西安女子卖房签约20天后反悔！法院判决：退还定金并支付66万违约金！

近日，西安市莲湖区法院审判了一桩纠纷案件，王欢（化名）与李丽（化名）日前签订了房屋买卖合同，但之后，卖方以未经丈夫同意为由不愿履行合同，买方起诉至法院。

最后法院判决，双方解除合同，卖方除退还定金等外，还要支付约定的20%约66万余元的违约金。

案件发展一：签约

房价330万，违约金20%

王欢（化名）通过中介公司购买了李丽（化名）一套莲湖区某小区的房屋，总价款330余万元，并签订了房屋买卖三方合同。

法院查明，双方合同约定付款方式采取银行贷款方式，王欢于签约当日先向李丽支付15万元作为定金，该款和剩余首付款78万定期存入房产交易结算资金专用账户。

李丽保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有权人的同意和授权）。在违约责任上约定，违约金为房款的20%。

李丽签字并代丈夫签字捺手印，合同签订当日，王欢转给李丽15万元。

据王欢说，自己多次通过中介公司约李丽去交易保证机构将定金及首付款存入房产交易结算资金专用账户，但对方一直推诿。半个多月后，李丽以丈夫不同意卖房为由要求解除合同。

王欢认为，李丽单方违约行为违反了合同约定，于是起诉至法院，请求判令解除合同，被告退还定金15万元，支付违约金66万余元以及中介费等。

案件发展二：庭审

卖方称并未征得丈夫同意

李丽辩称，三方合同是无效合同，该合同是未与丈夫协商的情况下签订的，造成合同无效的责任在于第三人中介公司，其未尽到如实审核合同相关人员及如实告知义务。

因合同无效，约定的违约条款也无效，请求法院确认合同无效，驳回诉讼请求。

李丽的丈夫也称合同无效，认为妻子未经得自己同意，签订的合同违反了《婚姻法》、《物权法》等，也未经其追认。

据第三人中介公司陈述，签订合同时，王欢曾询问李丽，卖房是大事，是否需回去和丈夫商量。李丽当时说，家里所有事自己说了算，不需要问丈夫。

案件发展三：判决

退还定金并支付66万违约金

法院查明，李丽多次向中介公司员工发微信，称让其尽快办，否则丈夫不同意卖，而之后又说，卖房的事，当时丈夫不知道，现在知道了不同意卖房。

另外，涉案小区在起诉时间内，房屋（含装修）均价在1.5万元至2.1万元不等。

法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》中规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意愿，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

《合同法》规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

房屋系家庭重要财产，房屋买卖是夫妻处置家庭财产的重大事宜。李丽到中介公司就说明其具有买卖房产的意愿，后其通过中介公司签订了买卖合同，李丽在合同卖方处签名捺印并代其丈夫签名捺手印，其行为可以使原告相信其夫妻双方共同销售房产的意愿。

由于被告在合同签订后明确表示不同意再履行合同，构成违约，原告主张解除合同，予以支持。

结合西安市近两年来房价大幅上涨的现象，同时比照目前二手房市场交易情况，原告按合同约定违约金主张交易价20%的违约损失66万余元契合其实际损失。

最终，法院一审判决，解除合同，被告于判决生效后10日内退还15万元定金、支付违约金66万余元，以及居间服务费近8万元，驳回其他诉讼请求。

近几年的楼市，因房价上涨卖方签订了合同却反悔的的案子，时有发生。遇到这种卖家，购房者应该如何应对？

我们从维护买房人利益的角度来说，有五种情形（按获益从低到高排序）：

1、要求解除合约，返还定金；

2、要求双倍返还定金；

3、要求承担合同约定的违约金；

4、要求赔偿房价上涨的损失；

5、要求继续履行合同强制过户；

对买房人而言，解除合约，返还定金是最差的情形，因为当时房价上涨，只要回定金，于事无补，甚至因为错过了好的买房时间，而导致准备的钱再也买不到类似的房子；

甚至在有的城市调控政策频出，不仅买不到类似的房子，还有可能直接失去购房资格。