房价未来还会涨吗？专家：大涨已成历史，未来年涨幅不超5%！

中国的房地产，经历了近二十年的高速发展，在过去的十几年里，用疯狂来形容，似乎一点也不过分。

各地方疯狂卖地，开发商疯狂建楼，老百姓疯狂炒房！

在一系列的疯狂背后，带来了几个显著的后果，房价高不可攀，中国家庭资产80%都变成了房子，居民负债率居高不下，而当下的年轻人，也越来越买不起房子，即便掏光六个钱包，首付或许也很难凑齐。

那么， 未来的房地产到底还会 如何发展呢？未来的房价还会涨吗？

相信关注房地产的人，都听到了各种各样的“专家”们不同的声音，其实，我们都知道，在当今的楼市里，没有哪几位专家，是真正的“专家”，而即便是真正的专家，也很少有中正的立场，因为他们背后都有着各种各样的利益集团。

最近，一位号称当下最懂房地产的官员黄奇帆在一次会议上的发言，回答了上面的这些问题，今天我们就来看看，在他的眼里，未来的房地产到底会怎样，房价会如何走。

一、房地产市场规模还有多大？

关于这一点，有很多人都探讨过，比较通俗的理论，就有专家说过，未来还有一亿农民要进城，那么，就会产生一亿的居住需求，这也就意味着，未来的十几年，还有庞大的市场需求，足以支撑房地产再高速发展一二十年。

此前，同话财经在文章《我们到底还需要多少房子？》中已经做了分析，根据《中国家庭发展报告2014》，在2014年的时候，中国的家庭数量为4.3亿户，平均家庭规模为3.02人。从这些年的发展趋势来看，我国家庭小型化的进程并没有停止，也就是说，家庭成员变得越来越少。

国家统计局数据显示，2018年末我国人口为13.95亿，按平均每户3个人计算的话，我国家庭数量为4.65亿。按户均1.1套的数量来计算，我国当下的房屋总量为5.115亿套。

从套数上来看，我国住宅已经够多了。

有专家不同意这样计算，他们要从人均面积上来说事。根据相关统计数据显示，我国人均住宅面积为36.65平米。根据民生证券发布的统计数据显示，美国人均住宅面积65.03平方米、英国人均49.4平方米、法国人均40平方米，法国、芬兰、日本的人均住宅面积都比中国高。

这表明，从人均住宅面积的角度来看，我国的房屋需求量还有很大的空间。

但是，大家要明白一点，西方国家与中国的家庭相比是完全不同的，如果还是按人均面积来算，一户3个人，一户的平均住宅面积为109.95平方米，这在一般城市里，可算得上是大面积的住宅了。

看到这个数字，你觉得未来的楼市还有多少增加的空间呢？

黄奇帆在演讲中也提到，在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

而在今后十几年，房地产业发展趋势，不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米的逐渐增长，而是逐渐萎缩，大体上有十几年的过程，逐步往下降。

十几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。

二、房价到底会如何走？

对于广大老百姓来说，最关心的还是房价。

但是，对房价的期许，很多人都很矛盾，因为买了房子之后，就希望它涨价，可是没买房的人就希望它降价，总是在这样的纠结与矛盾之中，很多人错过了买房的机会，从而再也买不起了。

过去十几年，虽然在楼市小周期中，在局部地区、特定的时间段里会有涨有跌，但是，如果从大周期来看，无论在哪里买房子，都是会赚钱的，因为全中国，几乎没有哪个地方的房价价格没有涨。

说的通俗一点，在过去的十几年里，是房价普涨的十几年。

闭着眼睛买房，都能赚到钱。

那么，未来的房价还是这样的普涨吗？

去年底，同话财经就提出了未来楼市分化的观点，而今年的现实情况也应证了这一点，不仅是地区楼市在分化，各种不同的类别也在分化，同一个城市的不同地区也都会出现分化。

黄奇帆也认为，从现在开始，往后的十几年，房地产不会出现四面开花，东西南北中全面发热的状态不可能再重复，但是房地产还会有热点。

这些热点在哪里呢？主要就集中在中心城市、城市群、都市圈。

其实，这与经济的分化是同步的，这也就是为什么我们一直强调，大家关注楼市，不能单纯的只看楼市，要看清楚经济发展的脉络和未来，就知道楼市会向哪里走了。

三、房价还能涨多少？

经常会有网友问，未来房价还能涨多少？我买一套房子放个三五年，还能翻倍吗？

其实，这样的问题，不好给出准确的答案。

但有一点是可以肯定的，还想像过去一样，买一套房子，就躺家里赚钱，那基本不太可能了，但是机会还是有的。就如上文所说的那些还有机会的城市，可以在适当的时机去布局，虽然不能有太大幅度，但是，一定比例的增长还是能收获得到的。

关于房价到底能涨多少，黄奇帆给出的答案是，今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于或等于GDP的增长率。

那么，未来的GDP增长率会是多少呢？

中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之，因为中国的城市化还有一定的空间，城市化率还有10个百分点的上升空间，这也为楼市的发展，提供了相对的空间。随着国家对中心城市、城市群和都市圈的扶持发展，这些中心城市未来将具有较大的吸附效应，获得较好的发展，这些地区的经济发展，必然会带来人口的流入和楼市的繁荣。但是，那些人口流出、资源枯竭的非中心城市，状况可能就不那么乐观了。

当然，从整体来看，今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。

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