2020年以后，千万别再乱买房！

从2003年开始，中国房地产市场价格基本保持了连续 14 年上涨不跌的神话。

很多人说，一般的经济学理论根本无法解释中国的房地产价格走势，像深圳、北京、上海等地，房价已经完全打破经济学常识。

中国楼市越是被调控，房价似乎涨得越快。

调控政策的背后究竟是什么？为什么人们总是抱怨房价高？房地产下一步何去何从？如何判断一个地方的房子还能不能买？

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人们为什么总是抱怨房价高？

中国房地产行业进入市场化发展 20 多年，经历了多少次调控，根本数不清。

为什么人们还是抱怨房价高？因为大大小小的调控策略和方法，实际上在相互影响，上一次调控的效果也许很快就被下一次的调控抵消了。

尽管调控不断，可是老百姓的感受却没有那么明显。国家从2016年提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个全新定位实际上是没有问题的，而且调控的思路比如分类调控、分城施策，以及多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度也都是正确的，让房子回归居住属性并且保障所有人都能够实现美好生活梦想更是我们一致的目标。

然而一方面我们看到各地方调控的同时，一方面又在通过抢人大战来实现调控的松绑，这也是广大百姓所理解到的所看到的，在很多百姓眼里，当下所谓的抢人大战其实就是房地产调控的变相松绑。故而也引起了住建部对多个城市的注意并约了他们。

中国楼市调控政策在不同模式间转换，尚不稳定。开发商什么时候开盘，到底要不要拿地，拿多少地，为谁拿地，这些方面应该由谁决定，政府还是开发商，这个问题需要回答清楚。

中国楼市调控的初衷是好的，但房地产经济这样的微观行为很难把控。如果政府在微观细节上管得太多，一来，开发商没了积极性，二来，买房者也蒙了。想兼顾每次楼市调控的目标和原则，是不可能的。

如果方向定了，无论采用哪一种调控模式都是可以的。就怕无规律调控把一个好好的楼市，搞得“内分泌失调”，房价反而越调越高了。调控次数过多，系统就紊乱了，这就是后遗症。

归根结底，中国的房地产市场太需要回归健康的状态了。

2

房子，差不多了

这两年，中央对住宅的定位很清楚，就是“房住不炒”。

前段时间，中央政治局会议明确提出出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，人民日报当时发了一个微博发表评论：炒房，此路不通。

这些迹象表明，中国的住宅房地产，迎来一个重大而且深远的拐点——房子，差不多了。

如果一个人有5套房，4套都是出租、经营、投资的，一套是用来自己住的，难免会造成市场一些虚高。就像股票有投资功能，起伏变化就很大。

现在更强调它的居住功能、公共服务功能和福利功能，来淡化甚至取消它的投资功能，地方政府的限购、限售，甚至是限跌政策，都围绕“房住不炒”进行。

此外，各地又支持长租房、廉租房，政府提供的公共住宅的比例越来越大。比如在深圳，租房已经占到了65%，新加坡是80%，已经达到很高比例。

中国经历了40年快速发展，可以说基本解决了住房问题。1978年的时候，城镇人均住房面积是1.8平米，当时的人口是8亿多。现在人口增加到13亿，城镇人均住房面积为39平米，超过了日本的人均住房面积了。这是很大的进步。

特别是过去20年，快速地城镇化，快速地建设住宅，很多房子增值，很多人靠房子赚了钱。

另外，从需求方面看，中国人口越来越接近“倒金字塔”结构，不仅新生人口没那么多了，而且将来老人会留下很多房子，可能租都租不出去。

房子不可能永远地盖下去，老百姓不可能永远地买下去。

但这并不是说，房地产马上就要崩盘了，也不是说现在就应该卖房子。而是说，整个社会都围绕房子转，人们所有的心思都扑在房子上，所有的钱都投在房子里的阶段，已经过去了。

将来的房地产，会迎来另一个百花齐放的时代，文旅地产、养老地产、长租公寓都是未来趋势，如果政策良性发展，整个房地产会进入一个正常发展时期。

3

户籍放开、房价分化

在不久的将来，除了北京和上海，落户国内所有城市都可能是“零门槛”、“无条件”。

户籍制度的放开，人口的自由流动，直接的后果就是将来人力、财力、物力必将会从中小城市向城市群、都市圈、中心城市集聚，未来几十年，中国的城镇化发展，将是强者更强、弱者更弱、优胜略汰的一个渐变过程，城市的扩张和萎缩同在。城市分化不可避免，房价分化势不可挡。

房价分化的结果就是：三四线房产靠政策涨，一二线靠需求涨。三四线靠政策创造需求，一二线靠政策压制需求。三四线房价上涨是被动的，一二线是主动的。三四线房产是消费品，吃掉用掉住掉就不值钱了，一二线房产则是投资品，可住可租可卖还增值。

投资并长持哪里的房产，不用我再赘述了吧！

有人的地方才有投资价值，人才是最大的财富，发现人的价值、顺应人的选择、尊重人的意愿、维护人的尊严，才是我们最应该做的。

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结语

房子，涉及每个人，每个家庭，也涉及一个人的一生，从童年的记忆到晚年的回想。也涉及到GDP增长和中国的产业结构，涉及到社会的公平与安定。

也许只有“房地产”这个词，能涵盖并影响这么多领域。

但现在可以说，只要政策稳定连续，房子就差不多了。各种形式的房子纷至沓来，将来人们不需要再为买房担忧。

对于租房的人，房子是租来的，生活是自己的，你也同样可以享受美好生活。

祝好，希望你能够对房子，豁然开朗。