房价走势2020年预测 2020年房价走势分析

当红经济学专家马光远说，这世界上除了年龄，真的没有什么东西是一直涨的。说过类似言论的还有人民日报：大树不可能长到天上去，房价也一样。这两句对楼市发展、房价走势评论的观点，都是“房住不炒”调控演绎最淋漓尽致的时候说的。

说法不同，但表达的意思基本一致：中国房地产高速井喷发展的阶段过去了，房价普涨、暴涨的时代也该终结了，同时炒作楼市暴赚的时代也要彻底画上句号了。房价不可能永远涨，中国房地产更不可能永远是某些人攫取利益的工具，房地产回归居住属性是大势所趋，房价回归合理更是亿万刚需的殷切期待。

这两年随着房住不炒的逐渐深入人心，随着市场回归平稳，越来越多的人开始扭转对楼市的看法，尤其是那些还没买房的刚需，持币观望迟迟不进场，就是对国家调控楼市充满了信心。若不是信心满满，谁敢拿自己一家人的后半生幸福来当赌注呢。

我不止一次强调过，调控本身不可怕，购房者对楼市预期的“扭转”才是最可怕的，不管是开发商还是炒房投资客，都不希望看到这种情况出现，因为这意味着市场上的接盘侠减少了，将直接影响他们把手里的房子套现出去。

每一年的结尾，我们都习惯性地总结一下当年的楼市，然后顺便预测一下来年的市场走势。2019年是调控作用凸显的一年，全年出台调控措施620次，去掉节假日等于每天调控两次，频率之高前所未见。虽然整体上房价还是没有出现轰轰烈烈的下跌，但是在很多方面其实已经体现出了完全和前两年不同的市场基本面：

1、 国家对房地产的定位彻底变了，过去强调的是“房地产是经济发展的基石，其支柱地位不可取代”，现在则主动宣布“不再将房地产作为刺激经济发展的手段”，而且是年中年尾各着重强调一次;

2、 前两年赚得盆满钵盈的开发商，现在也高调不起来了。融资政策收紧仅收紧了半年有余，很多开发商的资金链已经出现问题了——整个下半年接近400家房企倒闭，已经显现出了房地产“难熬”的特征。更难得一见的是，越来越多的房企认清了现实，懂得了“现金为王”的道理，降价促销卖房让利刚需的事情也开始频频上演了，恒大“抢收”节奏最快，最低6折购房让人大呼过瘾;

3、 局部降温已经演变成了全局降温。前两年火热的城市，现在都基本彻底熄火了，量价都跟着下来了。被称为房价“永涨”的一线城市更是惨不忍睹，京沪累计跌幅已高达15%-20%，广州顶部也到了，调整在即，深圳虽然受政策利好依然出现了小幅上涨，但是调控升级的趋势很明显，2020年也大概率会不好过;

4、 最大炒房客非地产类上市企业也开始扎堆抛售名下房产了，对市场的悲观可见一斑;

连带着很多房企的大佬也跟着悲观起来了，孙宏斌开始强调降负债的重要意义，不敢轻易涉足三四线土地市场拿地了;世联行陈劲松直言不讳，“房价上涨的游戏结束了”，房企的“冬天”才刚刚开始;新城欧阳捷则更加一针见血表示，未来90%的中小房企会被淘汰出局，房地产面临重大洗牌，行业集中度一年胜过一年;不做地产开发很多年的冯仑聊得更开放了，不管是开发商还是投资者，未来处理不当，很有可能把过去赚的钱都赔进去。

在地产圈摸爬滚打多年，深知没有无缘无故的喜，更没有无缘无故的悲，尤其是地产商大佬都开始悲观了，那基本可以判定是市场大环境真的不好受了，否则他们也不至于像个怨妇一样出来“倒苦水”。

2019年已经成为过去时了，不管是好的坏的，我们都必须全盘接收。有人在挣扎中终于上车了，恭喜你成为亿万“房奴”中的一员;也有人从年初纠结到年尾，因为害怕房价下跌而最终还是没有下定决心，离实现“有房梦”还是差那么一点点。

对此，有人悔断了肠，觉得没买房一年又白忙了，尤其是在中介、开发商置业顾问的各种舆论刺激下，甚至觉得自己很失败;也有人很淡定，完全不屑一顾，他们坚定觉得完全不必担忧，因为房价下跌大局已定，越晚买房越幸福，没买房的人现在都“赚翻了”。2020年房价真的会跌吗?调控又将呈现出何种趋势，2020年到底是不是刚需的“幸运年”呢?

