这城市那么空，空置率是越低越好吗？

转载 双极地产  2020-01-07 10:52  阅读 868 次
很多国家都不喜欢统计或者公布住宅空置率的官方数据。
比如说，除了日本、韩国、新加坡之外的大多数亚洲国家，整个非洲，欧洲的瑞士、波黑、塞尔维亚、北马其顿、阿尔巴尼亚、摩尔多瓦、乌克兰、白俄罗斯、俄罗斯，双极的分析师都没有找到关于住宅空置率的官方统计。
而在民间的统计数据中，双极的分析师却发现了众多有趣的现象。
比如说，泰国的AREA曾经在报告中自豪的宣称，曼谷的公寓市场没有泡沫，空置率“仅”为21%。
这城市那么空，空置率是越低越好吗？ 快讯 第1张

来源：双极地产

作者：双极地产分析师

这个言论相当于什么？
相当于2015年5月时腾讯房产研究院给大家讲那个段子。
通过网友抽样，中国住房空置率整体在22-26%之间，空置率30%是中国的合理水平。
喜剧的背后都有一个悲情内核。可笑！可悲！
在感慨的同时，双极分析师却又隐约察觉到一丝不对劲。
宾夕法尼亚州的雪兰多，是2018年美国41,702个邮编中空置率第8高的区位。一个萧条的废弃矿区，这里的房屋空置率也仅有22.9%。

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而曼谷的公寓市场虽然有一定泡沫，但整体市场是繁荣的。如果说曼谷公寓的空置率和一个废弃矿区相当，我们是一定不认可的。
那这背后，究竟是什么出了问题呢？

被操纵的空置率

 

前不久，仲量联行公布了一份报告，声称2019年Q2季度马尼拉大都会的住房空置率仅为2%。

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尽管仲联量行不靠谱的数据并不少见，但这个数据还是刷新了双极分析师的三观。
虽然无法说出真实数据是多少，但相比而言，高力国际年初公布的数据要更为可靠：马尼拉大都会区的总体空置率在2018年第四季度为10.6％。
同一个市场，相近的时间，为什么统计结果的差值会高达5.3倍呢？
这背后的根源，是全球的房屋空置率并没有统一的标准。
就拿欧洲举例，奥地利，西班牙，希腊，爱尔兰，意大利，卢森堡和葡萄牙这几个国家，虽然有公开的空置率统计数据，但并没有公开过他们空置率的统计方法和定义。
在英国和比利时，每年空置6个月以上的住房才算是空置。而在荷兰，每年空置3个月以上的房屋都算作空置。
而仅美国一个国家，空置统计数据就有3大派系。
比如说每月调查295,000个样本的“美国社区普查”，对于空置的定义是每年居住时间低于2个月的住房，或者是在调查过程中，连续3个月无法访问到业主的住房。
作为一个义务性权威普查，这个空置率标准要比欧洲其他国家低很多。
而美国的人口-住房空置调查，每月仅调查72,000个样本，通过机器电话和人工拜访调查。对于空置住房的定义是这个房子是住户的日常居住地。
作为一个自愿参加的调查，配合调查的样本本身就已经对结果形成了严重干扰。
美国住房和城市发展部的统计收据，每年根据预算不同，有6万个左右的地址被纳入到调研当中。
对于美国13845万套的房产预估体量来说，这个体量样本的有效性其实很有限。
在空置年限的细分上，日本对于空置的细分多达11个区间，从小于1个月空置到5年空置都有统计。

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在这种情况下，你能够用美国的空置率去对比日本的空置率吗？这样的做法岂不是关公战秦琼吗？
可笑的是，国内的媒体大多默认了一个国际惯例，5%-10%是合理区，10%-20%是空置危险区，20%以上是严重积压区。
这个国际惯例是哪里订的？恕双极分析师学识浅薄，没有见过任何一家国际权威机构制定过这一标准。
此外，由于各国对于空置房屋的态度不同，受调查样本的配合度也截然不同。
在房屋征收空置税或者以实际居住划分学区的区域，当地居民在调查中都努力避免成为空置住宅。而在空置有税收减免或规避的区域，空置成为了人人争先的事情。

