热词2019：2020要不要买房？或是刚需最安全的购房时机

还有几天时间，我们就将迎来2020年，2019年房地产市场从年初的小阳春到5、6月份加码调控，下半年开始，越来越多的城市又开始调整购房政策，一些明星城市也加入其中，楼市预期有了新变化。在2019年的房地产热词中，“2020要不要买房”也位列其中，那么2020年楼市到底向何处去？

还有几天时间，我们就将迎来2020年，2019年房地产市场从年初的小阳春到5、6月份加码调控，下半年开始，越来越多的城市又开始调整购房政策，一些明星城市也加入其中，楼市预期有了新变化。在2019年的房地产热词中，“2020要不要买房”也位列其中，那么2020年楼市到底向何处去？作为购房者又该作何选择？且看房天下研究院的分析。

12月初，中央经济工作会议用116个字明确了2020年的住房工作方向。12月23日，全国住房和城乡建设工作会议则用“9个方面工作”来全面展开了2020年住房工作内容。

在这9方面工作中，前三项是与房地产强相关的。

1、稳地价稳房价稳预期，坚持“房住不炒”，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施长效机制，建立完善房地产调控体制机制。

2、完善住房保障体系，抓好住房保障体系试点，形成可复制可推广经验。进一步规范发展公租房。稳步推进棚改。做好老旧小区改造。改革住房公积金制度。

3、发展租赁住房，坚决新市民住房问题。培育规模化租赁企业，建立完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

这三条略有删减，但信息量相当丰富，全是干货。这些明确定调了2020楼市，下面是房天下研究院的分析。

房地产依旧很“稳”

2019年众多城市都在某种程度上“放松”了购房政策，符合购房资格的人越来越多，特别是杭州、南京、成都、广州等明星城市的加入，让大家对2020年楼市上行有了更多期待，

不过从这次会议来看，全文一共用了20个“稳”，2020年的房地产真的是很“稳”，这一点完全不用怀疑。可以确定的是，“一城一策”肯定在“房住不炒”的指引下开展，也就是说，各地可以根据房地产市场的形势适时调整，但不能偏离“稳”的主线，2020年，房价地价预期都要稳。

具体到市场层面，那些调整购房政策的城市，符合购房条件的人的确在增加，这也是“稳”，简单说，如果不做调整，这些偏边缘化的城市，和明星城市的郊区县的房地产有可能继续走弱。这就是“稳”的另一面：既不能大涨更不能大跌。

“长效机制”已经落地

不动产统一登记和房地产税一直被视为是“长效机制”落地的两个关键步骤，但从昨天的会议来看，关于长效机制，措辞已经是“继续稳妥实施”，这意味着目前的楼市调控体系已经是“长效机制”。

其实这也不难理解，从2016年开始，一直到2019年，从统一部署到“一城一策”，房地产调控政策一直在调整优化，越来越精准，效果是看得见的。即便在2019年，很多城市采取了一些看似“放松”的措施，但房地产依旧十分“稳”，即便没有不动产统一登记和房地产税，市场也不会有什么大的波动，2015年开始启动的去库存，延续到2019年，房地产基本实现了软着陆。

老旧小区改造提速

老旧小区改造在2018年就已经被频繁提及了，但真正提速是在2019年。据前期统计，全国需要改造的城镇老旧小区约17万个，2018年试点改造106个，2019年进一步增加，到2020年会全面提速。

老旧小区改造的关键是投资，核心是融资。在房地产增量逐渐触顶的大背景下，老旧小区改造对基建和房地产都是利好，也有利于稳住房地产。

此外，上海还探索了公积金支持老旧小区改造，由于居民在老旧小区改造过程中也是要出资的，新的需求推动政策的调整，值得关注。2020年，公积金改革会是一个重点，总的方向应该是提取更简便，覆盖人群更广，更大力度支持贷款购房。

政策性租赁住房分配机制优化

所谓政策性租赁住房，目前基本上等同于“人才公寓”，各大城市在吸引人才时，都配套出台了各类人才公寓政策。

以深圳为例，到2035年要提供不少于100万套人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。其中人才房和安居房最高售价不超过5万元／平方米，均为周边商品房价格的五六成。这里的人才房和安居房就属于政策性租赁住房。

由于房价低于市价，分配必须合理，2020年是十三五的最后一年，经过了两年多的抢人大战，各地在政策性住房上的承诺相继进入落地兑现环节，更加合理的分配机制必须要及时出台。

发展规模化租赁企业，完善住房租赁平台

规模化租赁企业，也就是长租公寓行业，2017年开始迅猛发展，2018年进入高潮并开始整合，2019年整合仍在继续。当前长租公寓行业总体仍表现出多、散、小、弱、乱等特点，承租人的利益得不到保障。长租公寓行业多因资金链问题而爆雷。通过整合出清，发展规模化租赁企业是关键。

官方的住房租赁平台是2017年开始出现的，配合“购租并举”。但目前发展并不太理想，原因是多方面的，由于租房比较市场化，各类平台运行总体是比较有效率的，能解决市场需求。不过这些平台在推进住房租赁备案，租金收入征税方面不太积极，本身服务也有待改善。

对于一些规模化租赁企业，特别是央企国企开发的长租公寓项目，未来有望率先入住官方住房租赁平台。

房天下研究院认为，对于2020年的楼市，总体来看，房价既不会大涨也不会大跌。如果是自住，算得上是最安全的时期，既不用担心房价上涨而着急上车，也不必担心买房后大跌蒙受损失。如果是投资，现在买房是不可能大赚的，应该是属于价值型投资，在你所有的投资组合中，买房属于稳健及对冲风险的选择，而且必须做好中长期持有的打算。至于炒房，已经不可能了。