大涨？还是大跌？未来房价怎么走？主要取决于这几点！

以往每年的楼市，五月份都是楼市的一个高潮季节，历来是二手房交易的高峰期。

可是，今年五月刚刚过完，交易的情况似乎没那么理想。一线城市和热门二线城市的二手房成交量出现全面下滑，多数城市成交量出现两位数下滑。

可是，就在一个月前，人们还在欢呼，金三银四，楼市小阳春的到来。

这样看来，楼市的风向变化，有点快！

而在这次的陆家嘴论坛上，高层再次提起“房住不炒”，而且对过度依赖房地产的发展模式、依赖炒房来理财的居民和企业都提出了严厉的警告，那么，未来的楼市到底会如何走呢？房价到底是涨还是跌，会取决于哪些因素？

一、经济稳定持续增长。

这一点，很多人可能不理解，不是说房价长期看人口，中期看土地，短期看金融吗？是的没错，但是，无论是楼市，还是其他的市场，都是在经济大环境下发展的，从过去二三十年的楼市发展来看，其最根本的动力，是中国经济的蓬勃发展，才带动了房地产和楼市的持续火热，也间接推动的房价的不断上涨。

因为，经济稳定持续发展，老百姓的收入才会提高，购买能力才会增加，才能买得起房，也只有经济发展了，基础设施建设才会更好，城市化发展才更快，城市的扩展为盖房子腾出了大量的地方，提供了大量的便利。

虽然，房价的上涨还有其他因素，但是，从经济的因素来看，未来几十年的时间里，中国经济稳定增长应该不成问题，但是增速不可能像过去那样那么快，这也意味着，未来房价的上涨，也不可能像过去那样，动不动就来个全球第一了，可能会逐步放缓速度。

二、未来人口的增长。

大家都知道，任泽平的理论，房地产长期看人口。

这个理论是没问题的，无论怎么炒作，最终的需求，还是落在人身上，只有人口增加，需求才会增加，市场才会火热，价格才会上升。

而当下，中国的人口已经到了一个较为关键的时期，其实是到了一个瓶颈的阶段，2018年的人口自然增长率仅0.38%，尤其是近些年来，结婚礼持续下降，新生儿出生率不断创新低，根据相关预测，要不了多少年，中国的人口将达到峰值，然后就会进入下降的通道。

当然，从城市化的角度来看，2018年我国城市化率为59.58%，按照每年1%左右的速度上升，20年后可达到80%（接近发达国家水平）。按照目前的人口增长率，20年后我国的人口总数将达到15.05亿左右，以80%的城市化率计算，城市人口将达到12.04亿左右，比现在的城市人口还要增加3.7亿左右。

这也表明，我国楼市还有20年左右的稳定上升期。但是，要注意，未来城市的分化将更加明显，这也表明，有些城市会流入，而有些城市会流出，房价的走向也不一样。

三、未来通胀的增长。

这一点，很多人或许不太能理解，我们举个简单的例子，十年前（2008年）的M2是47.5万亿，2018年的M2是182.67万亿，十年的时间，增长了近4倍，这意味着什么？就是钱越来越不值钱了。

有人对比了2007年到2017年十年之间的房价和M2，这十年时间里，M2增长了4倍，而全国平均房价增长2倍多一点。

大家都知道，通货膨胀率越高，物价上涨就越快，在其他因素不变之下，房价上涨可能也就越快。

四、调整政策的变化。

很多人都说，中国的楼市是政策市，听起来很有道理。

但是，中国的房地产，是一个特殊行业，受到特定的监管，这也很正常，在 任何国家都有这样的行业，而在监管之下，中国的市场经济是越来越开放的。但是，在当家国家对楼市调控并没有放松的大背景下，政策的方向，依然会影响着楼市的走向，并直接影响的价格的走势。

从当前的政策风向来看，国家坚持“房住不炒”不动摇，并且一直在出台各种租售并举、大力发展公共住房、并在试图通过税收调节的方式来抑制炒房，楼市长效机制正在路上，而这一切都是希望建立一个比较健康的房地产市场，让房价回归理性，让房子回归居住的功能。

从上面这些因素的综合情况来看，未来的楼市，大涨的可能性比较小，但大跌也基本不太可能，当然了，在陆家嘴论坛上，高层也传递出了明确的信号，“稳房价”并不是要房价“不涨不跌”，“不同地区的房价有涨有跌很正常。”这也意味着，未来的楼市，分化可能会很明显，因此，区域选择很重要。

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