新的趋势形成了：户口价值在下降，房子价值在提升

最近中新网报道了美国租房市场的现状，这篇报道中的几组数据相当扎心：

热门的萨克拉门托、河滨、西雅图等地，房租每年上涨超过5%；

洛杉矶有三分之一的租户要将收入的50%用于支付房租；

在18—29岁的美国人中，房租占收入的比例已经升至历史新高的29.1%；

在纽约，18-29岁的美国人房租支出与2000年相比增加了75%，但实际收入却在下降；

58%的低收入家庭交完房租后，钱包里剩不到500美元；

在40岁以下的租房者中，80%的人认为有一套房能够强化财务意识，包括对资产增值的理解以及对冲房租上涨的能力等；而超过80%的有房一族也持相同观点。

美国富人也开始进入租房市场，抬高了房租水平，中低收入家庭压力山大；

数据显示，自1965年-1995年，全美租房比例维持在36%左右，1995-2004年，自住房比例上升至69%，租房比例相加至30%，2008年前后，美国房价下跌，此后全美自住房比例开始走下坡路，至2016年全美租房人口达到了36.6%。

分年龄来看，35岁以下家庭中，租房比例超过65%，35-44岁的家庭中，租房比例为41%；45-64岁家庭中，租房比例为28%；65岁以上的老年人租房比例稳定在20%左右。

2016年哈佛一份住房状况报告显示，全美仅有45%的租房者可以在居住区域买房，而在热门城市，这一比例仅有10%。

对比中国，链家研究院2017年的一份报告显示，中国整体租房比例约为11.6%，人均年支付租金为6000元左右，但各项数值正在不断升高。

数据显示，目前一线城市和强二线城市房租占月收入比例已经超过30%，属于高房租水平，但如果从房租和房价之间的巨大差距来看，未来很可能房租加快速度赶上房价。

随着城镇化的持续深入，大城市租房人口比例还会上升。

美国已有83.7%的人口居住在大都市圈，日本则更加明显，三大都市圈人口就占到57%，东京都市圈就达到了33%，英法德等国首都人口均占比达到了13%以上。反观我们，北上广人口占比仅为1.7%、1.5%和1%。这意味着未来还会有大量租房人口向大城市及其周边集中。虽然租房市场正在提速，但巨大的历史欠账，仍然会导致租房成本继续上升。

住房问题从来不仅是居住问题，我们的住房和户口、教育等很多公共服务密切相关，眼下租房可以在部分城市落户，但教育等核心资源仍然很难分享。部分城市在搞人才战略之前就无法满足租房人口的教育需求，现在大规模租房落户后，更是如此。

即使不考虑与房子相关的这些公共服务，仅从房租的角度来看，未来压力也不小。北京目前有700万套房，约1500万间房子，住了2200万人。

链家左晖预计，未来北京会有1000万人租房，而据腾讯房产2017租赁时代白皮书报告显示，超过63.3%的网友要求租房面积在25平米上，如果以人均25平米计算，目前北京仅能提供1亿平米的租房面积，还差1.5亿平米的缺口。

即使租房市场发展起来，压力恐怕也不会减轻，由于租房更为市场化，结果可以参考美国的租房现状。

如果对比CPI涨幅和房租涨幅，你会发现居民房租上升速度要明显快于CPI上升速度。

德国2015年出台的“限制房租法”规定3年内涨幅不得超过20%，现阶段我们能采取类似措施限制房租上涨吗？上海市政府发展研究中心副研究员杨畅认为此举有可能导致出租房屋品质下滑、购房意愿提升、房价上涨等问题。杨畅同时认为德国之所以能够通过法律限制房租上涨，跟德国租赁住房供应充足、住宅品质较好有很大关系。

房租尚且难以控制，更别说房租之外的核心诉求了。而对比租房和买房，如果考虑到户口因素，实际上两者之间的差距越拉越大。

其一、如果从房地产税的角度来考虑，考虑到人均免征面积，很多有房一族是不会波及的，西南大学的调查报告显示66%的城镇居民只有1套房，这些基本上是安全的。而如果是租房，房租的不确定性太大。

其二、大部分城市的户口价值在下降，房子的价值在提升。一线城市自不必说，两者价值都很高，但目前二线城市均已大搞人才战略，落户不再是问题，落后之后是否买房，决定了很多人的命运。

融360说房（fangdai123）君了解到，在不少二线城市，靠学历落户的年轻人基本上都加入了购房大军。而如果落后选择长期租房，在很多方面，你是竞争不过有房子的人的。未来中国会有20个城市群，除去北上深这些地方，其他大部分城市户口价值在下降，资源有限，怎么分还得看是否有房子。

租房头顶上的那片“瓦”，还是无法承托起“家”的希望。（来源：融360原创 作者：探戈）