这些城市的房子，千万要注意！

在国家再次强调房住不炒，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段之后，中国的楼市，又一次进入一个全新的阶段，这些阶段有几个显著的特点，从行业来看，楼市完全进入存量房时代，统计局数据显示，去年的时候，户均房屋拥有量就已经达到1.1套了；从购房者角度来看，为了买房，居民杠杆率和负债率都不断上升，老百姓的存款越来越少，负债越来越多；从购买的角度来看，房价不断达到新高，已经达到了历史高点，再往上快速增长的动力，越来越弱；从炒房者的角度来看，楼市投资进入一个考验智慧的时代，过去那种闭着眼睛买房的时代，已经一去不复返，楼市赚钱效应在减弱……

当然了，从国家层面来看，楼市经历了几十年的快速发展，为经济发展做出了一定的贡献，但是，当前经济环境下，投资对经济的拉动作用在减弱，现在再依靠楼市刺进经济发展的道路，显然已经走不通了。但是，在经济下行的压力下，又有一批经济学家和学者们，抛出了“只有房地产才能救中国”的思想，试图再次对楼市进行刺激。然而，这一思想，被坚决给否定了。

而对于广大购房者来说，想买房的人依然前赴后继，而没钱买房的人，也在尽一切努力，早点上车，几乎所有的人都有一个共识，那就是从总体趋势来看，未来房价还是会越来越高。但是，到底卖哪地方的房子，才不会亏本呢？这是一个值得探讨和深思的问题。

今天，我们从金融的角度来分析一下，哪些城市的楼市泡沫大，进而通过分析，给广大购房者一点启示。

首先，我们怎么判断一个地方楼市的泡沫？指标很多，比如，很多机构喜欢去测算房价与收入的比例，当房价收入比越高，说明老百姓买房越难，泡沫也就越大。当然了，我们也可以用另外一个角度来看，那就是居民杠杆率，因为当下的老百姓，杠杆的最大用途就是买房。

最近，第一财经发布了一份《中国主要城市居民资金杠杆率》的榜单，从数据上看，很多城市的居民杠杆率已经超过了100%，这就足以说明，当下不少城市的居民，偿还房贷的压力，已经非常大了，而这也为当下楼市，再粗放发展，提出了一个风险警示。

其实，在楼市暴涨的这些年里，居民储蓄率下降、杠杆率上升，几乎是同步的。数据显示，1996年我国居民杠杆率仅为3%，2008年18%，但是2008年以来，居民杠杆率开始呈现迅速增长态势，短短六年间翻了一倍，达到36.4%。

到2018年末，居民杠杆率已经高达53.2%，较2008年激增近35个百分点。

就连银保监会主席郭树清也公开提出预警，“目前，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。”

而从不同的城市来看，有些城市的居民杠杆率竟然超过了150%，这可以说已经达到了危险的边缘。

从榜单可以看出，居民资金杠杆率达到100%以上总共有8座城市，分别为厦门、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州和广州。其中，厦门以172.2%位居第一，深圳以144.4%位列第二，其后是杭州以136.7%位居第三。

然而，我们关注另外一个数据就会发现，2018年上半年社会消费品零售总额排名来看，厦门仅786亿，排在第30位，深圳为2801亿，排在第十位，杭州2673亿，排第十一位，南京2841，排名第八位，合肥1502亿，排名第二十五位。

排名前十的分别是上海、北京、广州、重庆、成都、武汉、天津、南京、苏州、深圳，大家可以看一下，仅部分一线城市与上面的这个排名有重合（同时进入前十），绝大部分都是正好相反。这也说明，高房价对老百姓居民的消费，是有比较严重的挤出效应的。

居民资金杠杆率高的城市，房价高，居民消费能力较差，大家赚的钱基本都还房贷了，哪还有空间去消费，也从侧面反映出这个城市居民的生活幸福感。

从某种意义上来说，即便是刚需，买了房子也希望它能涨价，然而，房子要涨价，得有几个先天的因素，首先是大环境，这一点呢，大家都明白，中国的城市化还在推进，经济也在稳步向前发展，还是有比较稳定的发展挤出的；其次是地方经济和人口基础，因为人口是最基本的购房需求形成的根本，没有人，房子卖给谁呢？另外还有重要的一点，就是购买力，都靠外地 人来买房，除非你是一线大城市，核心城市，中心城市，否则基本不可能。

大家看一下，在上面居民资金杠杆率超过80%的城市里，如果不是中心城市的，风险就很大了。至少，厦门、南京、合肥、苏州、珠海、长沙、宁波、中山、温州、青岛等城市，风险是比较大的。大家买房的时候一定要注意。

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