5月4日，一个93年姑娘掌握400栋楼的故事刷屏了。
炒作，套路，贫富差距，别有用心。众多负面的评价纷至沓来。抛开情绪，在27岁取得这样的成绩你羡慕吗？一个正常家庭的大学生奋斗7年有机会实现这样的生活吗？把这个故事转发给了很多的朋友，地产圈、投资圈的都有。大多数人的反应都是，这绝对不是真的。即使是后面事主澄清说自持的物业有10几栋，剩余都是代管的也鲜有人相信。少数几个将信将疑的朋友，也都认为，这背后肯定有没有曝光的事情。
双极分析师去查了以下，这个叫雷迪的姑娘表面上持有了下面3家公司，租窝儿信息科技（广州）有限公司、迪家公寓物业管理（广州）有限公司、迪家物业投资发展（广州）有限公司。租窝儿那家公司的品牌目前查到的信息都是在做短租、民宿生意，Airbnb上的房源仅有4套，评价数不多。
打开迪家物业从去年9月份后就鲜有维护的公众号，可以看到大部分功能都处在维护状态无法使用。
通过减租活动的入口，可以进入到这个创始人的蘑菇租房的入口。我个人不是很熟悉这款应用，在移动端能够看到数百套房源，而在PC端进能够搜索到5套属于该物业的房源。姑且用这些现有的数据进行一下推算。
通过房源信息能够看到，绝大多数的房源都属于广州白云龙归夏良的村的区域。移动端显示的房源中，最便宜的房源380元一套，总共只有77套1000元月租及以上的房屋，主力户型面积都在20-30平米左右。
由此可见，迪家主要做的是城中村的低价公寓，按照很多网友的说法，这个区域的房产相当多是小产权房。从PC端的数据来看，迪家5套房子的总面积125平米，月租金累计是3549元。每平米的月收益为28.392元，每平米年毛收是340.7元。按照网上查到的信息，这个区域55-90平米之间小产权房的价格，大概是在19.8-31万元一套，大致的价格是3440元每平米。
不考虑空置率的情况下，一栋物业的毛租金收益率大概在10%上下。网上用广州一般大产权房来进行收益测算并不算客观。400栋楼，12000多套房源，平均一栋楼有30个房间。按照25平米一套，每平米3440元的价格核算，一栋中间水平的楼，价格也就258万元。虽然考虑到长租公寓40%-50%的空置率，不过我们有理由相信，这个女孩出资自持的物业也不会是市场上随处可见的均价水平，所以从收益率来看，加杠杆持有10多栋楼完全是可能的。30岁上下的年纪，每个月上百万月供炒房的炒房者，双极分析师也见过几个。如果有足够的魄力，在27岁拥有10多栋楼收租，并不是不可能的事。搏一搏，很多年轻人都有希望做到。可是，这真的是美味的蛋糕吗？这些房子之所以毛收益看起来较高，就是因为产权存在问题，所以房价较低。这种类似的情况在海外也有很多，比如说双极分析师曾经在神户看过一个单位，总价20万，毛租金回报率约为18%，扣除各项税费后净收差不多能够到10%。但那个单位的是老租赁产权，到2034年就到期了。如果到期后不能有效解决，那么相当于14年下来的净收益只有40%。就目前的案例来看，广州对于小产权房的拆迁政策算是比较严格的，如果这个小房东不是该村的户籍，那就要看她后续的手段了。那么，如果脱离了小产权的高租金回报，这还是一门好生意吗？如果是自持物业，在国内的租金回报率和贷款体系下真的很难实现。租金回报率上，国内住宅的年化租金收益根本覆盖不了融资成本；贷款制度上，没有像外国interest only这种只还利息的贷款方式，无法仅靠租金就形成良好的现金流。只能够采取租金+房价增值+证券化或消费金融的模式。但目前看来，即使是房源方面最有优势的开发系长租公寓品牌，也走向了掉队、放弃、转型的阶段。如果是二房东呢？
表面上看，二房东作为需要资金较少的方式，似乎是资金较少的年轻人可以选择的方向。在短租民宿领域，我确实看过很多赚钱的朋友。在不考虑规模化的情况下，50%-80%的年化收益的案例在我身边都有出现。但吃亏的也不在少数，即使没有疫情的影响去年，我也曾经听到这样的说法，“我要再做民宿，我就是个孙子。”长租公寓领域，从2018年开始，二房东模式的各大品牌几乎是每周一爆。激烈的行业竞争，让依靠资金错配、融资、消费金融生存的各路玩家一个个走上了资金断裂的边缘。乐伽、爱公寓、鼎家... 这些名字的背后，是一个有一个租房者和房东同时被坑，无处维权的苦楚。一个在国外被无数大型企业验证过的成功模式，为何在中国进入了水土不服的死局？房价能降吗？对于相当多持房者来说，宁可空置，也不会容忍房价下跌。爱租不租！贷款放水？让长租公寓模式获得喘息空间？不敢呀！房地产的疯狂造富，一定会让这笔钱蜂拥的推升房价。在国内，成规模的长租公寓已经成为了一个赌徒的游戏。空置税似乎是一个选择？可是，各地真的愿意收吗？占绝大多数的有房者真的愿意收吗？ 
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