哪些城市的房产值得重仓？

我的优点不多，但是我极为专注，喜欢把一件事做到极致。我写文章的初衷从未变过，那就是分享房产买卖的思维和技巧。

思维的转变，需要跨越几轮房产周期，技巧的积累需要在每轮周期都有操作。所以，你在网上可以看到许多东拼西凑的水文，看完没有任何收获。但是，我会保证在我的每篇文章中，让你都能学到一些核心的思维和技巧，绝对是在别处你根本看不到的。废话不多说，以下是干货：

本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）

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哪些城市值得重仓?

没有刺激的回暖，才是有价值的回暖。

我从2月份就预测说了，今年小阳春会推迟，现在啥结果，大家有目共睹。但是，国家今年面临如此之大的疫情，至今没有松口“房住不炒”，而是坚守底线。所以年初到现在，有10多个城市都是宽松一日游。

在这种没有大尺度刺激的情况下，越是回暖快的城市越有潜力，越是反弹高的城市，越值得重仓。

回想2015年开始的上一轮房地产浪潮，说到底是国家的强刺激：大放水+去库存+货币化棚改，所以鸡犬升天，别说大城市了，就是中西部小县城都房价翻倍。所以，准确的讲，上一轮行情根本看不出哪些城市有潜力，是全国性的普涨，蒙蔽了民众的双眼，都误以为自己所在的城市潜力无限。

反而是这次疫情之后，大家都处在同一起跑线，都没有过激的宽松政策，只有央行的挤牙膏式的降息，在这种局面下，能够显著回暖的，才是有内生动力的潜力城市。比如，深圳、上海、北京、杭州、南京、成都、东莞等。

所以，如果你想知道你所在的城市到底有没有潜力，我可以告诉你一个衡量标准：

一、今年4-5月份小阳春相比去年3-4月份小阳春，一手房或者二手房的成交量已经追平或者显著超越的一二线城市，可以重仓投资并长期持有。

二、今年3-5月份，无论新房还是二手房都没有显著小阳春行情的城市，可以歇菜了，自住可以买，不要买二套，投资不建议。

这也就是我从今年2月份就告诉过大家的，疫情是楼市分化的加速器。透过疫情，好歹一看便知。

通俗点讲的话就是：没有小阳春的城市，坚决远离，小阳春强烈的城市才值得重仓！

放的水流向哪里？

只要有货币超发，就会有涨价出现，不管是消费类商品的涨价还是资产类商品的涨价，货币的购买力都会下降。

多印出来的钱，总要有个流向，要么是去买消费类的商品，体现为我们统计局CPI的上涨，要么就是去买资产类的商品，体现为房价、股价的上涨。

放出来的水，如果流向“穷人”，就会推动CPI通胀上升；如果流向“富人”，就会推动房价、股价上涨。

我们放水这么多年，物价没有显著大涨，其实房地产才是最大功臣，房地产是蓄水池也并非浪得虚名，而是实至名归。

那么，这也就证明了，其实这么多年，我们放的水都流到了“富人”手里，而留在国内的富人大多数都用来买了房。

当然了，这也是我们国家的英明之处，房价上涨总比大面积的物价上涨要更合理，更能保住民生。

贷到就是赚到

2020年5月28日，人大闭幕后，高层在记者会上说到：“过去我们说过，不搞大水漫灌，现在还是这样，但是特殊时期要有特殊的政策，我们叫作放水养鱼。没有足够的水，鱼是活不了的”。

我们不搞大水漫灌，但是要养鱼，必须要有足够的水。未来几年，水是管够，渴是渴不死了，就是小心别淹着。

我有个同事，刚刚50岁，这辈子从未有过贷款，名下有且只有一套房，而且是2000年初全款买的，夫妻公积金账户里躺着100万余额。他常常兴致勃勃的畅想着10年后退休那一天能取出来这100多万公积金来当做养老金。2015年上海房价大涨前，我就劝过他贷款买房，但他思想保守老化，始终不为所动。现在看看，一手好牌打个稀烂。

上周有个新闻挺热闹，杭州6万人摇号远洋西溪公馆的959套房子，因为这个盘比周边二手房倒挂7000元/平。

对于倒挂新房，大家都知道摇到就是赚到，其实，对于贷款，更是贷到就是赚到。

货币超发的时代，没有贷款的人最吃亏，贷款越多反而越受益。

说到底，放水会加速PF两极分化，这个道理，从未变过。

开发商不傻

因为疫情，开发商的好日子来了。

这几个月，全国各地土拍火热，地王不断涌现，地方政府缺钱缺的心慌，全都拿出了压箱底的宝地，开发商得到了各大银行放的水后，拼命抢地屯粮，造地王。

中原地产数据显示，截至5月29日，全国土地市场持续升温，特别是北京、上海、杭州卖地收入过千亿元。全国50个大城市卖地1.6万亿元，同比去年上涨12%，27城卖地超过200亿元。高价地持续出现，单宗超过20亿元的地块有44宗，溢价成交占比75%。

开发商抢地的原因主要有三个：

一是为了让开发商活过疫情，银保监会对融资端放开了，开发商手里不缺钱；

二是各地政府已经放松了新房限价，从一线到二线都是如此，比如上海前滩的新房去年之前一律限价8.5万，而今年5月份前滩刚刚开盘售罄的东方惠礼均价是9.2万，而即将6月开盘的三湘印象名邸已经高达12.4万。北京同样如此，去年土拍还是限竞房的天下，今年拍的地很多都是不限价。