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由于房屋空置率标准、统计方法及地方政策的混乱，各国之间的空置率的横向对比其实意义不大。
真正有意义的，是同一个机构，以同样的统计标准和方法，连续多年的调研数据对比；或者是同一调研系统下，区域内部细分空置率对比。
然而可惜的是，国内各家的民间空置率统计都只发布过一次，然后被贸然的拿去对比国外的统计数据。
有用吗？有用，大家讨论的很乐呵。
空置率和房产市场的关系是怎样的呢？双极分析师在这里简单提三个观点：

第一、空置率中的市场机遇

我们普遍认为，空置率和泡沫挂钩和供需挂钩。
这个观点只对了一半。
另一半是，泡沫过后的支付能力下降，会导致空置率的进一步提高。经济增长带来的住房改进需求，也会导致空置率上升。
以2011年欧洲的空置率为例。
当时，欧洲的房屋空置分为三大区域。
受到2008年房地产泡沫破裂影响严重的葡萄牙、爱尔兰、西班牙和希腊等国；住房质量改善需求持续增长的法国和德国；经济衰退的东欧诸国。

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葡萄牙、爱尔兰、西班牙和希腊这些国家的购房者由于失去偿付能力，导致大量的房屋抵押被银行收回，形成了极高的空置率。
也正是这些国家，在2013、14年开始复苏后，进入到了房价高速增长时期，成为了欧洲前些年最炙手可热的市场，13年在欧洲抄底的中国人赚的盆满钵满。
法国和德国受08年房产泡沫影响较小，如果将空置率按照区域进行划分，能够清晰地发现空置主要集中在缺乏市场竞争力的社区。
居民购置改善性新房造成的空置率上升，虽然也存在泡沫风险，但整体是市场繁荣的表现。法德主要城市的房价在过去几年也都呈现整体持续增长。
而经济衰退的东欧诸国，这些年的房价真的是一马平川，没有任何的增长恢复。
在空置率和房产投资的判断中，宏观看原因。核心是什么导致了空置率，而非空置率数字本身。

第二、房价和空置率互为作用

我们普遍认为，空置率高，说明房产市场供大于求，资金占压，会导致市场的发展停滞。
然而我们在曼谷各区的空置率对比过程中发现一个现象。
根据AREA的研究报告，全曼谷公寓入住率最高的区域是市郊的Ramkhamhaeng，高达91％。
这是个什么地方呢？
双极的分析师在附近考察过项目，简单来说，如果双极推荐那附近的项目，大家一定会嫌弃项目地段不好。

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事实就是，那里低廉的房价形成了曼谷最高的入住率。

那么全曼谷公寓入住率最低的地方在哪呢？
5星级酒店林立的拉玛三河畔，以本次统计的标准来看，公寓入住率仅有30%，一己之力拉高了整个曼谷的空置率。
区域的房产客群决定了它的空置率，热点区域的空置率高于郊区，并不代表市场活性和投资价值低于市郊。
就过去几年的市场数据来看，曼谷房价增值和租金回报最好的区域，反而是空置率位于15-20之间的中间区域。
虽然不同市场的统计指标不同，但理论上，空置率不是越低越好，每个城市都应该存在一个最佳投资的空置率区间。

第三、空置率是问题本身，同时也是解决方案。

其实空置率真的不是一个不可言说的事情。
如果只是为了粉饰太平，设计一个标准，我们可以把空置率砸到1%一下。
如果想要制造恐慌，干扰一下样本，空置率50%以上也是轻而易举。
本文中提及的空置率统计标准和方法，不过是空置率统计江湖中的一隅之地。
没错，空置率反映了很多问题，它是问题的本身。
而我们选择了什么样的统计方法，选择用什么样的形式呈现它，用什么样的焦点关注它，决定了我们在未来会走上哪一条道路。
不逃避，这可能是我们当前最需要的事情。
来源：双极地产；作者：双极地产分析师
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