政府投资”旧改”也看收益 多地明确公共资金向基础需求倾斜

当前，各地老旧小区改造工程正陆续开展，成为居民改善居住环境、城市更新面貌、政府提升治理能力的重要切口。

由于缺乏明确的盈利预期，社会资本参与老旧小区改造的积极性不高，此前“旧改”多以财政资金为主导。记者观察到，相较往年，今年在政策安排上强调了资金筹措渠道的多样化——在原有中央补助基础上，增加了地方专项债纳入、金融创新支持等渠道。与此同时，各地积极创新资金使用方式，对不同层次的改造需求分类提供资金支持，提升资金使用效率。

“旧改”所需资金超6千亿 多地发行专项债

据市场初步计算，今年旧城改造涉及资金规模巨大。4月14日，国务院召开的常务会议要求，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。据华泰证券研报估算，若户均改造投资9.5万元，则2020年“旧改”市场规模约6650亿元。

Choice数据显示，5月18日-6月1日，陕西、厦门、天津、深圳四地成功发行“老旧小区改造”相关地方政府专项债券共70亿元，发行期限7年-30年不等，票面利率平均值为3.15%。

据不完全统计，截至5月末，至少有15个地方政府招标发行老旧小区改造专项债券，累计发行规模为136.90亿元。

公共资金向基础需求倾斜 “提升类”改造鼓励市场化

“旧改”资金规模巨大，如何把公共资金用在刀刃上，考验地方政府智慧。记者观察到，各地多遵循“向基础需求倾斜”的分配原则，加强资金精细管理。

据目前公开的23个省（区、市）老旧住房小区改造规划方案显示，多地按照基础类、完善类和提升类等对改造项目进行分类，对不同层次的改造需求，分类资金支持方式，提升“旧改”资金的使用效率。

政府投入亦需考虑收益 政企合作亟待切实落地

事实上，无论是专项债的运用还是社会资本的引入，均需考虑后续债务还续问题，这对“旧改”项目未来收益提出一定的要求。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐向记者表示，长远来看，政府对于老旧小区改造的投入仍需考虑项目的收益问题。未来仍需积极探索切实有效的政企合作模式，灵活采取政府委托、招投标、竞争性谈判等方式，兼顾改善居民居住条件与投资收益，建立起社会力量进入老旧小区改造项目的长效机制。

姜先登建议，可以在老旧小区管网改造完成后的一定期限内，对小区内的住户收取适当比例的额外供水供气费用。此外，亦可通过“旧改”添置各类便民服务网点，从而获得相应的租金或运营收益。