回顾过去这4年的房地产市场，不难发现，楼市已经发生了很大的变化。2016年一二线城市房价率先领涨，2017年三四线和五六线城市纷纷跟涨，至此全国房价整体经历了一轮大涨。但是，从2018年开始，随着房地产调控的持续深入，全国楼市开始进入降温通道，楼市逐步迎来了转折。尤其是进入2019年以来，全国密集出台调控570余次，而且国家统计局数据显示，房价下跌调整的城市开始普遍增多，既包括北京、上海、广州等一线城市，也包括南京、济南、青岛、长沙、郑州、武汉等热点城市。至此，经历了三年多的调整，房价上涨高峰期已渐渐远去，楼市回归了平稳。伴随楼市进入调整期，最大的变化就是，房价开始告别普涨，而且在城镇化的推动下，这一趋势将越来越明显。目前，我国城镇化率接近60%，要达到70%的发达国家入门标准，按目前的增速至少还需要10年。因此，未来10年，人口不断流入的城市依然会继续释放住房需求，反之房价或将面临调整。除了城市之间会分化，开发商之间也会逐步迎来洗牌。2019年大型房企基本完成了业绩目标，但是中小房企则没有那么幸运，只能主动降价卖房来以价换量。此外，从购房者的角度来看，这两年，有的买房赚了，有的买房亏了，靠买房一赚到底也已经不现实了。通过以上三点来看，全国房价齐涨时代渐行渐远了。在笔者看来，房价告别普涨阶段，在本质上，其实是房产价值的分化。说得通俗一点，未来10年，并非所有的房子都能够实现保值增值，都具备抗跌性。那么，哪些类型的房子可能会更加保值呢？内行认为，房子越靠近这3处，越是实打实的黄金地段，未来10年升值空间也就越大。第一，靠近学校（学区房）
我们可以先通过一个真实的故事，来看看学区房到底有多么重要。前段时间看到有网友在论坛分享帖子：从小学到初中一直都是读的普通学校，虽然成绩也不错，但整个学校考到重点高中的比例还是很少的，而一个小她10岁的妹妹，从幼儿园到初中一直都是重点学校，后来中考是地区前50名，直接进重点高中。后来看到妹妹的课堂笔记，不禁感慨，好的学校风气和氛围真的不一样，学生素质和谈吐也真的不一样。看到网友的分享，笔者也颇有感触。这些年，针对学区房这种产品形态，一直存在争议。曾有同事跟我说，金子在哪里都会发光，学生成绩如何关键靠自己。但是，当他的孩子到了上学年龄，每天讨论最多的就是如何买套更好的学区房，如何让孩子接受更好的教育。在笔者看来，伴随8090后成为家长，他们更愿意在孩子身上加大投入，所以未来对学区房的需求会日益强烈，这将进一步推动学区房的价值，尤其是名校学区房。就目前来看，学区房要比周边普通的房产价格高出20%左右。第二，靠近休闲公园
经历了二十多年的快速发展，房地产已极大地满足了住房需求，而且业内也普遍认为住房总量已经足够了，未来改善需求将会逐步成为主流需求。在笔者看来，改善需求的增长，追求的并不单是房子质量的提升，更多的是身心上的享受。当前，社会节奏不断加快，工作强度不断提高，下班之后，一个舒适的生活环境不仅仅是局限于室内，而是能够延伸到室外，而在偌大的城市里，靠近公园便成为一种重要的生活方式，让大家找回自然的归属感，缓解生活和工作压力。进一步来看，靠近公园的房子，符合未来房地产市场发展的趋势。12月14日，在某活动论坛上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，房地产黄金时代结束了，未来开发商要想提高核心竞争力，应该看到购房者对美好生活的需求，开发的楼盘项目应做到宜居、绿居、乐居。在笔者看来，说得通俗一点，就是住宅应该满足购房者对绿色、健康生活方式的需求。其实，看看国外内知名的大盘，公园作为城市的稀缺资源，一直都是提高住宅价值的重要因素。第三，靠近地铁（交通房）
最近这些年，随着房地产行业的发展，以及城市面积的逐步扩大，越来越多的城市开始修建地铁，而且地铁的优势也不断得以体现。一方面，与其他城市公共交通相比，地铁具有提高城市形象、载客量大、通勤时间短的优势，而且还不会造成城市交通拥挤，可以大大节省上下班时间。另一方面，地铁的开通可以拉动沿线片区的发展，尤其是促进地铁沿线房产不断升值，因此慢慢就出现了“地铁一响，黄金万两”的经济规律。但是，不同的地铁房价值不尽相同。一般来说，距离地铁站口300米内的称为正地铁房；距离600米内的称为准地铁房；距离1000米内的称为近地铁房。在笔者看来，保持200-500米内最好，太近容易受噪音影响，太远就失去了地铁房的意义。退一步来说，靠近地铁站口买房，哪怕现在可能比较冷清，但从长期来看，也会慢慢带动人流聚集，交通网络发展，以及商圈形成，从而最终提升房子的价值。当然，买房子，归根结底是用来居住的，除了要考虑升值因素以外，更重要的是结合自身的需求有针对性的选择：家里有孩子的可以重点考虑靠近学校；大城市的上班族可以主要考虑购买地铁房；改善需求或者家里有老人的都可以优先选择临近公园的房子。当然，除此之外，很多人还说买房要靠近医院，笔者认为，到底要不要靠近医院，按个人需求来就可以，比如家里有老人等可以选择。其实，一些人并不太喜欢靠近医院，因为医院周边往往人多杂乱、交通拥堵、环境卫生也相对差一些。总而言之，伴随房价告别普涨阶段，并不是什么房子都具备抗跌性，而唯一的衡量因素或许就是地段。对此，李嘉诚早就“暗示”过：决定房地产价值的因素，第一是地段、第二还是地段，最后一点还地段，其实这句话早已成为业内判断房产价值的“铁律”。因此，内行认为，具体来看，未来10年房子越是靠近这3个地方，房子的升值空间也就越大。 
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