二手房逾期迁户 卖房人担责

案情回顾

李某2015年花了208万元购买王某名下一套房屋，双方签订了房屋买卖合同。三个月后，房屋登记至李某名下。2018年8月，王某户口才从诉争房屋处迁出。后李某诉至法院称，王某逾期迁户导致自己卖房受影响，给其造成损失，依据合同关于逾期迁出户口违约条款的约定，要求赔偿30万元违约金。为此，李某提交了其与案外人张某所签房屋买卖合同，该合同显示李、张二人签订合同477万元买卖诉争房屋的情况；后因房屋内有原业主家人户口未迁出，双方协商和平解约。对此，王某辩称，房屋是否有户口并不影响李某售房，他与张某以此为由解除合同是双方的选择，与自己无关。法院经审理，最终判决王某支付15万元违约金。

法律提示

户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户口迁移不仅影响房屋再转让，还可能影响买方入户和子女入学。在房屋买卖交易中，涉及户口迁移的问题可以通过约定违约责任来督促卖方积极履行户口迁出义务。双方约定的逾期迁户条款，合法有效，法律予以保护。

本案中，王某未能在合同约定的期限内将涉诉房屋内全部户口迁出，违反了双方合同中对于户口迁移期限的约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。法院综合双方合同约定、合同履行、逾期迁出户口的实际情况，酌定违约金数额为15万元。

购房签约前，买方应注意审查卖方的户口本，必要时到房屋所在地的派出所查询房屋的户籍状况；约定详备的户口迁移条款，包括预留购房尾款、约定卖方拒不迁出或逾期迁出的违约责任，必要时可约定由于卖方拒不迁出或逾期迁出达到一定条件导致合同目的不能实现情形下买方有权解除买卖合同。作为卖方，应知晓迁移户口是房屋买卖合同中主要义务之一，应本着诚实守信的原则全面履行义务，并承担因不履行或逾期履行带来的不利后果。

（作者单位：北京市第二中级人民法院）