相邻的两个小区，房价相差却上万，是什么拉开了差距？

下班后，在小区附近溜娃，遇到了一位很多年前的同事，大约十年前，这位同事买了小编家附近一个小区的房子，那个时候总体上觉得还是不错的，无论是位置、配套，还是其他方面，都挺好，价格也和周边的房子差不多。

不过，这两年，随着房价暴涨，原本四五千的房价，在这几年的时间里，一下就涨到了两万多，加之都处于核心商圈，地段很好，配套齐全，交通方便，周边的小区，只要有房子空出来就被秒了。不过，同事住的小区可是另外一番光景，价格比周边小区便宜20%左右，而且大量房源，看房的不少，但就是成交的不多。

而这背后的原因，附近了解的人都知道，因为这个小区后来开发商因为资金链断裂，老板跑路，而且后期不少房子涉及一房两卖，有一些业主到现在都没拿到房产证，原本规划的商业也迟迟起不来，更为重要的一点是，物业管理极其混乱，业主回家开车停车都非常困难。

其实，像这样，两个相邻的小区，但价格差异天壤之别，这样的情形并不少见，那么，到底是哪些因素导致了这样的差异呢？

一、小区质量。

大家都知道，过去在投资房子的观念里，有一个很重要的思想，那就是地段为王。可是，既然相邻，那就意味着地段上并没什么差异，周边的配套、交通等差异都不大，不过产生差异的第一个，便是小区质量了。

当然，这里说的质量，是一个大的概念，不仅仅是建筑质量，还包括了小区的管理，业主的群体素质。我们还以上面前同事的这个小区为例，因为开发商后期资金不足，导致工程建设缓慢，后面两期房屋质量并不好，并且，原本规划好的商业、菜场、娱乐设施，甚至包括停车场都没有完整，有的甚至拖了近十来年，这样的小区质量能说好吗？再来看另外一个问题，那就是业主素质，后期因为价格便宜，买这个小区的有两类人群，一类是本地拆迁户，另一类就是外地进城不了解情况的人，虽然说不能以这种金钱来区分人，但群体素质，确实要差很多。

再另外一个层面，物业管理的水平，也直接影响这小区的水平，这一点，同话财经在之前的文章中也曾经详细分析过，尤其是对大户型房子的价格影响更大。

二、流动性。

房屋的流动性，也就是房子变现的能力。

一个房子要变现，有两种方式，一是直接卖房；二是到银行抵押贷款。

一套好的房子，只要你挂出去，很快就能卖掉，当然，这里说的是在合理的价格水平区间内，不考虑那种远低于行情价格的销售方式。前文所说的这样的小区的房子，与周边的小区相比，人家小区挂一套房子，第二天就卖掉了，而这个小区，挂一个月，还在那里，降价了也卖不掉，这种房子就属于流动性很差的房子，自然价格就上不去。

还有另外一个来考量流动性的方法，那就是银行抵押贷款，前不久和一位从事房屋抵押贷款的朋友聊天，得知在这位朋友的公司里，将这个小区是列为二类小区，也就是在房屋价值、折扣率方面要重点考量的，通常情况下，他们会将市区内优质小区分为一类小区，这类小区的房子，可以不考虑其他因素，直接按照评估价格的7折抵押放款；而二类小区的房子，不仅评估价格较低，而且折扣也最高不超过6折，这也意味着，这个小区的房子，比同类房子贷款所获得的金额都要小很多，而且难度也要大一些。

三、税费。

这一点，买过二手房的人都知道，因为，税费是房屋交易中一项非常重要、而又不可或缺的成本。尤其是在楼市火爆的时候，基本上卖家都要求净得，这也意味着，税费全部由买家承担，税费过高的房子，就相当于增加了房屋的价格。

而更为重要的一点是，税费在房屋价款中，是无法体现的，也无法贷款，一套房屋，如果税费增加20万元，就相当于首付增加了20万元，这对购房者增加的压力，是可想而知的。

除了上述因素外，影响小区价格的还有很多其他因素，比如信贷因素，还有各类非理性的因素，都可能会影响房价。

看清楚这些影响房价的因素，大家在买房的时候，一定要擦亮眼睛，因为有些因素，对于购房者来说，并不是那么容易看清楚的。

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