细数2019年那些“凉凉”的土地

2019年虽然商品房市场上行惯性仍在，但土地市场已经先一步迎来了变化，房企购置土地面积同比大幅下滑，土拍热度也持续低位。在“三稳”日渐下沉、叠加信贷收紧的行业大环境中，地块底价成交、流拍成为土地市场中的常见现象。

01 市场综述：市场下半年土拍热度趋冷  溢价率探底、流拍率回高位

2019年，土地市场的指标变化比行业整体来的更快一些。与依旧保持上涨的商品房成交金额不同，房企购置土地面积已经先行进入下行通道，2019年，在三四线市场景气回落，房价增速放缓的情况下，土地市场成交规模也停止了上升趋势，全年土地购置面积2.58亿平方米，同比下降11%，再度进入下行通道。

02 城市表现：典型城市地市“冰火两重天”  合肥流拍与高溢价齐现

土地成交建面在减少的同时，成交结构也发生了相应变化。受自然资源部4月份出台的分类调控政策影响，多数住宅消化周期较高的三四线城市减少了土地供应；另一方面也和三四线城市楼市表现平平有关，多数房企对一二线土地的关注度明显提升。就全年数据来看，一、二线城市2019年的成交量比例达到24%，较2018年提升了2个百分点。不过，从底价成交比例和流拍率来看，这些城市地市却呈现“冰火两重天”。

03 特征分析：高单价地块更受市场关注  底价成交占比较小、流拍率也更低

1、底价成交：在低总价、低单价土地中，底价成交同样常见

2、土地流拍：高单价、高总价地块反而流拍率较低

04 总结：地价越便宜越不被看好  济南、保定等城市仍可继续观望拿地机会

经过上文对2019年来重点监测城市底价成交及流拍地块的出让底价、楼面底价、出让规模、以及区位特征等指标进行梳理，能够得出：尽管当前融资仍然保持高度收紧，但条件优质的高总价地块仍然能够成功出让，反而是那些地价比较低的土地更容易遭遇流拍。