存量贷款利率“换锚”将启，房贷一族面临选择题

  中房网讯 为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，央行12月28日发布（2019）第30号公告，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事项进行说明。

该公告的发布意味着，继新发放贷款主要参考LPR定价之后，存量浮动利率贷款也将参考LPR定价。

事实上，在今年第三季度货币政策执行报告中，央行已表示“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”。因此，央行本次公告并不出乎意料，只是公布的时点略早于市场预期，这也显示了当前央行在加大货币政策逆周期调节力度方面积极作为。

业内人士表示，LPR全面成为贷款定价的基准，将使贷款利率能更及时反映市场利率变化，提升货币政策传导效果，与此同时，有助于降低实体经济融资成本。

推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换

根据公告，此次提到的存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。

央行有关负责人表示，2019年8月17日，人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告。目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革，人民银行发布了〔2019〕第30号公告，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

存量浮动利率贷款定价基准转换的原则为：

一是，借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

 二是，转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

三是，转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

另外，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

  存量贷款利率转换将产生哪些影响？

兴业研究报告从贷款的个人与企业、商业银行、中央银行三个角度，对存量贷款利率转换带来的影响做出分析：

 对于贷款的个人与企业而言，偿债负担能否下降、下降的幅度如何将取决于贷款合同的具体安排（如转换为浮息还是固息、重定价期限如何安排、加点幅度如何确定等）。总体而言，如果存量贷款转换为参考LPR定价，实体经济融资成本有望下降。通过存量贷款定价基准转换降低实体经济偿债负担，有助于提振个人消费和企业生产经营的活力。

对于商业银行而言，存量贷款换锚既有积极影响，也蕴含挑战。一方面，与贷款基准利率相比，LPR与市场利率之间的联动更为紧密，使得商业银行资产端收益能够与负债成本的变动更为匹配，有利于避免资产端与负债端定价不一致所导致的基准错配风险。另一方面，虽然LPR有进一步下降的空间，但存款基准利率维持不变。在这种情况下，存量贷款转换为按照LPR定价可能压缩商业银行的息差。

 对于中央银行而言，存量贷款定价基准转换有助于降低实体经济的融资成本，提高货币政策的传导效率。到2019年11月，我国金融机构贷款余额接近152万亿，其中26%是住户中长期贷款，37%是企业中长期贷款。因此，推进存量贷款利率换锚对我国而言尤为重要。

兴业研究报告指出，存量贷款换锚完成后，贷款基准利率有望退出历史舞台。但仍有几个问题需要持续关注。

  第一，存款利率定价基准的转换。目前存款利率仍按照存款基准利率定价，与市场利率之间存在脱节，不利于公开市场操作利率向存款利率的传导，可能导致货币政策传导不畅、商业银行资产负债端定价基准不匹配的问题。未来如何顺利实现存款利率的转换，深化利率市场化改革仍有待探索。

第二，LPR形成机制改革后LPR利率与市场利率的联动情况有待观察。在新的形成机制下，我们需要持续关注LPR与市场利率能否密切联动，充分反映流动性的变化。

第三，利率避险市场的发展。随着贷款利率市场化的深入，金融机构和企业的利率避险需求都将上升，因此，有必要加快发展场内外利率衍生品市场，丰富交易品种，提高市场深度。

  部分银行回应：影响可控，稳妥有序推进存量转换工作

  这一变化，对银行整体影响几何？

银行相关人士指出，自LPR改革以来，各银行已有90%新发生贷款参考LPR定价，推动存量改革时机已经成熟。存量贷款定价基准转换是利率市场化改革的关键一环，在市场普遍预期LPR下行的情况下，有助于整个社会融资成本下行。

建设银行相关负责人指出，LPR改革既充分考虑了商业银行的承受能力，按照“先增量试点、后存量并轨”的路径稳步推进，也充分考虑了银行经营现状和维护客户关系的需要，给银行和客户预留了充分的准备期。“从目前来看，存量改革对银行的影响可控。从长远来看，改革有利于提高银行自主定价能力，为银行业长期健康发展奠定了良好的基础。”建行相关负责人指出，银行是降低实体经济融资成本传导机制中非常重要的一环，将继续发挥好为实体经济提供融资的关键作用。

据这位负责人介绍，在LPR改革的背景下，一方面，建行要稳妥做好存量贷款定价基准转换工作，加大对实体经济的支持力度；另一方面，要更加重视长期可持续发展，进一步提升风险定价能力和利率风险管理能力，坚持稳中求进，稳健经营，打造核心竞争力。

招商银行总行资产负债管理部总经理彭家文表示，招商银行将加快推进各项工作。按照人民银行要求，进一步细化和明确招商银行的落地实施方案，加快修订合同，评估存量贷款定价基准批量切换的系统影响，尽快制定改造计划并加紧实施。针对不同客户、渠道的特点，提前布置，确保利率调整信息及时准确全面传达至每一位客户。彭家文表示，从3月1日起，招商银行将按要求正式启动存量贷款定价基准转换工作，积极稳妥，合理有序，分步骤、分批次实施，做好客户沟通和解释。同时，加快适应LPR的市场化定价方式，打造适应LPR改革后的贷款综合定价机制，提高利率风险应对能力，在有效平衡风险和收益的前提下，灵活运用表内外主动管理措施对冲利率风险。加快客户结构调整和优化资产配置组合管理，提升自身竞争实力和服务实体经济能力。

民生银行资产负债管理部负责人表示，接下来，民生银行将严格按照人民银行公告要求，尽快制定工作方案，包括系统配套、人员培训等，稳妥有序推进存量转换工作，与客户按市场化原则协商确定具体转换条款，并在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款，充分保障金融消费者权益，切实推动降低企业融资成本。

  房贷一族面临选择题

在存量浮动利率贷款中，商业性个人住房贷款占据了重要比例，数据显示，截至2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%。

此次定价基准的改变无疑将影响房贷利率定价的变化，购房者需要和银行重签贷款合同，进行“换锚”，根据上述内容，房贷定价的转换也有两种方式，即“LPR+加点”和固定利率。

这实际上，也是给房贷一族出了一道选择题——到底是选固定利率还是“LPR+加点”利率？

选择一：固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。

选择二：选择“LPR+加点”利率。加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是说，同一笔商业性个人房贷，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时间的影响，银行和客户可合理分散办理。

举例而言，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

更重要的是，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。于是关键的问题来了，到底选哪个划算？

中国民生银行首席研究院温彬认为，从目前来看，“换锚”后，房贷利率水平保持不变，是贯彻落实中央经济工作会议提出的稳地价、稳房价、稳预期的要求，促进房地产市场平稳健康发展。但在市场普遍预估LPR延续下行的背景下，相较于固定报价，可能更多客户会选择浮动利率报价。

诸葛找房副总裁苑承建表示，对于用户来说，固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华表示，现在改为锚定LPR，而LPR从长期看有走低的趋势，所以存量房贷利率也开启了长期下调的通道，有利于降低住房负担，还贷压力有望减轻。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次调整主要是调整利率计算方式，即从“央行基准利率*(1+浮动比例)”调整为(LPR基础利率+基点)。后续利率有下调的空间，按揭贷款者不必担心类似月供增加的负担，也不必提前还贷。

中泰证券宏观首席分析师梁中华表示，低利率甚至零利率可能会是长期趋势，若选择固定利率，未来恐将长期多付利息。选择跟随LPR动态调整的浮动利率，或是更好选择。