先让我们看看当红经济学家马光远的“大胆预测”吧，仔细研究其实对2020年打算买房的刚需还是有很大帮助的：

马光远在今天早上发布的文章中，直言不讳对2020年的楼市说出了自己的十大预测，其中涉及今年房价走势的关键四条我归纳总结列出来：1、2020年调控大概率会放松，但他认为放松也没有用了，因为大多数城市“房价下跌的概率大于上涨的概率”;2、2020年房地产各项指标都不会表现太差，但销售、开发投资的增速、土地出让金要达到2019年的高度难度很大，房地产的投资开发增速会跌到5%附近;3、一二线城市房价会反弹，尤其是调整了两年多的京沪房价，2020年会有“大惊喜”;4、三四线城市2020年房价会“调整”，因为拉动上涨的重要因素“棚改”停了，且大多数三四线城市的房价已经涨到阶段性高点了，未来只有“回调”这一个结果。

很多地产专家、经济学家都喜欢预测，当然预测也不可能全对，否则早就封王成神了，对下一年房价、楼市发展走势的预测最主要的意义其实是便于大家去分析市场，不管多大牌的专家，其言论也不能全信，作为购房者最重要的是学会用他们的结论和依据去分析判断市场，从而得出有利于、适合于自己的结论。

首先，我完全同意马光远的“2020年楼市调控会放松”的说法，我甚至倾向于认为2020年很可能是楼市调控的“大年”，即调控或会再创新高，一些新的没见过的调控措施很有可能会被发明出来。为什么这么说?有三个征兆：第一，“三稳”依然是2020年国家给房地产市场定下的主基调，在这种背景下，更要求地方随机应变的能力，调控楼市也更需要技巧，前几年那种“全面放开”、“直接刺激”的方式肯定是不能用的，因为这和中央的要求是相违背的，所以我们今年一定会看到很多库存高、房价下行压力大的城市会率先从落户、放宽社保年限、吸引人才等方面着手微调政策;第二，中央宣布“短期不拿房地产刺激经济”，其实是在给地方传递信号，未来要逐渐减轻经济对房地产的依赖，如何做到这一步，只有不断推陈出新地调控;第三，融创孙宏斌此前透露了信号，他认为调控不太可能放松，因为房住不炒上升到了战略发展的高度了。

调控当然是双向的，有进一步的收紧，必然也会出现某些城市有所“放松”。关于这一点大家完全不必大惊小怪，我们在此前已经讨论过多次了，调控本身就是为了稳定楼市，一切政策的制定和宣发都是为了控制房价在合理范围内。

其次，马光远说2020年一二线城市房价会反弹，尤其是京沪，这一点我是不同意的。一方面，京沪是楼市调控的风向标，在中央三令五申要求“坚持房住不炒”的当下，风向标城市的调控肯定不能松懈;另一方面，世人都知道京沪房产的投资价值最高，现在刚刚取得一定的胜利就放开调控，这不利于调控威严的树立，未来几年打击炒房，仍然势在必行，因为房地产是一项民生工程，它的居住属性还是放在首位的，尤其是京沪这样完全不依赖房地产的城市，对调控的严还是有非常大的必要性的。

当然，其它一些有人口显著增量的城市房价的确存在微涨的可能，毕竟需求被压制很久了，尤其是农历新年后的3、4月份，又是购房需求集中释放的关键时期，倘若很多城市抓住这个时机，变相以落户、抢人才的方式“放松”调控，真的会刺激购房需求的集中释放，对楼市是利好，对房价更有拉升作用。因此刚需购房者真的需要好好关注几个有潜力的二线城市市场的短期走势，要做到随时行动，随时出击。

再者，对于大多数三四线城市和所有的五六线城市来说，现在真的不急于购房，越等下去没买房的人将“赚”得越多。关于这一点，我在昨天的文中说得很明确，三四线城市现在恰恰是投资客撤离的最后时机：一方面棚改停了，房价不存在继续攀升的可能;另一方面有价无市开始出现了，很多投资客已经证明了，想套现越来越难;更重要的是，一二线对三四五六线有极强的虹吸效应，尤其是发改委要求超大、特大城市全面放开落户，未来人口向一二线集中是大趋势，购买力会逐渐从三四线城市流失出去，现在不抓紧时间套现离场，剩下的机会真的不多了。

同时，以上这些基本面的改变也正在让这些“棚改拉动补涨”的城市彻底失去竞争力，虽然国家对2020年楼市的定调是“三稳”，但是我们也要清楚认识到，对于无人口、无产业、无资源资金的三四五六线城市来说，房价不是想稳就能稳住的，因为这些城市受市场本身的影响更大，没有购房需求，没有资金流入，没有人口支撑，房价怎么稳，开发商、投资客的房子谁来接盘?本地刚需人均2-3套房，指望他们来接盘再等50年吧。

业内专家预测“未来5年大多数三四线城市房价或会下跌30%以上”，这个观点和现在的主流趋势确实不符，但是个人认为还是挺符合实际的。我无法给出准确的数据，但是在我看来，三四线城市房价回归2016年初水平才算是真正的合理。从这个层面来看，那些还没有在三四线城市置业的刚需，现在真的不是进场的时机，如果可以再等两三年，对于他们来说真的会“赚翻了”。