五、房产抵押的土地使用权一并抵押，未办理土地使用权抵押登记不影响抵押权的效力。
裁判要旨：在县级以上人民政府未明确规定具有地上定着物的土地使用权抵押登记的办理部门的情况下，房产抵押登记部门在颁发的房屋他项权证上记载土地证号的行为，具有对该房屋占用范围内的土地使用权进行抵押登记的效力，足以产生公示的法律效果，房屋已办理抵押登记但相应的土地使用权未办理登记的，不影响抵押权的效力。
案件来源：中国建设银行股份有限公司分宜支行、江西江锂科技有限公司金融借款合同纠纷上诉案 [最高人民法院(2017)最高法民终40号]
六、抵押的土地使用权上存在他人房屋的，构成无权处分。
裁判要旨：虽然当事人仅抵押其自有的土地使用权，但根据“地随房走，房随地走”的原则，应视为土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。如在抵押时地上建筑物已属他人所有，抵押人抵押土地使用权的行为构成无权处分。
案件来源：中国信达资产管理公司西安办事处与陕西省粮油食品进出口公司西安中转冷库、陕西省粮油食品进出口公司借款担保合同纠纷案[最高人民法院（2007）民二终字第222号，《中华人民共和国最高人民法院公报》2009年第12期（总第158期）] 。
七、房产处于抵押登记状态，项下土地另行设立抵押且进行了抵押登记，仍不应享有抵押权。
裁判要旨：借款人将自己的房屋抵押给银行，该房屋占用范围内的建设用地使用权应视为一并抵押，在该房屋抵押登记期间，即使案涉房屋所占用土地的土地使用权又被抵押给其他债权人并办理了抵押登记，对该土地使用权的抵押权并不能有效设立。
裁判要旨：（2017）最高法民申3643号。
八、国有土地使用权所享有的抵押权的担保范围，应当限制在抵押合同约定的范围内。
裁判要旨：案涉国有土地使用权所享有的抵押权的担保范围应当限制在合同约定的范围内，债权人对主债务人该宗土地使用权的担保范围包括贷款本金、利息、罚息、实现债权的费用等。
案件来源：《浙商金汇信托股份有限公司、浙江三联集团有限公司金融借款合同纠纷再审民事判决书》（2018）最高法民再19号。
九、在建工程抵押权抵押物范围包括国有建设用地使用权。
裁判要旨：在建工程抵押权作为一种单独的抵押权类型，除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。
案件来源：《浙商金汇信托股份有限公司、浙江三联集团有限公司金融借款合同纠纷再审民事判决书》（2018）最高法民再19号。
十、土地抵押后，新增建筑物不属于抵押财产。
《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”
《城市房地产管理法》第52条也有同样的规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”
综上，土地使用权抵押在《不动产登记暂行条例》实施后，法律风险逐渐减小。
齐精智律师，陕西明乐律师事务所高级合伙人，金融、合同、公司纠纷专业律师
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