未来十年，这些房子千万别碰！

今年不买房，一年又白忙！

为何大家都钟情于买房？是因为买房能赚钱！更是因为买房比作任何其他事情赚钱都快，这也是无数家庭为了房子前赴后继的主要原因。

可是，有两个问题，就是在大家都赚钱的时候，还有不少人在房产投资的时候，亏得一塌糊涂，尤其是去年的时候，不少炒房客亏损、断供、甚至跑路。还有一些人，赚了很多钱，但是只在房子里，想变现的时候，却卖不掉，甚至降价都卖不掉，房子只变成了纸面财富。

而这背后，最根本的问题，财富的价值，是怎么体现的？就是在变现和交易的时候，对于房子尤其如此，从网上看到房子的价格多少多少，你以为你的房子升值了多少，可是，真正的价值体现，在于别人愿意拿多少钱来买你的房子。

背后真正的逻辑，是资产的流动性。

一、流动性为何重要？

买房的时候，大家最关注什么？

相信绝大多数人都会说，房子的“升值潜力”。

通俗点说，就是考量房子的增值性。也就是在未来一段时间内，房子升值的潜力和能力。举例来说，现在一百万买套房子，很多人的考量指标是，3年后，哪些地方的房子涨幅最快，比如，先涨到200万元，有些地方却只能涨到150万元，那涨到200万元的增值能力就强，就值得买。

这是最常见的投资逻辑，很容易理解。

同样是上面的例子，3年后，涨到200万的房子，与涨到150万元的房子，价值到底是多少，还取决于另外一个因素，就是流动性的问题。

小编举一个真实的例子，在小编家附近，有两个非常有意思的小区，一个小区是曾经的烂尾楼，开发商跑路了，物业管理非常混乱，房子比周边低20%，大量挂牌出售的房子，依然没人买；另一个小区与这个恰好相反，是比较成熟、管理规范，但是户型面积较大，单价和总价都很高，同样，挂牌的也不少，但是，也有一样没人买。而就在这一片，倒是很多价格适中、面积适中的房子，成交比较快。

小编咨询了一些二手房中介，他们说，现在买房的人，大多是改善型的需求，对于前面的那个小区看不上，再便宜也懒得买，对于后面这个小区，总价太高，一般人也买不起。

上面这两个小区面临的最大的问题，便是流动性的问题。

大家在投资买房的时候，都应该明白，你看到的房价，所计算出来的价值，那叫“账面价值”，但是一套房子的真正价值，是如何检验的呢？那就就是放到二手房市场上，别人拿多少钱去买，这才是真是的体现。

就如同前面的两个小区的例子一样，看起来价值都很高，但是，实际成交，要等到你再降低一到两成，才能成交，这才是真正的房产价值。

通常情况下，能够卖出去的房子叫做资产，卖不出去的房子叫做砖头。前者升值，后者贬值。

只有流动性好的资产，才是优良资产，而流动性差的资产，叫不良资产。

二、哪些房子的流动性差？

很多人会认为，在过去很多年，只要是房子，买了就赚钱，为何现在要考虑流动性的问题呢？

此前，同话财经曾经撰文分析过，经过很多年的发展，楼市已经进入存量房的时代，过去那种躺着买房就能赚钱的时代，已经一去不复返了。尤其是这些年来，很多人原本准备加大杠杆，在楼市里大干一场，最后亏得一塌糊涂，有的甚至倾家荡产。

在楼市高涨的时候，什么房子都有人抢，因为什么样的房子流动性都好。

可是，在未来十年里，楼市将进入一个分化时期，时间、空间上面都会出现较大的分化，而这也意味着，有些地方房价好卖，而有些地方的房价就会很难卖，这就是流动性差异。

对于购房者来说，这些地方就应该尤其注意。

首先，就是二手房市场低迷的地方。为什么要关注二手房时间，现在人们无论买新房还是二手房，到最后都想去变现，那么，在哪里变现呢？一定是二手房交易市场。如果二手房交易市场低迷，这就表明这个地方的楼市交易极其不活跃，而新房市场的活跃，只是假象。主要有两类地方，一是绝大部分的县城，二是二三线城市的远郊。

其次，就是非商品住宅及比较小众的房产。怎么理解呢？就是商品住宅以外的那些品类房产，其实比较多的，比如商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产，当然还有缺乏更新及改造可能的老旧小区，这些房子的流动性本来就比住宅差很多，只是在房价暴涨的时候，人们去炒作的一个对象，可是当楼市进入下行，或者横盘的时候，这类资产的保值性和流动性，就很差了。

另外，政策严格限制的房产。在这轮楼市调控中，很多地方都推出了较为严厉的调控政策，其中有一些政策是限制销售的，比如限制五年之后才能销售，这种地方的房子，就是流动性被锁死的，买到就可能被深度套牢。

那么，怎么样判断一个地方的房子是不是流动性不好呢？其实也很容易的，先看二手房交易市场是否活跃，可以看公开数据，可以到二手房中介去看；再看房子是否好出租，空置房屋是不是很多，如果很多，就一定要小心。

总的来说，未来十年的楼市，虽然有很多不确定性，但有一点是可以肯定的，那就是不可能如前十年那样暴涨了。因此，要想在楼市里投资获利，就得考量流动性。

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