为什么社会主义国家的人更爱买房？

很多人会有一种错觉，认为中国人爱买房，而外国人不爱买房。而事实上，这个世界上只有买不起房的人，没有不爱买房的人。对于很多的欧洲人来说，购买一套属于自己的房子就是他们人生的终极理想。

中国人所谓的爱买房，其实是一种“无房羞耻感”。所有国家的人都爱买房，只不过部分国家的人会觉得没有房是一件让人羞耻的事情。

这种羞耻文化从何而来呢？

我们先来看一下世界上各国的自有住房率：

自有住房率最高的5个国家：

毛里求斯 99.1%、罗马尼亚96.4%、新加坡 90.7%、克罗地亚 90.5%、斯洛伐克90.3%。

自有住房率最低的5个国家和地区：

瑞士 43.4%、中国香港 51%、德国 51.9%、奥地利 55%、韩国56.8%。

来源：双极地产

作者：双极地产分析师

中国的自有住房率比较常用的数据是90%，居于全球第6。不过也有个别机构采用的是70%，整体来说居于世界前列。

双极的分析师发现，在住房自有率排行榜的前列，几乎都是曾经或者当前的社会主义国家。

对于那些曾经的社会主义国家来说，即使苏联已经解体了28年，他们的住房自有率仍然居高不下，甚至持续上升。

如果更深入的了解，你会发现，这些国家的社会文化中普遍存在着一种和国内相似的无房羞耻感。

罗马尼亚在很长一段时间都是世界上住房自有率最高的国家，直到最近几年才被毛里求斯超过。

之所以拥有如此高的住房自有率，源自于苏联解体时大规模的住房私有化。

1990年，当时的罗马尼亚政府还拥有全国70%的公寓所有权。当1991年罗马尼亚政府开始出售这些房产的时候，1套房子的价格仅售10万列伊。那几年，随着汇率的下跌，这个价格比一台彩电的价格贵不了多少。那几年，几乎每个罗马尼亚家庭都买了自己的房子。

全国性的自有住房逐渐在民众心目中形成了这样的观念：有一套自己的房子是理所当然的事情。

而社会的观念反过来决定了商业运作。很少有企业试图去探索房屋所有权的替代方案。因为所有消费者都在说：我要买自己的房子。

而被消费者影响的企业又反过来影响了消费者，银行不断提供低利率的购房贷款，房地产开发商不断设计更容易支付的解决方案。购房者们似乎也没有了别的选择，因为所有的地方都在告诉他们：你要买自己的房子。

2009年，全球经济危机，罗马尼亚的房价在一年内暴跌了40%。房价的下跌一直持续到2015年才停止。现如今，罗马尼亚的房屋均价大概在1,239欧元约合9673元人民币每平米。

也正是在房价暴跌的2009年，罗马尼亚政府出台救市政策，其中包括低息的贷款利率和首套房购房者5％的首付比例。

正如社会学家Bogdan Iancu所说，罗马尼亚的中产阶级是建立在信贷之上的。

28年过去了，年轻一代的罗马尼亚人似乎仍然没有摆脱无房羞耻感。85后、90后的罗马尼亚人纷纷背上了30年的房贷，在市郊买上一套自己的房子。

这背后的原因有很多：

家中的长辈会不停地督促年轻人买房，也会尽可能的提供资金的帮助；银行贷款的月供恰好基本与每月的租金持平，住自己的房子会更有归属感；大部分房东不会提供长达数年的长租，租房市场的短租文化；为了避税，大部分出租合同比没有依法申报，房东可以随意的提高租金和驱逐租客。

31岁的罗马尼亚年轻人Stefan Pana在2015年买了自己的房子，他说：“在一个理想的世界里，我想成为一个租户。只要能够保证我可以长期的租住在那里，我会选择租房。”

而与之相对的，大部分罗马尼亚开发商不会将租赁单元视为房产开发可行的商业模式。租金价格太低，资金回流太慢。

大部分罗马尼亚房东都会购买一至三套房，这些房大多存在于老破小的小区，只有一些简单地家具。据统计，三分之一的罗马尼亚住房处于年久失修的状态，防震差，结构设计和供暖系统都存在问题。

