楼市，将走向何方？

楼市20年，从未像今年如此的纠结。别说百姓看不懂未来楼市走向，就连很多房地产的从业者也是一脸迷茫。

根源在哪里？就在于客观上我们需要楼市宽松些，而主观上依旧还在努力坚守。

搞平衡是人世间最难的事情，太靠左不行，太靠右也不行，但最终目的是我们能够沿着这条直线继续前进，而绝不是停止不前。

  本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_kk）

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风向

我知道你们觉察不出这种风向的变化。所以我来告诉你：3月24日，人民网发文《买卖双方入市意愿强，多地二手房市场回暖》：

4月1日，新华网发文《阳春三月 楼市复苏》：

4月7日，人民网发文《东北证券：3月市场复苏 楼市“小阳春”4月有望体现》：

4月8日，新华网发文《北京楼市成交量持续回暖 次新二手房签约量超往年同期》原文说到：“3月以来，北京楼市持续回暖，新房、二手房成交量出现大幅反弹。很多机构纷纷预计4月份有可能再次出现2019年的小阳春现象。”

4月9日，人民网发文《3月部分城市楼市成交量明显复苏》：

各位，是否已经感受到了风向的变化！

我国一二线城市房价高是事实，而且是无法改变的事实，但我们现在的主要目标不是让房价跌，更不是让所有人都能轻轻松松的买的起房，而是要让楼市回暖。在这个疫情叠加经济危机的国际环境之下，各位固执的亲们，请放弃房价大跌的幻想。请保持和高层一致的世界观，不要把自身局限的视野当成普世价值来衡量。

我明白有一些读者对我的乐观不理解，但是请收起你的偏见，坦然客观的看待这个社会。只要你心气顺了，你会比现在更有成就的。

君子，从来不是怼天怼地，而是顺势而为。从不愿意接受到坦然面对，才能说明你真的成熟了！

走向

2020年3月初开始，深圳，上海领衔率先开始回暖，杭州、南京、苏州、广州紧随其后。这和2015年3月是多么惊人的相似啊！

如果这种回暖态势能继续延续至2-3季度，那么高层可以完全不予理睬，因为已经起到了稳定器的作用。但如果国内经济受国际环境拖累严重，导致楼市回暖中断或者疲软，那高层必定会出手扶持。

因为，房地产这座高楼崩塌的危害，要远远超过病毒的影响！

时下很多人有一种理论，就是经济下滑，外贸企业倒闭，会导致收入降低，没人买房，房价下跌。持这种理论的人其实根本不懂房地产。

20年来，你收入增长几倍，而房价又增长几倍？哪座城市的房价是靠社会平均工资撑起来的。

越是在经济下行的时候，富人们越是会注重资金避险，大量进入楼市，撑起高房价。

当下在如此重压的调控政策之下，深圳房价还能逆势大涨，这和收入下降有何关系？

收入降低不会影响房价，企业关门不会影响房价，房价涨不涨只与政策是否宽松有关，政策宽松是房价上涨的充分又必要条件，也就是二者可以直接划等号！

买房靠啥赚钱？

如果我问你们，买房靠什么赚钱？我相信90%的人都会回答：靠房价上涨。

错。大家都涨，就相当于没涨！现在人人都是万元户，人人都是百万富翁，有用吗？屁用没有。

花同样的钱买一套房，未来5-10年，身价可以差很多倍。

通过买房来赚大钱靠的是以下三个技巧：

1、用钱赚钱。从银行合理合法的贷款出来买房，用银行的本钱赚自己的利润。对于别人来说，房价只是上涨一倍，而对你来说，一个行情就可以赚到N倍。多年之后，货币购买力被稀释，你还给银行的还是那点可怜的本金。

2、 笋盘。我曾经说过，买房的第一衡量标准就是便宜。便宜可以覆盖所有的缺点。如果你还在纠结这套房子房型和楼层的话，那说明房价还是不够便宜。

急抛的二手笋盘和限价的新盘，是你这辈子必须去占的便宜。买到一套就顶你10年工资。所以，我很瞧不起那些10年坚持不懈买福利彩票的人，请把这种毅力用在买房上，摇中的概率要远远大于彩票中奖的概率。

3、压注潜力板块。当年的浦东、曾经的宝安、之前的河西、现在的通州。跟着政府投资的方向投资。庄家都不怕输，你怕个啥！

不同的板块，升值相差几倍。同一个起跑线，终点却天壤之别。

普通人买房只能抵御通胀，但是无法和别人拉开差距，你能弯道超车的机会只有以上这三点，别无其它。

负债赚钱靠胆量，笋盘赚钱靠经验，板块赚钱靠眼光。你具备几点？

环二线的坑

很多朋友会留言问我：绍兴柯桥、安徽滁州…这类环二线的城市值不值得投资？下面我给大家仔细分析下：

现在都在讲城市群、都市圈，各个省也是一拥而上的蹭这个热度，喊个口号，搞个群。

但是，我要坚决的告诉你：只有环一线，环二线全是坑！

环北京的天津，环上海的苏州、环广州的佛山、环深圳的东莞，为什么可以发展起来，而且都已经达到了万亿GDP的规模。这是因为四大一线城市都在着力发展第三产业服务业，工业制造业低端业态都在搬迁外溢，从而成就了环一线的天津、苏州、佛山、东莞。这四座城市正好与四大一线形成了绝佳的互补关系，成就了典型的“前店后厂”的合作模式。

一线和环一线是在互相成就，相依为命！

而杭州、南京、重庆、成都、郑州、武汉、长沙这些二线省会城市，根本没有发展到产业外溢的阶段，而是还在不停的与周边城市竞争和争夺资源，目前各个省还在不遗余力的做大做强省会城市，提高省会城市的首位度。

