楼市传来三个消息，这一类城市的楼市要小心了！

当下的楼市，进入到一个特殊的时期，这一轮楼市的火热，基本接近尾声了，楼市小阳春才刚刚开始，国家就又推出了较为严厉的调控，重新强调“房住不炒”，“稳”楼市的决心可见一斑。

在去年底的时候，同话财经在分析2019年楼市形势的时候，就提出了楼市将出现明显的分化，其中一个最主要的分化便是一二线楼市与三四线楼市的分化，而今年以来，各种关于楼市分化的信号，不断传来，首先是国家对城市群和都市圈的定位逐渐明确，国家对大中型城市户籍放宽，并首提收缩型城市，抢人大战进入白热化，一线城市也加入到抢人行列，棚改规模腰斩，一系列的信号，都在预示着楼市将出现较为严重的分化，那就是优质人才和资源，将向一二线城市集中，而三四线城市面临着人才外流、产业不足、棚改腰斩等多重压力。

一、城市群和都市圈战略定型，国家首提收缩型城市

今年以来，《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》先后发布，这也意味着，我国将形成“城市群-都市圈-中心城市-大小城市协同发展-特色小镇-乡村振兴”的战略格局和全尺度空间组合链条。

无论是城市群，还是都市圈，都会逐步形成以中心城市为核心的发展格局，资源都会逐步向中心城市集中，而这些中心城市的虹吸效应也会越来越明显。

国家发展改革委发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中明确要求，大中型城市全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这也意味着，除了一线特大城市之外，其他城市的户籍限制将完全放开，户随人走将成为现实。

而这种户籍放宽的政策，对哪些城市最有利，很显然是大型城市，因为从人口流动的趋势来看，人们都愿意向大城市流动，因此，这会加剧中心城市对周边中小城市的虹吸效应。

在上述文件中，还明确提出“收缩型城市”，并要求收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

到底哪些城市是收缩型城市呢？同话财经在之前的文章中曾经专门分析了，而从分析的结果上看，符合收缩型城市标准的，绝大部分都是三四线及以下城市。

二、二线城市抢人出大招，一线楼市也加入

在前面这一轮楼市后半段，热点城市的楼市发展，是与抢人大战相同步的，从几十个抢人比较积极的城市来看，房价涨幅都比较高，也因此，到去年，越来越多的城市加入到抢人大战的行列里来，从直接给予补贴，甚至出现五折买房，可以说，大家都很下本！

随着户籍政策的放宽，很多城市的抢人大战开始进入到白热化的状态，要么给补贴，要么可以折扣买房，没有实质性的补贴政策，想单纯的像过去一样，依靠一个买房资格来吸引人才，看起来越来越难。

有媒体报道，在万亿GDP以上城市中，除了北京、上海以外，广州、天津、重庆落户门槛相对高。

一线城市中，深圳作为一个新兴城市，本来落户门槛就不高，不过，前段时间，深圳还是推出了人才新政，本科生及以上不仅可以直接落户，还能拿到市区两级3-6万元的人才补贴。

最近，同样作为一线城市的广州，相关部门也发文，本科连续半年社保就可以入户。

这也意味着，一线城市的广州和深圳，也先后加入了抢人的行列，这对那些想在抢人大战中获得胜利的城市意味着什么？

从产业基础、吸纳就业能力、人才创业环境、营商环境等方面来看，他们有哪些会比一线城市广州和深圳强呢？如果比不上，那他们怎么在抢人大战中获得胜利呢？

一线和二线城市的抢人，一方面靠的是政策，另一方面靠的是政策和环境，尤其是给广大年轻人的发展机会，说到底是城市活力。

三、棚改规模腰斩已成定局，三四线楼市危险信号出现

大家都知道，在过去的这一轮楼市暴涨之中，很多三四线城市，真的是出尽了风头，并成为拉高楼市的主力，然而，三四线楼市暴涨的动力到底来自哪里呢？

这其中，最主要的一个因素，莫过于棚改了。可以说，棚改是推高三四线楼市房价不断上涨的直接动力。

去年底，各地在制定2019年计划的时候，纷纷调低了棚改目标任务，再加上之前国开行对棚改资金审批权限的调整，货币化安置的退出，种种迹象都表明，棚改政策正在向着退出历史舞台的方向迈进。实际上，根据国家相关文件，棚改的总目标和任务，要在2020年完成。

不过，全国棚改到底定下来的任务是多少，一直都没有公布。

直到财政部近期发布了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉。

根据通知，2019年全国棚改开工计划目标约为285万套，远低于此前预期的450万套，与2018年的626万套相比，更是直接减少了341万套，腰斩过半。

这对三四线楼市来说，无疑是一个非常危险的信号！

从这几个重大信号来看，对于三四线楼市来说，将会产生哪些影响呢？一是中心城市对三四线城市的吸附作用加大，无论是优秀的人才还是资源，都不断向中心城市集中，这也使得三四线城市的吸引力持续下降；二是一二线城市的资源和环境优势，尤其是产业基础能为广大年轻人提供发展机会，再加上他们也有同样的抢人措施，会加剧三四线城市的人才外流；三是棚改目标的降低，使得三四线楼市发展的一个主要动力逐渐减弱。

总的来看，三四线楼市的发展将越来越难，尤其是那些收缩型城市，尤其值得警惕。

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