疫情之下,全球房地产会受到哪些影响?

转载 双极地产  2020-02-27 14:04  阅读 1,199 次
“相较于2017-2018年,造成61000人死亡的流感,以及每年死于蚊虫传播疾病的上百万人。现阶段的新冠病毒,恐慌大于疫情本身。”
倨傲,一家28年的加拿大老牌地产投资机构给出了上面的分析。
“这不过是一个严重点的流感罢了,不会对房地产行业造成实质性影响。”
乐观,这是在2月初时,双极分析师与一个美国本土地产从业者沟通时,对方发表的评论。
“等疫情结束后,去当地看看再说。”
观望,这是过去一个月,双极分析师从投资者口中听到最多的一句话。
“几个去海外的看房团都取消了,亏了好多钱。”
焦虑,与国内海外房产的同仁交流时,对方无奈的抱怨。
如果说2月上旬,中外还被隔离成两个世界。2月中下旬,随着日本、韩国、新加坡、意大利等国疫情的爆发,世界房地产进入同一个世界。

来源:双极地产;

作者:双极地产分析师

与疫情来临前的世界不同,这个世界的主题是封闭,各国开始对于跨境人口流动严防死守,而随着人口流动一起被封锁的,还有跨境资本的流动。
封闭之下,全球的房产市场随着疫情开始洗牌。

东南亚:失去了中韩游客的凛冬

2019年,中国游客的规模已经占到了泰国游客总人数的30%,全年消费规模达到180亿美元。
疫情的来袭击溃了这甜美的蜜月。
根据泰国旅游代理协会的统计,今年2月的前10天,中国游客的预定量同比暴跌了99%,随之带来的游客预定总跌幅也高达71%。

如果说2019年,曾经火热的泰国楼市已经从盛夏转入深秋。这波疫情就是泰国房产的寒潮。
根据评估机构的数据,2020年初至2月下旬,海外买家在曼谷购买公寓的总数仅占总交易量的10%,较去年同期腰斩。曼谷及周边地区有多达10万套控制公寓。
2019年4月,为了抑制泰国房产市场的泡沫,泰国央行开始给市场降温,将首付最低比例上调至20%,而在今年的1月底,为了刺激本土买家的购房需求,该比例再次回调至10%。
可是,随着全球范围内疫情的爆发,这些政策恐怕杯水车薪。
春江水暖鸭先知,泰国的头部开发商Land&Houses已经表示,不会在2020年开发任何公寓项目。
同样受到疫情冲击的还有菲律宾房产。
作为2019年东南亚最热门的房产投资标的之一,菲律宾在2月2日,出台了对华采取了旅游禁令。
禁令之下,受到影响的不只是游客,更有大量的离岸博彩行业从业者。
根据高力国际在2019年11月发布的一份报告,离岸博彩行业占据了马尼拉大都会可出租办公室面积的10%,约合114万平方米。
随着旅游禁令导致的规模扩张受阻,马尼拉的办公室空置率可能会从4.3%左右飙升至5.4%-7%。
与此同时,由于中国员工难以返回马尼拉,公寓的空置率也在近期上升至10%到19%之间。
而这个还只是中国部分带来的影响。
根据菲律宾旅游部发布的数据,在2019年到达菲律宾的820万游客中,有160万是中国人,占到总数的22%,位居主要客源的第二位。

排名第一的韩国游客多达198万人,占到总数的24%,排名第四的日本人,以68万的规模,占到总数的8%。
随着韩国疫情的爆发,菲律宾已经在26日发布旅行禁令,禁止韩国庆尚北道的旅客入境。
与菲律宾类似情况的还有越南,2019年1月至9月,越南共接待了420万中国游客和319万韩国游客,占到了越南国际游客的一半以上。
虽然没有房地产领域的统计数据,但最积极停飞中韩航班的越南,目前承受的损失一定不会少于泰国和菲律宾。

韩国:第一大投资国的“战疫”

如果你还认为中国是世界第一大对外房产投资国,那么你还停留在2017年。
随着政策的趋紧,中国对外的房产投资规模已经在过去两年断崖式下跌。根据Real Capital的数据,在2018年,中国大陆地区的跨境地产投资已经低于新加坡。

