在不同国家，我的房价都买了什么？

在你身边，每年工资收入60万的人都从事着什么样的工作呢？

在瑞士苏黎世，一个熟练建筑工人的平均工资是每年86164瑞士法郎，约合人民币60万元。全行业的平均水平约为每年71253瑞士法郎，约合人民币50万元。

在收拾行李去瑞士搬砖之前，一个问题出现在笔者的脑海。苏黎世的房价中位数在每平米1.14万瑞法（7.9万元）。如果我们在瑞士投资了一套房产，那我的房价岂不是都给建筑工人发了工资？

来源：双极地产

作者：双极地产分析师

一个更严肃的问题开始萦绕在双极分析团队的心头，如果我的房价都给建筑工人发了工资，那这个房价到底稳不稳？

在世界各国，房价结构的构成究竟是怎样的呢？而这些房价组成部分又会对投资者造成怎样的影响呢？

建安成本、地价、税费、商业费用、房企利润这五个房价构成的基本面。今天，双极从建安成本切入，为大家提供一个思考角度，同样是买房子，我们买的是同一件东西呢？

建安费用主要包括材料成本和人力成本。瑞士的房产投资者给建筑工人发放的巨额工资，就属于建安成本里的人工成本。

那么全球范围内，建筑成本谁最高呢？

在双极能查到的主要城市里，全世界住宅建设成本最高的是中国香港。除去旧房改造之外，商品住宅的建设成本在每平米3197美元到8333美元之间（2.2万元到5.7万元之间）。

全类型建设成本最高的纽约，在居民住宅建设成本上被香港远远甩开，商品住宅的建设成本在每平米2000美元到3993美元（1.38万-2.75万元）之间。

世界建筑成本节约哪家强？还得看我中国。

我们北京上海的商品房建设成本在3300-5280之间（477-766每平米）。班加罗尔虽然劳动力成本是我们的1/5，但住宅建设成本仅比我们略低。

至于给建筑工人发最高工资的瑞士，商品住宅的建筑成本与美国相近，在2030美元到3275美元（1.4万-2.25万元）之间。

在海外房产投资方面，建安成本应该被如何考虑呢？双极有四个简单地看法：

第一、区域文化很重要：

这是我们中国人去海外买房常见的问题，由于不同国家文化的不同，很多房产类型的定位是天差地别的。

比如说联排别墅，在欧美、甚至是很多亚非国家，由于本身定位不算高端，其实建设成本都是最低或者相对较低的类型。

但在中国大陆和香港，联排别墅就成了建设成本仅次于独栋的房产类型。

在瑞士，拥有一个带独立阳台的房子是件很普通的需求，而在纽约，就算是建筑成本较高的轻奢选择了。

第二、部分成本未必保值：

比如说给建筑工人发最高工资的苏黎世，其非常有趣的特点是，劳动力成本远高于工人工资。

什么意思呢？每个工人的工资时薪是34瑞法，工人人均年收入超过50万。但是每个工人每小时的用人成本是107瑞法。也就是除了工资之外，建筑商还在用人方面额外支出了大量成本。

这样做对工人来说是人性的，但对于投资者来说，这个成本结构是不保值的。因为高昂的人力成本会迫使开发商雇佣外国劳工。

这种趋势从2002年欧洲人口自由流动开始就已经出现，并且在逐渐扩大。

2016年瑞士约有3,200名建筑工人（占瑞士建筑行业劳动力的18％）失业，而同年有6000多名外国人找到了建筑工作。

国内也有一些网站在年薪30-50万的在招聘建筑工人去瑞士。

随着外来劳工的逐渐进入，这部分成本必然是逐渐降低的。

第三、有的成本未必科学：

比如说中国香港，其实双极的分析师在研究了一圈过后，仍然不能理解为什么香港的建筑成本冠绝世界。

人工成本，香港的人工成本虽然较大陆为高，但也不过是20美元左右每时，还是远低于瑞士、纽约等城市的，比东京、马德里、北爱尔兰也要低上不少。

在建材成本上，跟瑞士比，香港除了钢化玻璃、石膏板、框架软木略贵之外，其他的建筑材料价格都要远低于瑞士，比如说标准砖的价格仅仅是瑞士的1/6。在纽约租用一台起重机成本是香港的4倍。

要比工程质量吧，房子防震、人又严谨的日本，住宅建筑成本也就是1883-2829美元之间。

可能是对市场洞察度有限，表面数据实在是找不到香港高昂建筑成本的来源。毕竟香港高铁26公里就要853亿港元。

第四、关于中国开发商和建商的问题：

关于中国开发商，海外房产圈有一种舆论导向，要买就买当地开发商的，中国开发商的盘都比较坑。

我们确实见过大量中国开发商在海外建设的坑盘，这种现象确实存在。但同时，相对于很多国家本国的劳动力，中国开发商从国内带过去的勤劳质朴的中国工人，不论素质还是效率都还是远胜当地人的。

说到这里，做一个风险提示，在调研工人劳动状况的过程中，我们发现某个国内热门的投资目的地，很多中国开发商的楼盘拖欠当地工人工资的情况愈加严重，烂尾风险提高。

除了建安成本之外，地价、税费、商业费用、房企利润每个角度也都涉及了大量的内容，同时也塑造者一个国家的房产文化。

比如说，如果我写一篇文章对比一下全球各大城市的住宅建筑用地价格。你会发现让很多人抱怨不已的土地出让金，其实放在全球范围内，其实不算贵。同样是几十年的租贸产权，不同国家和地区，又没有任何一个国家的土地和中国画上等号。

双极的分析师想向各位投资者说明一个问题。同样的房价，同样是房产，我们在不同国家其实买的是完全不同的东西。

如何理解各个国家房产投资背后的不同逻辑？欢迎报名双极的考察团和学习群，与双极的投资专家一起发现更多优质的海外投资机会。