南京房产 解读银行抵押贷款的一押二押

今天，小编给大家细说一下二抵。相信认真读过此文，对记到抵押就有一个比较清楚的认识。

原来的贷款（一抵）利息比较低，比如公积金贷，舍不得还掉一抵。如果还掉一抵（一抵转单）操作比较麻烦（需要下家批贷，垫资还上家，解押，抵押等操作步骤），如果没有一抵还款能力的话，还需要额外支出一定的银行过桥垫资费用（北京市场价按照10天为周期单位计算，10天0.8%-1%左右）。

在银行普遍加息利率上浮，房产抵押贷款政策较之前普遍收紧的大趋势下，近期咨询贷得到的朋友中，有二抵需求的客户甚至多于一抵需求。

• l 什么叫房产二抵？l 为什么多数银行不愿意做二抵业务？l 二抵的额度如何计算？l 办理房产二抵有注意哪些事项。l 目前市场有哪些机构可以做二抵，产品如何选择。
• 什么叫房产二抵？
• 所谓“房产二抵”，全称“房屋二次抵押贷款”，又叫房屋“净值贷”，有的银行也叫房屋“余值贷”或“余额贷”。就是将已经抵押了的房产（买房时的按揭，或者做的银行抵押消费贷，抵押经营贷）再次抵押。也就是说，借款人可以不用还清以前的贷款，直接用房产再次申请抵押借款(房本上会被再次盖一个抵押的小红章)。
• 为什么多数银行不愿意做二抵业务？
• 一抵二抵从放款机构的角度讲，涉及到一个情况叫优先受偿顺序，是指同一财产向两个以上抵押人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款应当优先清偿谁的债权。抵押权的顺序，直接影响抵押权人能否得到充分的清偿，这是抵押权人的一项权利，一般称为顺序权，或次序权。这里我们先把一些相关的法律条文展示一下：
• 1、《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”
• 2、《担保法解释》第58条规定：当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押物登记的日期，并依次确定抵押权的顺序。抵押权不以登记为生效要件的，已登记的抵押权的顺序先于未登记的抵押权的顺序，未登记的抵押权的顺序以抵押合同签订生效的先后时间为准，抵押合同同一日生效的，抵押权的顺序相同。但是，由于未经登记的抵押权无对抗效力，即使先设定的抵押权也不能对抗后设定的抵押权。
• 3、《担保法解释》第76条规定：同一动产向两个以上债权人抵押的，当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。
• 所以你想，如果一套房子抵押给两个银行，一旦出现坏账，不能还款，在房产处置时会牵涉到两家银行，增加债务处理难度。先登记的抵押权效力优先于后登记的抵押权。也就是说一抵大于二抵对房产的优先清偿权。
• 但尤其是大城市，贷款按揭买房的比例非常大，毕竟优质的二抵客户还是比较多的。有一些银行也不想错过这块蛋糕。我们后边介绍些银行做二抵业务。
• 房产二抵额度如何计算？
• 房产二抵额度一般按照公式“房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额”计算。
• 房屋价值：指房屋的评估价值。注意：这个评估价值是专业的房产评估公司给的评估值，不是市面上房产中介说的卖价。
• 抵押率：一般以住宅做二抵的，抵押率最高不超过70%；以商业用房做二抵的，抵押率最高不超过50%。
• 原贷款的本金余额：也就是一抵未还的剩余金额。这里有一个概念叫最高额抵押，如果是这种情况，有的银行按照一抵的总金额算一抵剩余金额,这个问题后边我们再做详叙。
• 做二抵之前，有哪些注意事项？
• 1、房本要“在手里”，也就是要能拿出来办理抵押登记。
• 现在很多银行为了规避风险，办理完抵押消费贷或经营贷以后，是要扣押客户房本的，有少数银行甚至连按揭贷款都要收押房本。很久之前有一些没有做过二抵的客户咨询了很久贷款问题，最后决定做的时候才知道房本还扣押在银行，咨询当初的业务经理得到的回复是拿不出来，除非还款。
• 2、要看一抵是什么类型的贷款？
• 是否为买房按揭？还是房子买完后又做的抵押消费贷或抵押经营贷？还是抵押给非银行机构的短期拆借贷款？
• 根据这个表可以看出，如果一抵是按揭，这是最好的情况，那只要能做二抵的统统都可以受理；如果一抵是非按揭，那银行一般就不受理了。如果抵押给典当机构或者民间，一般二抵就不用考虑了。只能考虑一抵转单了。
• 3、该房子要有足够的抵押额度。
• 上边我们介绍过如何计算二抵额度，看看您的房子二抵可贷额度与一抵额度差多少。这里有一个说法叫“大头小尾”，意思是一抵金额不能远远大于二抵金额。比如你房子评估值200万，7成140万，减去一抵金额120万，余值也就剩下20万。一抵120万和二抵可贷额度20万相比，这就叫大头小尾了。“大头小尾”的情况，从放款机构的角度考虑，二抵的风险相对高一些不说，费尽周折给你二次抵押完了，给你的额度还不如一抵金额的一半。很多机构就觉得这种情况不值得做了。当然，认定大头小尾标准不一样，具体看放款机构。
• 4，一抵是否为最高额抵押。
• 最高额抵押权和一般抵押权是银行的两种担保方式。这里不对两种抵押权做过多的解释，您可以看一下一抵的抵押贷款合同，会在首页或者比较清楚的位置写明是属于哪一类，或者直接咨询当初办理贷款业务的客户经理。如果是最高额抵押，那有一些二抵产品是无法申请的，有一些会影响贷款额度，计算额度时减去的就不是剩余贷款额度，而是一抵贷款的总额度了。
• 5，买房按揭贷款还款多久了？
• 如果一抵是按揭贷，一般大银行对按揭的时间有要求，不是刚刚贷款买了房子就能做大银行二抵的。比如中信二抵要求一抵按揭得1年以上。浙商银行二抵要求一抵按揭得3年以上。但非银行机构一般不对按揭时间有要求。
• 产品如何选择？就看你的需求！
• 1、看借款期限和用款紧迫度。
• 如果只是想短期拆借一下（用款1-6个月就能还款），建议选择非银行机构。如果考虑贷款期限越长越好，那毫不犹豫选择低息的银行。
• 2、一抵额度比较小，建议还掉一抵，重新做抵押消费或抵押经营贷。
• 重点说一下：二抵如果走银行，那必须做企业经营贷。银行是认可公司实际控制人的。如果做过多次贷款的朋友，应该知道这个实际控制人的重要意义了吧。
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