今天，一项数据创新高！楼市敲响了警钟！

今天，关于日本楼市的一项数据，吸引了广泛的关注。

而更为重要的是，这一数据，不仅给日本敲响了警钟，其实也预示着中国楼市的未来。

那就是，在城市群和都市圈的发展战略之下，大城市会越来越大，而对中小城市的“抽血“效应会更加明显，三四线及以下城市空心化将进一步加剧。

而这一过程，将持续很长一段时间。

一、日本空置房屋864万间，空置率达到13.6%

根据日本内政和通信部发布的《住房和土地统计调查》报告显示：

截至到2018年10月1日，日本空置房屋数量达到历史新高——864万间，占房屋总数比例上升至13.6%，创下历史新高。

根据相关数据显示，日本的房屋空置率，从1998年至今，空置率增速分别为11.5%、12.2%、13.1%、13.5和13.6%，虽然空置速度变缓，但空置量总体仍在上升。

从不同的城市类别来看，空置率较高的多为“三四线及以下”城市或农村地区，比如，山梨县空置率为21.3%，歌山县空置率达到20.3%，长野县为19.5%，德岛县为19.4%，高知县和鹿儿岛县为18.9%。

而空置率较低的多为“一二线”城市，在所有城市中，空置率最低的是埼玉县及冲绳县，为10.2%，其次是东京都的10.6%，神奈川县10.7%，爱知县11.2%。

二、房屋空置率不断上升背后的楼市真相

那么，为什么日本的房屋空置率不断上升呢？这背后反映出来的，是日本社会面临的最为严重的一个问题，那就是人口的过度老龄化，新生人口的出生率急剧下降。

1、日本房屋在过去几十年的时间里，从供应不足到房屋过剩转变，从数据看，1945年，日本有1473万户家庭，但住房存量仅1053万套，住房缺口高达420万。随着经济社会发展和房地产业的发展，到1968年，日本住房套户比超过1，到1973年各县套户比均超过1，住房短缺问题全面解决。随后，由于新房供应充足、二手房市场欠活跃，日本住房空置率不断上升，1968年空置率为4.0%，到1978年攀升至7.6%。

2、日本人口增量持续下降，数据显示，自1899年有记录以来，2018年日本出生的婴儿数量最少，仅有92.1万名，这也是连续第三年日本新生人口低于100万。2018年日本死亡人数为137万，创下战后最高纪录，这也意味着日本2018年人口下降了44.9万人。而在日本国内，老龄化社会加速，年轻人进入无欲望时代，越来越多的年轻人不愿意结婚，不愿意生孩子，让人口出生率持续下降。

3、在东京这样的大都市圈，在总人口负增长、其他两个都市圈人口净流出的情况下，仍保持人口净流入状态。这也表明，大城市的虹吸效应，更加明显。也就是说，大城市越来越大，而中小城市空心化越来越严重。日本国内75%的人口被装进了东京、名古屋和京阪神（京都市、大阪市、神户市）都市圈。与此相反是，日本的三四线在沉沦。2014年一份智库报告指出，如不采取措施，日本将有1800个市面临消失的命运。

这让小编联想到前不久日本的全球送房举动，这背后或许不仅仅是吸引人才那么简单。

三、中国楼市未来的影子

看到上面这些数字，与背后的原因，大家是不是看到了中国楼市未来的影子？

当下的中国楼市，以及国内社会经济发展的状态，与日本多少是有些相似的。

1、房屋空置率不断上升，虽然没有官方统一的数字，但是，从各相关机构公布的数据显示，一定比日本的房屋空置率要高，而且高出很多，实际上，在中国的广大三四线及以下城市，以及广大乡村，房屋空置的现象，远比大家想象的要严重得多。

2、收缩型城市出现，从前段时间黑龙江鹤岗的房子卖到白菜价，让很多人开始关注收缩型城市的发展，其实，同话财经在梳理的全国楼市数据之后发现，还有多个城市与鹤岗一样，房价持续多年下跌，并且房屋价格远低于全国平均水平。尤其是国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中，明确提出“收缩性城市”，并要求收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。

3、从当下社会发展的阶段来看，中国正在快速进入老龄化，新生儿出生率下降，结婚率下降，离婚率上升，这背后最直接的影响，是人口即将达到顶峰。

在中国楼市里，长期看人口的观念深入人心，而这也是为什么近些年来，越来越多的城市参与到抢人大战里。

背后的根本动机，还是希望通过人口的引入，带动产业发展，产生购房需求，促进房地产行业稳定发展，土地才好卖，财政才有钱。手里有粮，心里才不会慌，对地方来说，更如是。

而从当下的楼市来看，最直接的影响是什么？从趋势上来看，房屋过剩，这是总的趋势，但从局部来看，尤其是对于中国这样一个庞大的国家来说，我们一定要重点关注地区差异，一二线城市继续扩张，三四线及一下城市收缩，这是基本已经确定的了，而且趋势会加快。

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