旧改广州样本：政府全程主导 房企以小博大

政策利好下，广州城市更新正按下加速键。3月以来，敏捷、俊发、方圆、丰乐集团均相继拿下增城旧改项目。

今年以来，广州政府启动招标公开环节的城中村14个，增城占据9个，其中四条村成功出让，总投资金额超173亿元。

“从去年开始，广州市住建局发布了多个城市更新的相关文件，并对旧村改造成本测算，村民回迁复建安置、搬迁奖励等做出了详细说明，使房企的改造成本大幅降低。” 4月17日，在一家上市房企负责旧改项目拓展工作的王成（化名）告诉时代周报记者，广州对旧改政策不断优化，也使房企的参与积极性不断提升。

广州旧改新特点

作为全国最早进行城市更新的城市之一，广州对旧改的推进一直都比较谨慎。

自2009年广东省出台第一条城市更新办法，十年的时间里，广州一共仅成功改造10个村，其中全面改造了5个旧村。

转折发生在2018年末，广州市政府陆续发布《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》等旧改政策。利好政策影响下，广州旧改版图开始吸引房企争夺。

“深圳是完全市场化运作，而广州是‘政府主导’原则，在整个项目的生命周期，政府始终承担着裁判角色，对项目的推进，起着非常重要的作用，协助房企进行拆迁，在收储以在转给企业，大大缩减了项目周期。”

除全面改造之外，以局部拆建及功能置换为主的微改造也是广州城市更新的一种新模式。

诸多不可控因素

房企热衷参与城市更新的背后，是低成本、高利润带来的巨大诱惑。

“旧改就是一个以小博大的过程，房企可以用很少资本，创造出一个很大的蛋糕。越早介入旧改项目，获得的利润就越多。”陈海登向记者表示。

“一般而言，城市更新项目毛利润率通常可达40%，而招牌挂项目的毛利率有时候仅为旧改一半。”4月17日，一家国有房企的华南投资经理告诉时代周报记者。

然而，以小博大带来高利润诱惑背后，往往也伴随着项目拓展难度增加、转化周期较长、不确定因素增加等多种风险。

项目拓展难度增加是房企在旧改过程中面临的第一大难题。