关于抵押权的实务问题，你都了解吗？

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抵押财产扣押期间所产生的孳息应归谁所有？

解析：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，在扣押期间所产生的孳息（包括天然孳息和法定孳息），根据《物权法》第197条第1款的规定，

自扣押之日起应由抵押权人收取，归抵押权人所有，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外，即抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息（《担保法》第47条第1款）。其除外情况仅适用于法定孳息的情况！

《物权法》第197条第2款又规定

抵押权人收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

《担保法司法解释》第64条又进一步规定：

抵押权人所收取的孳息，按以下顺序清偿：①收取孳息的费用；②主债权的利息；③主债权（与上述抵押物折价或拍卖、变卖所得价款的清偿顺序一样）。

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抵押的财产是否可以出租？出租的财产是否可以抵押？

解析：对第一个问题，《担保法司法解释》第66条第1款规定：

“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”

但《物权法》第190条规定：

“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

在这里，仅限制抵押权已登记的情况。即已登记的抵押财产是可以出租的，但在抵押权人实现抵押权时，原来的租赁关系是受到影响的，其对受让人无法律效力，租赁关系将依法终止（登记具有公示、公信的效力）。因其造成承租人损失的，责任承担如下：如果抵押人在出租时未书面告知承租人该财产已抵押的，由抵押人对承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押情况的，由承租人自行承担损失（《担保法司法解释》第66条第2款）。

那么，未登记的抵押财产应如何处理呢？由于该抵押财产未登记，无公示、公信力，承租人不会也不可能知道租赁物已被抵押，从保护善意第三人的角度出发，租赁关系继续有效（适用“买卖不破租赁”规则）。

对第二个问题，《担保法》第48条规定：

“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”

但《物权法》第190条规定：

“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

根据《物权法》第190条的规定，已出租的财产是可以抵押的，但不论有无告知承租人，原租赁关系继续有效（也无需告知）。其原理就是合同法上所规定的“买卖不破租赁”规则（《合同法》第229条）。

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抵押期间，抵押人是否可以转让抵押财产？

解析：《物权法》第191条第2款规定：

“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

根据上述规定，原则上，在抵押期间，抵押物是不可以转让的。因为：抵押人将抵押物用来抵押，其处分权已经受到限制，不可以自由处分（转让）该抵押物。但存在以下两种例外情况：

第一，经抵押权人同意的，抵押人可以转让抵押财产。但抵押人应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存（《物权法》第191条第1款）。其与以前《担保法》的规定不同，《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。”这里规定的是通知抵押权人并告知受让人，与物权法上规定的抵押权人同意是不同的。

第二，抵押人转让抵押财产，虽未经抵押权人同意，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的，该转让行为有效。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产，且受让人未代为清偿债务消灭抵押权的，应如何处理？依照《担保法司法解释》第67条规定的精神，如果该抵押财产已办理抵押登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。如未办理抵押登记的，受让人在取得抵押财产时是有偿、善意的（符合《物权法》第106条规定的善意取得条件），可以依善意取得制度而取得抵押财产的所有权。由此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

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抵押权是否可以转让？

解析：财产权利一般都是可以转让的。抵押权属于一种财产权，似乎是可以转让的。但抵押权是一种从权利，从属于债权（主权利），是不可以自由转让的，其转让受到一定的限制。为此，《物权法》第192条规定：抵押权不得与债权相分离而单独转让或者作为其他债权的担保。即抵押权不得单独转让。

由于抵押权的从属性，在（主）债权转让时，一般该抵押权一并转让（《物权法》第192条）。有原则，也就有例外，其法律另有规定或当事人另有约定的，从法定或约定。《合同法》也规定：债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利（包括抵押权），但该从权利专属于债权人自身的除外（《合同法》第81条）。

问题是：债权、抵押权转让时，是否需要通知债务人呢？《合同法》第80条第1款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”故，债权、抵押权转让时，应通知债务人。