中国物业是如何领先世界的？

中国是世界上物业和业主冲突最激烈的国家。

在中国，只有一类人不会抱怨物业，那就是没有物业的人。

随便进入任何一个论坛，你会发现，即使最为中立的物业员工也会抱怨业主，即使最中立的业主也在控诉物业。

是什么让中国的物业行业产生了这样的冲突呢？

作为海外房产机构，我们自然希望在海外各国的物业发展经验中寻求解决方案。

然而，当双极的分析师回忆了自己在海外生活的全部经历，访问了大批仍在海外生活的朋友，查阅了大量的行业资料，居然发现了一个令人意外的事实。

中国物业的发展水平已经是全球第一了。

即使我们仍有千般不满，中国的物业已经超过了世界上的全部的国家。

来源：双极地产

作者：地产分析师

同一个行业，中国向左，世界向右。

中国物业领先世界的根源，在于我们跟绝大多数国家走上了截然不同的道路。

而这种发展路径的差别，也是当前中国物业公司和业主冲突的核心症结。

首先是增长模式。

中国的物业管理面积的增长，主要有五大通道：背靠关联开发公司，交付新房；依托服务品质，争夺新房；收并购增加管理面积；存量市场更换物业公司；互联网+开拓新市场。

这其中，前两大新房市场是整个行业的增长核心。

虽然中国已然进入了存量房时代，但不论是新房销售规模，还是新开工的二、三层存量，已有住宅存量面积，都远超同样物业发达的美国和日本，更是远超欧洲诸国。

2018年，中国商品房销量17.2亿平方米，以每套100平米进行粗略的估算，在中国的新房成交量达到1720套，而美国仅有61.7万套，仅为中国的3.58%。

新开工的预估存量方面，中国2018年新开工面积20.9亿平方米，按照每套100平方米估算，有2090万套。

美国总计新开工住房125万套，日本总计94.5万套，欧洲第一的法国41.9万套，英国仅有14.96万套。整个欧洲，双极分析师能找到的13国统计数据加在一起，也153.96万套。

美国、日本、欧洲加在一起，新开工住房的套数，也才到中国的17.86%。

中国天量级的新增住房，决定了中国物业公司的管理面积存量完虐掉其他所有国家，也奠定了中国物业市场规模第一的地位。

整个行业增长那么快，哪来那么多专业人才储备？管理项目的来源主要靠开发商，对业主哪来那么多敬畏之心呢？

即使对比存量住房面积，中国存量住宅面积253亿平方米，美国148亿平方米，日本45亿平方米。

我们依旧超过了美日总和，存量市场也是全球第一。

这也就引出了道路发展的第二点不同：商业模式的不同。

根据7月发布的消息，仲量联行计划退出欧洲物业管理市场，欧洲荷兰的物业公司MVGM宣布购买欧洲大陆各地仲量联行的物业管理。

一次性把业务从原先的荷兰、德国，拓展到了西班牙，葡萄牙，比利时，波兰，捷克共和国，罗马尼亚和斯洛伐克。

管理面积也从之前的640万平方米，上升到1200万平方米。在欧洲也算是有数的大物业集团了。

而中国第一大物业万科，管理面积高达5.3亿平方米，欧洲顶级的大物业在中国的头部物业面前，管理的面积连个零头都没法比。放在全中国来说，刚刚踏入到全国百强的行列。

这种管理体量决定了，全球只有中国的物业管理公司能够在物业管理的单一领域长线深耕。

如果看全球其他物业管理公司的收入结构。即使是物业管理权重偏高的仲量联行，物业管理的收入也仅占到总收入的54%。房地产开发服务和出租服务分别占到收入的16%和15%。

第一太平洋戴维斯，房屋管理收入仅占收入比重的32%，商业地产交易和住宅交易占比分别达到了36%和11%，顾问收入占到了17%。

即使是已经把咨询、商业地产拆分成高力国际独立上市的First Service，也有30%的收入来自于装修、家具等延伸产业。

而与之相对的中国市场，2017年，基础物业收入占比高达82%，增值服务占比仅为18%。

其实，中国百强的物业公司毛利率仅为22.3%，净利仅为7.3%，而国际一线的物业公司，毛利率都在30%以上。物业利润最薄的基础收入，占比过高。

就这18%的增值服务，也在中国被拆分成了大量的细分领域。

其中非业主增值服务，也就是国外物业主要营收的案场服务、工程服务、顾问服务，在2016年时，仅占增值服务的8%。到了2018年，飙升到了17%，呈现逐年增长态势。

而业主增值服务则被拆分成了10个大类，分别是：空间运营22.33%，房屋经纪18.35%，电商服务13.9%，其他服务10.43%，社区金融10.17%，家政服务8.01%，养老服务5.39%，社区教育4.71%，家居服务3.81%，汽车服务2.9%。

而在国外呢？

除了日本为首的部分亚洲市场，欧洲和美国物业公司的主要工作就是：招租、收租、赶租客；维修、报税、卖保险。

而这，也就引出了中外物业道路之争的第三个关键点：社区形式差异。很多人说，外国都是开发式社区，各种公众号简直要把这种社区组织形式给吹爆了。

但事实上，外国也有封闭式社区，这种像国内一样有安保、有绿化的社区在国外叫做Gated Community，从上世纪80年代开始逐渐增长，在绝大多数国家都是身份地位的象征。

为什么普及率低？

因为真的很贵！在美国，我我们看到的最便宜Gated Community，每月的物业费也要超过200美元（1400多人民币），高档社区的物业费动辄要每月上千美元。一旦形成封闭式社区，物业就成了劳动密集型产业，在全国百强企业的成本结构中，人员成本占到了55.8%。

这就决定了，在人力成本高昂的欧美发达国家，封闭式社区终究是少数有钱人的选择。

全美国仅有30,000个封闭式社区，大概有1000万人居住在封闭社区当中。英国，最近的统计数据在2004年，那时的数据仅有1000个。而中国，单单是“四老一差”改造上报的老旧小区，数量就达到了17万个。

在外国版的知乎“Quora”上，如果你搜索Gated Community，最多的问题就是住在“Gate Community”是种什么样的体验？ 然后在下面，有很多答主会炫耀自己住封闭社区的幸福生活：深夜出来遛弯不用担心安全，无需修剪就能享受花园的景观，长期外出不用担心自己的房子，在社区内就有超市和诊所。

最有趣的是一个印度班加罗尔大叔的回答，他住在一个每平米每月大约1.1元钱物业费的封闭式社区。

他很自豪的说，自己的社区有充足的井水，还有雨水收集装置。 想起自己在北京的小区，连个水井都没有。

不由得感慨，还是外国的月亮比较圆。诚然，我们在国外也见过服务高端的社区，业主去外地会有接送机服务，在业主回来之前，会打扫房间，换上鲜花，在冰箱放上你最喜欢零食，将室内空调调整至你喜欢的温度。

而这种管家式物业的背后，无非是一个字：钱！我们听过一个美国物业从业者提出过一个有趣的观点：“从来不涨价的物业，一定是一家不好的物业。”

在他的观点里，所有的成本随着时间都在提高，如果一个物业不涨价，那么他们一定削减了某些必要的支出。

而在国内，物业涨价是一个极其敏感的话题。我们的社区组织形式，让城市中相当大比例的居民，自动选择了服务要求最高、运营成本最高的物业服务方式。

但是，也有相当大比例的人并没有习惯去消费优质的服务。如果能够选择，仍有相当多人宁愿没有物业，也不愿缴纳物业费。我们已经习惯了全球一流的房价，但是还没有习惯全球一流的物业费用。

来源：双极地产；作者：地产分析师