国有土地使用权“抵押”十大法律风险

出品：信贷风险管理，作者：齐精智

由于房产与地产在物理上的不可分割，导致法律上出现了“房地一体主义”，即我国《物权法》第一百八十二条规定的：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。齐精智律师提示2014年底国务院颁布《不动产登记暂行条例》，建立统一的不动产登记制度，彻底贯彻了“房地一体主义”。《不动产登记暂行条例》第七条规定：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

本文不讨论划拨用地抵押法律问题。

本文不惴浅陋，分析如下：

一、具备公益性质的机构即使具有营利性,其服务于公益目的财产亦不得抵押。

裁判要旨：私人所有的营利性医疗机构，相较于公办医疗机构，仅是投资渠道上的不同，并不能否定其公益属性，私立医院中的医疗卫生设施仍属于社会公益设施。根据《物权法》第一百八十四条第（三）项的规定，其服务于公益目的的财产属依法不得抵押的财产。

案件来源：周润泽与内蒙古玛拉沁医院、赵晖等借款合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2015）民一终字第240号]。

二、仅办理土地抵押登记,对于地上房屋也享有优先受偿权。

裁判要旨：只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，亦依法推定为两者一并抵押，抵押权人对二者均享有优先受偿权。

案件来源：中国银行股份有限公司海口龙珠支行与海南国托科技有限公司、海南美源房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书最高人民法院：[（2015）民二终字第269号]

三、先抵押土地但未抵押房屋，后抵押人出租地上房屋，抵押权实现后，受让人不受租赁合同的约束。

裁判要旨：建设用地使用权抵押的，其地上建筑物视为一并抵押。此时，抵押权人取得地上建筑物抵押权与取得建设用地使用权抵押权的时间相同，该抵押权为法定抵押权。

即使建筑物未作抵押权登记，成立在法定抵押权之后的对建筑物的租赁关系也不得对抗成立在先的法定抵押权。抵押权实现后，承租人不能继续对租赁物占有使用。

案件来源：山东由尼机械电力设备有限公司与德州圣洁路桥工程材料有限公司侵权责任纠纷申请再审民事裁定书 [最高人民法院（2014）民申字第1170号]

四、民办学校占用的商业用途的土地使用权抵押无效。

裁判要旨：规划建有教育公益设施的土地，即便该土地性质为商业用途，其土地抵押合同亦应认定无效。

学校类教育公益设施，系法律规定不得抵押的设施，虽然案涉土地的登记用途为“商业”，但案涉地块上建有教育公益设施已是事实，依据《物权法》第一百八十二条规定的房地一体原则，涉案土地上为教育设施，故土地亦不能作为抵押物，因此，案涉土地抵押担保合同因违反了法律强制性规定而无效。

案件来源：最高人民法院于2017年1月20日作出的（2016）最高法民再335号民事判决书。