刚刚，楼市传来三个消息，未来房价趋势基本明朗！

在过去的这些年里，有一个惯例，就是每逢假期必有大政策出台，尤其是与楼市相关的。

而刚刚过去的五一，看起来似乎很平静，但实际上，伴随着金三银四的过去，楼市进入了一个比较微妙的阶段，人们期待的小阳春，看起来还在持续，但是这种持续的背后，动力还能持续多久，值得怀疑。

有两个地方就在五一假期期间传来了加强调控的消息，分别是在过去几个月涨幅领跑全国的东北小城丹东，还有一个是持续热点的苏州。

而这种一热就踩刹车的政策信号，似乎能给人们一个警示，那就是在“房住不炒”的大背景下，想继续炒房，已经确定很难了。

一、4月份全国60次房地产调控，楼市政策趋紧

自从去年下半年楼市凉凉以来，很多人都认为，楼市严厉调控的阶段基本结束了，在一城一策的大背景下，主流是以下行城市的宽松为主，其实，并不是这样。

同话财经一直都强调一个观点，我们看中国的楼市，不能总是放眼全局，还需要盯住局部，因为中国幅员辽阔，南北差异太大，地区差异可以说是千差万别，如果单纯的看全国平均，容易错判很多地方的楼市基本趋势和局势。

从去年底开始，国家在一城一策的大背景下，那些楼市库存上升得比较厉害，楼市调控压力较小的地区，逐步放松调控，并且已经得到认可，然而，无论是国家还是各相关部门，都一再强调，楼市调控的总体基调并没有放松，“房住不炒”的思路没有变。

尤其是在最近一段时间以来，各种关于楼市小阳春、金三银四、楼市要回暖等各种信息，扑面而来，甚至还有些地方，炒作抬头，业主集体炒作涨价都出现了，因此，国家层面，重申要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示。自然资源部要求各地需根据商品住房库存消化周期制定实施住宅用地分类调控目标。地方层面各地继续落实楼市分类调控政策，石家庄、西安、合肥收紧住房公积金贷款政策，海南、深圳、哈尔滨、合肥加大对房地产市场的监管力度，此外合肥调整热点区域居住用地拍卖最高限价，确保土地市场稳定。

今年3月份，全国各地楼市调控政策逐渐平稳，仅发布房地产调控政策15次，而今年1月份为68次，2月份21次，一季度房地产调控合计104次。

不过，在刚刚过去的四月份，楼市调控又密集起来，全国合计超过60余次。

二、四月百城住宅均价环比上涨0.28%

大家都知道，2019年刚过去的四个月里，楼市可谓是冰火两重天，这有两个层面。

第一个层面，是地区上的差异，有些地区很火，而有些地区很凉，比如，东北的鹤岗，房价彻底跌倒了白菜价格，甚至传出很多地方房子，免费“租住”，租客只要缴纳物业费和暖气费，就可以居住。而即便是这样的情形，也不会有太多人去租的，因为房子实在是太多了。

而同样是东北的另一个小城，丹东，却热闹异常，因为3、4月房价环比涨幅领跑全国，所以近期出台新政，5年限售、外地限购一套，而且房价每月环比上涨不得超过0.6%！

第二个层面，是新房和二手房，是住宅火爆，商业凄凉，形成了鲜明的对比，很多地方，新房开盘，依然靠抢，但二手房却无人问津，而率先回暖的地区，二手房也开始难卖了，比如北京地区，就传出很多买家想见卖主，还得缴纳诚意金。

那么，从全国的范围来看，4月份房价到底如何呢？

是延续三月份的热闹，还是逐步走稳呢。

根据中指百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2019年4月，全国100个城市新建住宅平均价格为14800元/平方米，环比上涨0.28%，涨幅较上月扩大0.04个百分点。从这一点看，房价总体还是在向上的趋势，从这一点也可以看出，为什么四月份会集中出台各种各样的调控政策，因为，总体上看，楼市真的有回暖的迹象。

从涨跌城市个数看，69个城市环比上涨，29个城市环比下跌，2个城市与上月持平。从这一点，我们也可以看出，从全国来看，虽然总体是在上升，但同样还有一定数量的城市房价在处于下行的态势，这也表明，楼市全面火热、房价全面上涨的时代，真的一去不复返了。

具体从城市来看，北京、上海等十大城市新建住宅均价为26843元/平方米，环比上涨0.11%，涨幅较上月收窄0.04个百分点。十大城市主城区二手住宅样本平均价格为38499元/平方米，环比上涨0.15%。这表明，一线城市在离政策中心最近的区域，楼市调控的作用非常明显。

三、社科院发布报告，明确说明楼市“小阳春消退”

楼市回暖，这是大家都已经看到了的。

那么，楼市趋势到底如何，未来会怎么走呢？

在楼市中，对房价做预测的机构非常多，但是有一个机构，非常有意思，虽然不如很多市场化的机构有名，但是，他们在过去的五年时间里，对楼市的预测，都非常准确。

这个机构，就是中国社会科学院。

早前，社科院发布的《2019年中国房地产行业走势展望》认为，2019年全国商品房平均销售价格约为9272元/平米，同比增长6.7%。

3月底4月初的时候，中国社会科学院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》，报告关于住房市场运行最新动态的分析显示，多城市房价出现试探性上涨，重点城市成交量季节性回落，总体上保持平稳走向。

在社科院最近发布的《中国住房市场发展月度分析报告（201904）》中，明确提到了关于3月的情况以及未来短期内楼市的走向，报告指出，短时间来看，一二线城市以小涨或微涨为主，少数城市可能较快上涨， 三四线城市“小阳春”趋于消退，房价将稳中有降。

从报告中，我们可以看出，在当下的行情里，楼市分化会更加明显，我们也可以从各种政策面看得出来，比如对于三四线城市来说，城市群和都市圈战略的推荐，一二线城市对三四线城市资源的吸附效应会更加明显，一二线抢人优势明显，棚改计划确定腰斩，这一切都使得三四线城市的楼市将面临着较大的压力。

综合上面三个方面的信号，我们可以看出以下两点：

一是楼市调控丝毫没有放松，从国家层面来看，“房住不炒”是底线，“稳房价、稳地价、稳预期”依然是主要任务和目标，炒作只要一抬头就会遭打，这是不会变的。

二是从市场层面来看，一线城市虽然从趋势上，在调控之下，涨幅在下降，但是上涨动力依然存在，尤其是各种政策利好，会带动一线城市稳步上升，而三四线城市缺乏后劲和动力，未来趋势看跌。

对于购房者来看，看清了未来楼市的发展趋势，该不该买房，怎么买房，就自然很清楚了。

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