三是开发商对未来楼市热度充满希望，这个希望不是自己给的，而且政府给的。

融到的钱便宜了，利息低了，开盘价又没有限制了，而且政府都是拿出最好地段的地来卖，如此有利可图的前提下，开发商不抢地才是真的傻！

租售同权长路漫漫

这次政府工作报告没有提及“租售同权”，细心的朋友应该会发现，今年开始“租售同权”和大力发展长租公寓都很少再提及。原因就是去年很多长租公寓爆仓，租赁住房太难做了。

在我国，租房为什么发展不起来，因为所有人租房都只是过渡，最终目的都是买房。这就会导致，租金很难超过自己月收入的30%，而买房子的月供却心甘情愿超过收入的80%。

没有人愿意长期支付高房租，也就是意味着我国极度缺乏高端租赁客户。租金高不了，那长租公寓就只能和贷款公司同流合污，连蒙带骗的诱导租客办理网贷，然后长租公寓提前拿到一整年的贷款租金再去扩张规模，一旦这种打时间差的游戏失手的时候，就直接爆仓。

租赁住房想要长久发展下去，必须依靠高租金，而不能依靠信贷游戏。但这却与我国国民根深蒂固的产权意识互相抵触。

租售同权、租赁住房不是不能全面实现，而是会长路漫漫，道路坎坷。

所以，别指望着不久的将来，通过租房就能入读重点小学，租房就能享受这座城市的全部利好。

否则，北京西城区也用不着绞尽脑汁的多校划片，六年一学位了，花上千万全款买房的都不能保证入读重点，租房，更是想都别想。

不过租售同权的饼还是要画的，但终究只是不能吃的画而已！

贷款置换

4月份，深圳经营贷流入楼市的闹剧，沸沸扬扬，深圳住建局调查的结果是数量极少。实际多还是少，只有银行信贷员和贷款中介最清楚。没有这种灰色收入，这个行业早就倒闭了。

最近，有很多朋友咨询，以前的按揭贷款是否需要置换成经营贷？对于这个问题，有个基本原则，就是要看利息差有多少？

利息差超过2%，才有置换的必要。

举个例子，假如你之前买房按揭了100万，利息是6%，现在你换成利息4%的抵押经营贷，一年可以节省2万元的利息。而你置换一次交给贷款中介公司的服务费就是2%，另外还有帮你全款垫资的费用。也就说转换后第一年你赚到的利息差2万元是直接交给贷款中介的，从第二年开始每年节省的2万元才是你的。而且，经营贷需要每5年归还一次本金，然后再贷出来，到时候又需要一部分垫资费用和贷款服务费。

另外，通常来说，真正的投资者一套房产持有5-8年就会置换，超过10年都是少数。

所以，假如把利息5%的按揭贷款置换成4%的经营贷，缴完手续费后再持有几年后卖掉，那么其实你根本没有赚到。

因此，各位朋友，假如你们想要置换贷款，建议利息差至少要超过2%以上，否则根本没必要折腾。

能买就别换

对于我这种买卖经历无数次的人来说，有个深刻感受：能多买一套就咬牙多买一套，卖一套再买一套的置换是人世间最累心的事！只要是操作过的人，一定倍感赞同。

卖房最简单，买房有难度，置换最要命！

我记得在前年的文章里说过，房子的套数比面积重要。在满足了自己居住需求之外，尽量别买大户型，同样总价，两套2房绝对比一套4房强太多。

房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。

在保证房产中上等品质的前提下，要尽量多买，而不是一直置换。

租客的意见很有价值

最后再讲两点买二手房的技巧，绝对实用。

假如你计划买有租客的二手房，那么看房过程中一定要认真私下询问租客的居住感受，最重要的是以下几点：房子有无邻里矛盾、有无违章搭建待拆，房屋结构和装修有啥硬伤，房东为啥卖房。

以上几点是你是否买这套房子的重要参考因素，当然也可以作为你砍价的关键筹码。

大小中介的差别在哪？

大中介和小中介的业务员水平没有任何差别。大中介业务员流动频繁，新人替换快，能力参差不齐，反而是开的很久的小中介里有不少年龄大的老油条，业务反而更熟练。

对于买房规避风险来说，大小中介都一样，根本没有差别。他们都是希望在你第一次看房之后就两眼一抹黑的直接网签交中介费。所有隐藏的风险和陷阱，大小中介都不会主动暴露出来砸自己的饭碗。这是人性，和中介大小没有任何关系。

连锁大中介唯一的好处就是，假如交易出了问题，操作不下去闹上法庭，大中介会顾及品牌形象，选择公平处理，息事宁人。而小中介会为了一点利益和你鱼死网破。

所以，从规避风险角度来说，大中介根本没有任何优势，出了事也只会用钱摆平，这是公司的制度优势。代价就是中介费高。

所以，对于买房老手来说，可以选择中小中介操作，自己把关，自己避坑，中介费还低。而小白们还是选择大中介吧，至少出事后，树大招风，能够相对公平的处理，不至于太吃亏。

被房子捆绑的人生

最后，和大家谈谈人生体会。

小时候总觉得“人要有梦想，万一实现了呢”是一句屁话。总觉得成功与否都是天注定，都是靠父母。但等你经历多了，看多了之后，会越来越否定宿命论，看到人性的伟大。

作为一名老大哥，我深刻体会到一点就是：越想成功才越会成功，越想赚钱才能越有钱。每天削尖脑袋往上爬的人，总会功成名就。你周边都是有钱人，你也一定不会受穷，你朋友全都是炒房客，你房子一定也多的吓人。佛系只是拼搏者晚上自舔伤口的措辞罢了，真正佛系的人注定会一事无成。财富的积累从来都不是偶然。

对马云来说，房子就是一根葱，但对我们普通人来说，房子才是鲜活的人生。

我不是鼓吹大家买房，只是我能深刻体会到，作为中国人而没有房子的下场！

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