从商业地产层面,2019财年,韩国成为了亚洲最大的对外投资国,投资规模达到了中国大陆、中国香港、新加坡的总和。
而这个现阶段买遍全世界的亚洲金主,在2月26日下午,确诊感染人数已经达到了1261例,成为除中国外确诊感染人数最多的国家。
与此同时,截止26日,有近30个国家开始对韩国人进行入境限制。
作为一个资本输出国,韩国在2019年接受的跨境商业地产投资总额也不过12.56亿美元,而其在法国2019年的写字楼投资就高达47.24亿美元。
因此,韩国疫情的爆发,将直接影响其主要投资目的地的房地产市场。
2018年开始,为了对冲风险,韩国投资者开始减少对美国的投资,开始转向欧洲市场。除了法国外,在英国、西班牙、比利时、爱尔兰、卢森堡,乃至中欧和东欧的很多国家,都能够看到韩国投资客的身影。
截止2月26日,相较于中国疫情爆发时的全面停飞,仅有新西兰航空、越南航空、香港航空、国泰航空、日本航空、新加坡航空和泰国航空停飞了前往韩国的航班。

日本:奥运会生死之战

相较于资本输出的韩国,计划于2020年举办奥运会的日本则是国际投资的重要受益者。
以大阪为例,2013年整个大阪的房地产市场成交额中,海外投资的占比仅有15%,而在2019年,这一占比飙升至40%。

从房价数据也能够看到,2013年申奥成功后,日本房价进入了持续6年的增长期。这其中诚然有安倍经济学的功劳,但是去通胀后数据也告诉我们,日本的房价在过去6年持续挺进。

中国大陆的投资者有一个误会,认为日本今年的房地产热是大陆投资者热炒的结果。
事实上,2019年,日本市场的主要房产投资来自于中国香港、美国和韩国。
世邦魏理仕和GreenOak等国际地产巨头,在2018-2019年中,对大阪进行了总计16亿美元的房地产组合投资。
而同期,大阪的跨境资本仅出售了8亿美元的资产,实现了09年以来的首次明显逆转。
这背后一切的支撑都是即将举办的奥运会。
而根据美联社的消息,如果新冠状肺炎疫情在5月下旬得不到控制,2020年东京奥运会可能会面临取消。
所以说,未来3个月将会是日本房地产行业的生死之战,如果奥运会取消,过去6年的房产增幅将化为泡沫,国际地产投资将重新回归净流出状态。

全球主要区域:伦敦要小心

在疫情的冲击下,美国房产会受到明显影响吗?
或许不会,因为早在2018年4月至2019年3月,国际买家在美国的房地产投资额就已经大幅下滑了36%。2019年第二季度,外国资本的卖出量已经超过了买入量。
疫情可能出现的外来投资减少,早已经在过去一年半的时间被消化了。

而同时,巴黎和伦敦的房产市场却面临着较大的风险。
这两个城市房产市场的海外投资占比都超过了50%,巴黎我们前面讲过,韩国投资者是巴黎房地产市场的主要投资来源。
在伦敦,2019年上半年有58%的房地产投资来自海外。本身英国市场在顺利脱欧后形势明朗,应当会有增量的海外资本回流。
但随着冠状病毒疫情在欧洲扩散,这一轮涨势可能见不到了。
同样涨势扭转的还有中东地区,随着2020年世博会预期的刺激,2019年上半年,中东地区的跨境房地产投资流入高达89亿美元,较2018年同期增长了62%。
可是随着疫情在中东蔓延开来,阿联酋作为主要的全球和区域空中运输中心,有可能会错过海外房产投资入场的最佳窗口期。

写在最后

当跨境投资放缓,不同国家的房地产市场将面临截然不同的命运。
由于中国房价高、体量大、租金回报低、外资限制的特点,跨境资本的减少在中国房地产从业者的视野里不值一提。
相反,在全球疫情数据爆发的同时,北京的开发商已经借着疫情中的政策利好,开始挥舞着巨额资金高价拍地。
可即使作为一个地产从业者,即使我们曾经预测过这样的场景。在疫情未散之时,就见到这场盛宴开场,心中不免有些发堵。
诚然,房地产关联产业多,经济影响力强,靠房地产来提振经济是一个轻车熟路的选择。
但这样的狂欢,是我们希望看到的救市结果吗?
来源:双极地产;作者:双极地产分析师
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