一个罗马尼亚人说：“大部分住房都掌握在老一辈人的手中，这使年轻一代无法生活，年轻人无法在大城市生活和居住。”

越来越多的年轻人开始逃离罗马尼亚。1992年，罗马尼亚开始人口负增长，2000年之后，负增长开始逐渐加速，现如今已经达到了-3.8%。而出生率在2013年之后也开始持续的下跌。

年轻人不愿意待了，不愿意生了。

有趣的一点是，住房自有率最高的三个国家：罗马尼亚、新加坡、克罗地亚，过去三年的住房自有率均在不断提高。而住房自有率最低的三个国家和地区：瑞士、中国香港、德国，过去三年的住房自有率却在逐年下跌。

2015年瑞士的住房自有率还是43.4%，2019年，这个数字下跌到了42.5%。部分统计数据甚至显示，在瑞士的主要城市，日内瓦、洛桑、苏黎世，平均90%的居民都只能租房子住。

关于租房这个问题，很多瑞士人自豪的说，因为我们的租房保障体系特别的完善，所以我们不需要买房。

关于这种观点，双极的分析师只想说：装，买不起就是买不起。

根据1996年的一项调查显示，83%的瑞士人表示自己想要买房而不是租房。其实瑞士人是想要买房的，只不过买不起、养不起。

不过不可否认的一点是，瑞士租房确实比买房划算。对于瑞士人来说，没有自己的房子，确实没什么好羞愧的。

瑞士的房价从2004年到现在一共只跌过2年，现如今丝毫不比北京便宜。几个主要城市的房屋均价差别不大，以日内瓦为例，公寓的均价大致在1.25万欧元，约合9.76万元人民币一平米。

由于瑞士的大部分人都是租房，所以瑞士的法律明显偏向于租客，比如说：房客如果在签约后发现房租明显高于往年及周边，可以在30天内向法院提出申请调低房租；如果房东终止租房合同，承租人可以出于困难的原因要求延长租约。除非房东的利益超过承租人的利益，否则住宅类的租户可以最多延租4年；租客还可以自由的进行装修和养宠物。

除此之外，由于瑞士很多的国际企业都会为员工提供租房补贴，这也促使了越来越多的瑞士人选择租房。

而对于房东来说，瑞士就是一个很不友善的国家了。本身3.33%租金收益就不高， 房产税、净财富税、州所得税、联邦所得税，几样加在一起，最高可以到年租金收益的55%。更不用说房东还有责任定期翻新建筑外墙和附属公共空间，以及一个功能性核掩体的费用。

难怪瑞士人都不宁愿租房而不买房了。

但是，良好的租房政策和租房补贴似乎也不是长久之计。就好像今年上半年发生在德国的大规模游行活动，那些不买房的欧洲人突然发现，自己连租房都不租起了。

“居者有其屋”是孙中山先生在1924年之前提出的理想，我们经过百年的发展已经比全世界绝大多数国家做的更好。

但换而言之，这似乎又不是孙先生理想本来的味道。我要有自己的房子，似乎成了一个人们肩上的又一座大山，成了很多人唯一的选择。

相应的，我们也不认为瑞士、香港、德国的低住房自有率是正确的，高房价、高税收逼得人们买不起房、养不起房，不得不租房，那也是社会发展的一个悲哀。

“无房羞耻感”,这是一个在我们的时代背景下被放大出来的新概念，分房-买房-买不起房的三步发展路径似乎出现在了每一个曾经有过共有产权住房的国家。

我们不希望看到，最后是通过大部分人都买不起房来得以解决。我们也希望不会出现补贴-租房-租不起房的新困局。或许，更好的房屋所有权的替代方案、更好的租房商业模式，能够有朝一日在这个问题上实现平衡。

作为一家海外房产的投资服务机构，我们也希望通过瑞士人租房和卖房的选择帮助投资者理解一个问题。

很多投资者会认为，低住房自有率代表着租房市场的投资机遇，因而很多低住房自有率的国家成为了国内投资者的首选标的。

但事实上，世界上没有人不想买房。如果一个国家的房产连本国人都不愿意购买，除了文化差异之外，其房产市场中必然存在着导致这种文化的市场基础。

理解这一市场基础，是海外房产的投资者做出正确决策的必要条件。

来源：双极地产，作者：双极地产分析师