保利的套路：央企第一地产股隐藏了5个秘密

4月15日晚上，保利地产年报一出，炒股群里就炸了锅，每10股分红8.2元（含税）的方案，相当于直接给了股东一个回报超过5%的理财产品，这还不包括保利地产去年股价上涨的部分。所以，很快有人卖出地产企业排名第二的万科，买进排名第五的保利，并在后面跟了一条评论:“万科你看看有多猥琐。看看保利多么敞亮。”

保利地产也在年报里多次提到，公司“规模稳居行业前五、央企第一”，2019年实现签约金额4618.48亿元，实现营业总收入2359.81亿元，净利润增长更是高达47%，堪称是近几年最完美的一个财务年。

但在坐稳央企第一地产股、公布高分红方案的同时，保利地产亮眼的报表其实也掩盖了很多问题。

01 利润高增套路化

利润可以隐藏，也可以做高，这几乎是房地产圈公开的秘密。保利地产在业绩预告时公布的净利润增长幅度为40.5%，正式年报发布的时候净利润增长被调高了7个百分点，至47.9%，这也是很多小股东产生激动情绪，认为保利地产业绩超预期的缘由。

02 分红兴奋剂

保利地产2019年年报中最亮眼的地方在于分红，甚至因为分红增加而掩盖了销售增速的问题。

03 增速

有一位业内资深人士曾经说，保利地产是一家“配速”非常好的企业，过去十年中其销售额增长率始终在20%左右，很稳。

但2019年保利地产的销售额增速下降到了14.08%，只不过被跳涨的分红数据掩盖了。而且仔细分析保利地产营业收入的区域结构会发现一个问题：北京、上海及这两个城市圈内的营收碰到了增速问题，更多的增长来自于西部和其它二线城市区域。

04 纠结的杠杆

一位保利地产的员工在私底下吐槽：央企受限制太多了，民营企业借钱是超最多了去借，但保利的杠杆率就要受到很大限制。

2019年保利地产年报中有一组非常纠结的数字对比：公司净负债率56.91%，同比大幅降低23.64个百分点；但增加了91.8亿元的永续债。

05 渠道依赖症

去年关于代理和渠道的争论非常多，主流的声音是地产企业销售中过多依赖外部资源将来会被绑架，导致市场敏感度和利润率下降，因此一些房企开始注重自建渠道，不知道保利地产会不会在2020年改变对外部销售力量的依赖，不过央企的结构性调整的效率不要期待过高。