼市整顿，到7月2日杭州、东莞出台文件治理万人摇和开盘价，我们完全可以看出，这些政策没有一条具有杀伤性，根本称不上收紧，而仅仅只是规范，因为现在的房地产需要的是保护而不是打压，地方政府比我们更明白这一点。所以，我们需要时刻警惕防范的不是政策收紧，而是政策放松。六、楼市第一决定因素是政策，这个大家都懂，所以，有政策，大伙一起涨，只是有快有慢，有早有晚而已。而没政策的时候，涨跌互现的分化将会体现的淋漓尽致。未来几年，假如没有政策大宽松出现的话，城市群分化、都市圈分化、城市分化、板块分化、小区分化将是决定你身价高低，阶层定位的核心因素！自己体会去吧！ 本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk） ，微 信 公 众 号：柯谈地产观（ID：lincokk） 
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