二线和环二线是虹吸和被压榨的关系！

所以，很多人问我，杭州旁边的绍兴柯桥，嘉兴海宁，南京旁边的马鞍山、滁州，西安旁边的咸阳有没有投资价值，我都会明确的告诉他：完全没有，不要投资。除非是你被流星砸中了，买完之后，环二线被二线吞并了。

什么时候，二线变一线了，等到那时环二线或许才会有价值，只怕你没有耐心等到那一天。

学区房的行情

从2月底开始的这轮回暖，一线和重点二线成交量最大的是三种房子：学区房、倒挂新房、大户型改善。

第一波行情就是3月份开始的学区房热潮。现在看来的确如此，其实这根本不算预测，而是多年来的经验积累。

楼市里，最抗跌的产品是小学和初中都属于第一梯队的双学区房（含九年一贯制重点学区），其次是第一梯队的小学学区房。然后才是核心地段的品质次新房。而最不抗跌的是显著高于周边价格的高溢价豪宅，剩下最最不抗跌的就是没有学区的郊区老破小。

在整个楼市里，学区房是完全脱离楼市大行情的独立存在，而且永远是只涨不跌。对于学区房而言，根本不需要分析房产政策，根本不需要看利率高低，所有利空所有利好，最后都会被学区房转化为利好政策。学区房根本不受楼市政策的制约，学区房只受入学政策的影响。

目前深圳的学区房已经比年前涨价至少5-10%，而根据我第一线的实地看房，上海的学区房成交极为迅速，不过价格基本保持稳定。以下这位朋友也很焦虑，过完年常州的学区房也涨价明显：

所以，对于需要学区房的朋友来说，一定要提前考虑，越早买越划算。因为公办民办同步招生已经在很多城市实施，而且是将来发展的大趋势，未来公办重点的学区房价值还会继续提升，因为家长们已经开始被迫从挤民办转向了买公办。

所以，现在还计划考民办的家长们，尽量还是提前置办一个公办学区房托底更为保险。

哪里可以买，哪里需警惕？

深圳：钱够就买，有钱就买，不论是首套还是改善，不论是自住还是投资，原因不再赘述，懂者已懂。

北京、上海、广州：已经是房价底部，未来能否大涨，没必要预测。微涨，长期上涨是毋庸置疑的。首套刚需尽管买，千万别幻想房价再跌，任何一次危机的最终结果都是房价继续上涨。投资要衡量自己的杠杆高低、月供能力，不建议超过自己能力的高杠杆投资，因为也许你没等到房价大涨就自己先爆仓了。

苏州，南京、杭州：这三个回暖明显的城市，刚需可以进场。这三座强二线属于内生性需求很强的城市，良好的经济发展，较高的人均收入，持续的人口增量，都是房价持续上涨的保障。高杠杆投资继续观望，等待政策利好。

南通、沈阳、大连：去年涨幅很大，而且没有明显调整过，非迫切刚需都要谨慎入场，观望为主。

天津，济南、青岛：去年跌幅很大，目前基本到底了，但是后期上涨动力明显不足，刚需可以入，投资需谨慎。

以上的第五、六条是之前文章里的，因为文章不在了，这种指导性的纯干货丢了可惜，所以重新发出来，供大家参考。

不要相信任何人

这条是房产买卖技巧，我以后争取每篇文章都更新一些实操技巧，保证实用。

在自媒体界，论房产买卖经验，还没有见过比我更全面更精准的人。我的经验都是纯人肉的积累，都是无数次的历练所得。保证你拿来就可以用，绝对可以让你趋利避险，顺利过关。

超过10天都没有卖掉的笋盘，绝对不是笋盘，而百分之百是个坑。当中介告诉你有一套房型好、楼层好、装修好、小区好、学区好的房子，价格还极为便宜的房子的时候，如果这套房子已经超过10天还没有卖掉，那它一定是存在着不为人知的内幕和缺陷。

因为在二手房圈子里，高手如林，真正的笋盘根本不会轮到你来捡。除非你有幸是第一时间知道这套房子的人，否则绝不会有漏网之鱼。这时候才是考验你能否精准识别和把握机会的时刻。

当一套性价比非常高的房子超过10天没有卖掉的时候，你要做的是千万不要被面前的这个中介忽悠，千万不能只听他的一面之词，因为他的唯一目的就是避重就轻，掩盖房子的缺陷和内幕，催成交易。

这时，你应该至少从另外的两个中介那里侧面打听下这套房子的内幕。因为中介之间都有竞争关系，他们非常乐意告诉你这套房子的全部真相。最后汇总下三家中介的全部信息，这样你就可以还原这套房子的本来面目了。

占坑

4月9日，高层颁发了两份重要文件：《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》、《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》。

两份文件具体内容我就不再赘述了，直接给大家总结中心思想如下：

通过推广农村集体建设用地入市和城乡建设用地增减挂钩政策，把农村土地资源往城市里赶。通过放开户籍限制，把人口往城市里赶。

提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市。加快发展重点城市群。大力推进都市圈同城化建设。

现在国家已经想明白了，把人和土地都集中到大城市，重点发展大城市，再通过大城市带动都市圈和城市群发展。

那么对我们普通百姓来说，能做的其实很简单，就是早日去大城市占个坑，因为只有大城市的坑才会越来越值钱。

所以，你问我未来大城市的房价如何走？我只能说，人多的地方房价还会涨。

不管你是否愿意面对，这就是潮流所向、大势所趋，而且已经汹涌而来！