第一太平戴维斯胡建明：全球一体化 中国学生公寓蛋糕怎么切

学生公寓市场的发展与高等教育的国际化息息相关。随着移民及留学生数量成为英美两国的热议焦点，很多国家也已认识到其对于刺激国内经济增长的重要作用，纷纷在国内高校推行国际课程、升级高校宣传策略，共同追赶市场领跑者的步伐。这对于能够成功切入当地市场、开发新项目的投资者与供应商来说，意味着巨大的市场机遇。

中国在全球化的进程中早已驶入了快车道，在贸易、经济、科技以及教育方面已经跟国际主流国家深度接轨，在留学生方面，中国也有着非常丰富的人群体系，但是在留学生公寓方面，中国在客观背景下也正迎接着一定的机遇和挑战，日前，新浪地产(微博)就留学生公寓的相关话题专访了第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明，深入的了解了国际留学生公寓以及中国学生公寓的风口所在。

第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人 胡建明

　　学生公寓成为发达国家优质资产

在全球最重要的学生公寓市场，高等教育院校入学人数继续呈现差异化走势。以欧盟国家为例，2015/16学年法国、德国的高校学生人 数分别同比增加了3.2%与2.2%;同期西班牙高校学生增加了0.7%，在2014/15学年，澳大利亚的高校学生人数同比增加2.7%;国际学生继续成为增长主动力。

国际学生人数迅速增长，为各国的优质专建学生公 寓提供了需求支撑。2015年全球约有460万国际学生，较 1999年增加了130%。预计到2025年人数可达到800万。

胡建明表明，学生公寓投资集中在美、英两国。这两个市场成熟度最高，占据着全球可投资资产存量的主要比 例。学生公寓被投资者纳入住宅资产范畴。目前， 这一资产板块正在欧洲大陆迅速发展成熟。

国际学生带着新习得的技能步入职场，使商务人才 储备的整体品质得到提升。从招生指标来看，澳大利亚、法国、加拿大都对国际学生市场寄予了，而在欧洲，以德国为代表的学生公寓市场的版图也在不断扩张，投资者开始关 注波兰、匈牙利、葡萄牙、捷克等国。这些市场陆续有全新学生公寓项目交付，在满足学生住宿需求的同时也补充了市场的可投资资产存量。

可以说，留学生公寓的资产优质等级也因市场的向上不断提升。

　　他山之石 国际学生公寓的典型投资逻辑

在可查到的数据范围中，我们看到，2016年全球学生公寓投资总额达到164亿美元，刷新历史最高纪录。而根据第一太平戴维斯的报告分析则表明，在当前的低收益率环境中，机构型投资者、主权财富基金以及养老基金为扩张资产规模、追寻收益型投资，争相收购学生公寓资产包。

可以看出，学生公寓正在成为资本投资的新宠。

胡建明强调，现在跨境投资约占全球学生公寓投资额的37%，高于写字楼(34%)以及零售物业(29%)的跨境投资比例。主要投资者为扩张资产规模，均选择在多个国家投资布局。 新加坡政府投资公司是2016/17年最大的单体投资者，参与完成了两笔全球最大交易，如今在美国、英国、德国、澳大利亚都持有资产。

另外，根据第一太平戴维斯的资料，我们也了解到，因为学生公寓是一类安全稳定的创收型资产，因此以主权财富基金、养老基金为主的投资者格局并非偶然形成。CPPIB是2016/17年全球第二大投资者，于2017 年4月在英国收购了Union State学生公寓资产包，总价约5.8亿美元。而新加坡投资者丰树集团是2016/17年第三大投资者。 凭借在北美及英国市场的大宗收购，丰树集团迅速跻身全 球学生公寓投资市场前三甲。

众多的典型资本的倾注，也在学生公寓市场中支撑起了更大的发展空间。

　　中国学生公寓市场潜力在哪里？

由于中国在全球化的进程中快速并轨，使得很多市场也在与国际化环境同步，学生公寓方面中国也有很大的市场空间在等待发掘。胡建明认为，从中国来看，中国是一个教育资源庞大的市场，很多其他国家的大学，有很多分校都开到了中国，不但也丰富的中国的教育资源，从侧面来看，也证明了国际主流观点对中国学生公寓市场空间的看好。

当下的中国学校中，从原来的很多学生住学生宿舍到现在很多学生出去租住学生公寓，已经有了一定的转变，而学生公寓这个市场比较符合国家的符合住宅租赁的市场要求。

从租赁市场的对比中，胡建明给出了这样的答案：同样是住宅产品，学生公寓的回报率比住宅要高一个点，为什么会这样？其实结合中国的政策，我们可以看到学生公寓是长期长租的习惯，而此类项目在拿地等方面会有一定的优惠，再加上开发商和学校的合作加深，使得成本会降低很多，所以在利润回报率方面，学生公寓也是非常可观的。

　　如何切入中国的学生公寓市场

现在很多的学生公寓配套很齐全，租金并不便宜，利润也很可观，这样的市场，投资者应该怎样去介入，这块蛋糕，该怎么切呢？

胡建明首先从模式方面给出了答案，他表示，在中国学生公寓主要有两种模式，一种是开发商可以代建学校持有的地块，另一种是开发商自己拿地，面对开发商进行投资。

另外，胡建明还补充道，学生公寓的收益率大概要比普通的住宅高一个点，有很多学生公寓都是基金公司在社会上购买的不良资产，这个投资模式也比较典型，同时，这个投资模式成本要低很多。

另外，在判断学生公寓市场方面，胡建明给出了三个要点：第一是政策判断，因为政策影响投资周期，第二，人口增量，人口是决定他们投资那地方的城市，第三是消费能力，消费能力决定了市场人群价值。

当然，胡建明也在采访中给出了更具象的看好的投资环境的预判，他表示，未来的两三年，中国的学生公寓产品将会落地，产品也会有双位数的增长，市场的三五年会不停的去爆发的。并且，学生公寓无论是从投资模式，产品，模仿性是很容易的，只要有产品落地，复制很快，从资金的角度来说，或有很多城市要有一定的开放，西安、杭州，在学校比较多的城市，有很多事情可以做。

当然，利润收益率是资本市场永恒的话题，胡建明根据自己多年的从业经验给出了判断：5%的收益率是这个市场的起步点。