“海南的房地产不是外面想要多少就建多少，成为房地产的加工厂。”6月8日，伴随着国务院关于海南自由贸易港建设的发布会，海南省委书记刘赐贵的这番话瞬间冲上了热搜。
信号上，无比清晰：海南这次不会重蹈覆辙了，要下定决心摆脱对房地产的依赖。
不过，从市场情绪上，却出现了截然相反的信号。
看了眼未读消息，有读者开始私信我，咨询是否可以找机会上车，有的地产投资群里也开始讨论海南落户指南。
看了眼朋友圈，已经有多位曾经在海南从事过房地产生意的朋友，已经收拾行囊，准备杀回海南。
看了眼行业群，之前每天在群里面推送6-7套房源的海南开发商和中介，从6月1日开始就陷入了沉默。看上去，最近的业绩是不愁了。
不管政策层面释放什么信号，市场上至少有一批人认定，海南的房价又要涨了。
我在很多文章中都提过一个观点：“房住不炒”和房价上涨并不冲突，能够被政策击垮的都是泡沫市场。
在“房住不炒”的大前提下，房产投资的核心还是要看是否有足够的基本面支撑。
那么，在自贸港政策下的海南，有这个基本面吗？
来源：双极地产;
作者：双极地产分析师
不缺地的海南
在之前的文章中，我有讨论过，对于非海岛类的城市，土地资源本质上并不稀缺，稀缺的是区位。而海岛类市场，一个特殊的投资逻辑是，海岛土地资源的有限性。
拿开曼群岛举例子，开曼群岛的地已经被大资本买光了。所以房地产市场随着大宗交易大起大落。
2011年，Dart Group一笔大宗交易，直接占了全年房地产交易的28%，让全开曼的房屋成交价较前一年上涨了100%。
同样的，一笔大宗交易也会让开曼的房价暴跌，07、09、10、12年，开曼群岛的房价跌幅都在20%以上。
投资海岛房产，土地稀缺度是中观判断的核心指标。
海南这两年土地供应上的限制，也成为了唱多派一条重要的论据。刘书记在6月8日的发布会上也说：“我们土地是有限的”。
然而，海南真的很难套用其他海岛的投资逻辑。
相较于那些几百平方公里的国际旅游岛、避税天堂、国际港口，海南岛35,354平方公里的土地面积实在太大了。
而且从人口密度来说，海南在全球岛屿中可以算得上是地广人稀。
按照2019年的数据计算，海南省整体常住人口密度266.87人每平方公里。即使是人口密度最高的海口市，也不到900人每平方公里。如果把海口单独拎出来算作一个岛，这个“海口岛”的人口密度还排不进全球岛屿前100。
你说压制土地供应，学香港，继续推房价？
让海南糟蹋掉这次史上最大力度的政策支持，重新回归房地产的怀抱？然后像1993年和2013年一样重新跌到谷底？
不只是海南、也不只是过去。近些年，很多已经房价过高的岛城市场，都出现了流动性危机。房价貌似没跌，但交易额和抵押贷款市场都已经多年萎缩。
无所顾忌的畸形市场最终会裹挟着投资者、从业者一起完蛋。
更何况海南的土地资源规模远胜香港，底层逻辑本就不同。
那套用城市逻辑，看稀缺区位呢？
从城市建设密度，人口密度，城市规模来说，海南省各市的城市发展远未饱和。相较于其他的岛屿，海南现阶段城市发展、人口密度，距离出现稀缺区位也存在一定的距离。
有的人会鼓吹景观资源稀缺。别闹，中国3.2万公里海岸线，海景优美的地方比比皆是。从全球来说，海景作为景观的溢价空间都是有限的，现阶段海南房产的海景溢价已经接近触顶了。
政策红利多就见效？
这些年看了不少地方，有政策的不少，条件好的不少，最后基本都经不住房地产的诱惑，选择了更轻松的炒房卖地之路。
这种事海南已经干过2次，除了少数侥幸离场的幸运儿，有多少踌躇满志的投资客在这里折戟沉沙？
其实能看出来，海南省这几年摆脱房地产绑架的决心是很大的。2017年的时候，房地产投资占GDP占比是46%，全国第一。随着2018年的限购，当年的比例下降至35.5%，仍然是全国第一。2019年上半年，下降至21.2%，全国第三。降到了云南、安徽之后。
如果从政策层面不去大力发展房地产，依靠政策红利的海南岛，什么时候能够实现房地产的价值增长蜕变呢？
我的观点是，至少5年内不会有实质性变化。
贸易自由便利、投资自由便利、资金自由便利、进出人员自由便利和运输自由，这次的《总体方案》给了海南史无前例的政策支持和优厚的税收减免。
从短期来看，能够快速落地的政策，是每人每年10万元的离岛免税购物政策和部分进口税、企业所得税、个人所得税减免。
但是从数据来说，海南省2019年接待游客规模已经达到了8311.2万人次，过夜游客6824.51万人次，并且分别保持着9%和7.8%的增长率。
横向对比存在互补属性和地域邻近的其他旅游目的地，香港2019年接待游客数5591万人，新加坡1910万人，迪拜1673万，普吉岛989万人，越南850万人。
海南现有的游客规模和增长速度，不论是在海岛类旅游目的地、周边区位，还是购物天堂当中，都已经达到了非常高的水平。
刨除疫情造成海外游需求转移外，免税购物政策能够带来的额外游客增长其实很有限。
除此之外，企业税和个人所得税的减免。其实在国内的各个开发区并不少见。
我见过一些地方政府为了招商，私下里把退税额做到了惊人的地步。但最终的结果是，没有配套的人力资源、产业集群，各类企业还是留不住。
海南省本身底子弱，财政和GDP差，政府产业投资的判断能力和经验都不足，吸引和扶持靠谱的高新技术公司恐怕还有待时日。
而从房价本身的水平来说，如果锚定刚需，相较于当地居民收入水平已然不低。如果锚定度假型房产，对比东南亚其他度假类房产投资目的地，其实也已经接近合理价格上限。
抛开短期，如果把视角拉长至10年以上，我认为机会是一定存在的。
很多人都在说深圳等开放城市的发展奇迹是时代洪流下的产物，即使有政策扶持也不可能再现。
但接下来有一个重要的时间节点，是有可能创造深圳式的时代红利的。
那就是2030年前后，中国的GDP总量超越美国，中美力量对比发生明显变化。
届时的全球资本才能够更好的放下他们的骄傲，抛开他们关心的所谓“政治自由”，去更加谦虚的适应一个完全中国框架下的自由贸易港。
这个时间点本身也和海南省分阶段的发展目标保持一致。
到2025年，初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系。
到2035年，自由贸易港制度体系和运作模式更加成熟。
届时，海南的房地产市场在价值层面，一定会取得极好的增长支撑。
当然，这一切的前提是，当地政府别像上两次那样，忙着炒地皮了。
来源：双极地产;作者：双极地产分析师
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