楼市回暖前，必须掌握的10条买房技巧

有一句话说的非常好：被误解是表达者的宿命。不管你说涨还是说跌，说回暖还是说冰封，总有人不愿意接受。

但不敢面对现实，是你自己的问题，有任何抵触情绪请自行排解。我的初衷和职责就是客观理性的分析当下楼市，预测未来行情以及分享一些买卖房产的心得体会。

从2000年初开始，经历了中国房地产历史上所有的起起伏伏。所谓的空头、多头，在我眼里都是浮云。

我写文章的唯一宗旨就是：提前告诉你一个真实的市场！

来源：柯谈地产观

我3月12日发布文章《楼市，正在迅速回暖！》，我相信房产自媒体界，没有人比我更早的觉察到这一行情的到来。在我之后，才陆续有很多大V开始发布相关信息。

回暖，不愿意面对也无济于事，因为这就是事实。

易居旗下公众号对上海所有售楼处1月至3月15日的到访客户数据做了统计整理，数据表明上海新房的看房热度正在大幅度的增长：

至于上海的二手房热度我完全可以以一个买房亲历者的身份告诉你，带看量和成交量已经开始大涨。据我熟悉的几个中介经理讲，最近几周成交了很多去年挂牌一年都没卖掉的大户型。而且学区房成交的特别快，总价低品质尚可的学区房挂牌1-2周一定会卖掉，性价比高的更是要拼手速。

根据透明房地产研究院统计，3月1-10日，杭州十区新建商品住宅累计成交2477套，成交金额140亿元，而年前的1月份成交套数及金额分别为6575套、233亿元。也就是说，3月前十天的成交量已经超过1月份的1/3。看来，杭州3月份的新房成交量极有可能超过疫情以前的1月份。

而就在3月18日，杭州诞生了今年第一个“万人摇”项目，3月18日当天，融创城推出的417套房源摇号登记人数已经超过12000户。

以下是杭州好房网统计的二手房成交数据，签约量的快速增长显而易见:

而深圳的情况更是早已刷屏。3月7日，招商蛇口太子湾湾玺104套2000-5000万的公寓当天清盘，随后13日加推的14套房源8秒抢光。3月16日晚，宝安沙井的万科星城只用7分30秒4栋288套公寓就全部售罄。

我在上一篇文章里就已经告诉过大家：2020年这轮楼市回暖的引领者是：深圳、上海、广州、南京、杭州。现在看来，这种加速回暖的趋势已经越来越明显！另外，济南、青岛、大连、西安、成都也已经出现回暖迹象。

趋势的东西，我点到为止，是否愿意面对，全看你自己。

接下来我想分享一些绝对实用的干货技巧。如果全部掌握，则大有裨益。

一、当下，对所有城市来说，政策只可能越来越松，不可能再次收紧。保持政策不变就是最严的调控。

二、接下来的每个周六周日，看房者会越来越多，无论是新房还是二手房。所以，为了保证你有一个清醒的头脑和理智的判断，尽可能的选择工作日下午天黑之前看房。这样你可以看的更加仔细，也能获得中介和销售更多的信息。最为关键的是你不至于在慌乱中仓促下定。

三、现在除了深圳房价还在微涨之外，其它城市尚处于单纯的成交量回暖时期，房价还没有变化。如果二手房成交量能连续大涨2个月，房价必定开始明显上涨。因为，现在房东的心态是，价格合适就赶紧抛，等到房东开始发现自己房子很抢手的时候，涨价将会变成趋势。

四、2020年1月19日新版征信系统已经上线，但是直到目前为止，新版征信系统还没有显示“共同借款人”信息，因为央行还没有要求各银行报送。也许是受疫情影响，这个工作延后了，至于何时启动不得而知。

也就是说，属于参贷人而不属于主贷人的配偶，如果现在离婚的话，在新版征信报告上是仍然看不到任何贷款记录的。

我周围已经有朋友在通过离婚获得首套首贷的资格买房了。当然了，我们应该旗帜鲜明的反对炒房，这种钻政策空子的行为应该予以强烈谴责。

五、有抵押或者按揭的房子，并且产证上是夫妻双方的名字，如果要去掉一方名字，必须拿离婚证和离婚协议书（写明房产和未偿还贷款归谁）先到银行办理抵押变更，再到不动产交易中心去名字。对于没有抵押或者按揭的房子，产证要去夫妻一方名字的话，拿结婚证或者离婚证都可以直接办理。夫妻之间去名字和加名字没有任何税费，只有10元工本费。

六、在各个城市里，链家的中介费都是最高的。比如上海，上家交1%，下家交2%，通常这3%都是下家承担。假如是买1000万的房子，单单中介费就要30万。而且链家的中介费基本不打折，能搞到9.5折就很不错了。

所以，假如你和链家中介看房，看中的房子一定要牢记详细的地址和门牌号码。那么接下来，你可以把这单生意交给自己熟悉的中介来做。对于白白送上门的生意，他给你中介费打5折是应该的。这样的话，同样买1000万的房子，中介费就能省下15万。

当然了，我不是教大家跳单，只是说中介之间也应该有公平竞争，没有任何政策规定，和哪家中介看房，就必须在哪家中介成交。中介费也应该是竞争力的一种表现。

七、链家内部电脑系统里有大量的刚刚挂牌但是没有上线到外网的房源，另外还有刚刚成交但是没有在外网显示的房源。你跟链家中介混熟了之后，可以定期到他电脑里查看这些内部信息。

这样你就可以第一时间提前得到刚挂牌的优质房源信息，而且可以知道最近几天成交的每套房子的实际价格是多少。只有充分掌握这些信息，你才有可能买到别人买不到的高性价比房子。

八、看房前，切记重新买个手机号，重新申请个微信号，作为买房专用，切记不要把工作生活的手机号和微信号给中介，否则未来5-10年你将永无安宁之日。直到现在，我还是会接到中介电话，问我10年前就早已卖掉的房子现在方不方便看房。

九、未来10年，我们的房贷会被通胀淹没。利率越来越低，物价和收入越来越高，这是大势所趋。

所以，千万别看到现在房价不涨或者下跌，就不敢贷款或者少贷款。正确的做法应该是在自己能力范围内尽量多贷款贷足款，还贷期限拉到最长，并且采用等额本息的方式，总之，现在月供越少越划算，欠银行越多越久越划算。

目前，上海的房产抵押经营贷利率已经低至4.35%，而且是20年等额本息，这比房贷利率（5年期LPR）4.75%还要低。所以，都在说要防止信贷资源流入楼市，在如此大的利差面前，资金的去向可想而知。

十、目前一线城市里还有大量短线炒房客的只有深圳，北京、上海、广州只剩下刚需、改善和长持投资者。

未来相当长的时间内，深圳房价的涨幅一定是领先北上广的，因为深圳落户门槛低，补缴社保简单，商务公寓有学位有积分又不限购，而且最关键的是深圳供不应求，政府调控决心又不强，动不动就刺激楼市。

所以，假如想要投资回报率高，深圳是首选，而想要工作生活舒适便利，北上广更合适。

以上10条技巧，我仅仅是点到为止，不便展开详细讲解，各位务必要反复研读，这10条技巧互相搭配，完全可以扩展出至少20条操作细则。再说一次，我不鼓励炒房，但我支持刚需和改善买房！

希望在2020年，大家都能买到满意舒适的好房子！

来源：柯谈地产观