房地产市场回暖 各线城市分化加剧

一扫疫情阴霾，刚刚过去的5月份，房地产市场持续复苏。值得注意的是，虽然大部分市场升温，甚至出现火爆的景象，但部分城市却面临土地流拍、库存高企、去化压力加大等难题，不同城市间分化加剧。

  土地市场受宠 溢价率上升

中原地产研究中心数据显示，今年前5个月，全国50个大城市土地市场成交额合计达1.7万亿元，同比增长8.8%。其中，29个城市的卖地收入超过200亿元，50个城市的卖地收入超过百亿元，均刷新纪录。同时，北京、杭州和上海卖地收入均超过千亿元。

目前土地拍卖市场溢价率明显上升。今年已经拍出的土地中，成交价超过20亿元的地块有44宗，其中底价成交的只有11宗，占比为25%。而在2019年，底价成交的地块占50%以上；第四季度拍出的高价地中，底价成交的占到60%。

在土地市场一片火热的背景下，三四线城市却频现流拍。克而瑞研究中心监测数据显示，3月1日至4月19日，重点监测城市共计有79宗地块流拍，其中三四线城市占比达65%。

对于土地市场未来的表现，克而瑞研究中心认为，在资金面和销售预期的压力下，未来会有更多条件不佳的地块无人问津，土地流拍率可能继续攀升。各城市的成交量价和市场热度虽然全线回升，但需求更有保障的一二线及部分三线城市土地拍卖竞争将更加激烈，各线城市之间的分化愈发明显。

  一面成交回暖 一面库存增加

各线城市住宅库存分化加剧。上海易居房地产研究院近日发布的最新一期《中国百城库存报告》显示，过半城市库存有所增加。具体来看，截至4月底，100个城市中有54个城市库存同比增长，部分二线城市库存上升明显。其中，5个城市库存同比增幅超过50%，日照库存同比增加114%，杭州库存同比增加75%，南宁、青岛和成都库存分别同比增加58%、53%和50%。但与之相对应的是，珠海、中山和南通库存分别同比减少38%、38%和35%。

  精准调控是关键

一面是火热难抑，一面是平淡如水，房地产市场分化现象仍难消除。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，需求较为集中是关键原因。从2006年到2016年，都市圈人口有了很大增长。都市圈和非都市圈人口相比，新增人口中90%均在都市圈内。

在进一步精准调控下，对于后期市场，上海易居房地产研究院研究员姚方表示，在今年经济下行压力加大、政府工作报告仍重申“房住不炒”的大背景下，热点城市二手房交易难以维持目前的活跃度。

日前，成都4万人摇786套房、杭州近6万人争抢959套房源等个案被推上风口浪尖。究其原因，其售价明显低于周边二手房价格。