信贷风险和不良处置的八个建议措施

发生虚假租赁后，执行法院会要求银行或买受人举证证明租赁合同虚假，法院关于租赁权优先于抵押权的审查标准主要有三点：1、租赁合同的真实性;2、租赁合同签订的时间节点;3、案外人是否已合法至今占有涉案房屋。一旦出现虚假租赁，银行可从这三方面寻找证据与突破口，推翻虚假租赁合同。

为防范虚假租赁的发生，实践中可以从以下几方面入手：

1、要求抵押人出具抵押物未出租声明。但该声明在法庭上的证明效力并不足够仅凭此一证据就推翻租赁合同，因此信贷人员不能以未出租声明取代贷前抵押物出租情况的实地调查。

2、查询是否有租赁备案登记。贷前调查时，可以到相关登记部门查询抵押物是否办理了租赁备案登记，若有登记，则说明抵押物有租赁情况，应及时与承租人签订三方协议。

3、通过拍照、摄像等方式固定抵押物内部使用情况。贷前调查一定要翔实，留存抵押物实际使用人、用途等证据材料，亦可收集水电费、物业费缴纳凭证等作为抵押物内部使用情况的证据。

三、税收优先权与银行抵押权的冲突与应对措施

抵押物、质押物、留置物处置时，税收的优先权与银行的抵押权会发生冲突。两者孰先孰后，主要依据是《税收征收管理法》第45条“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”即判断的依据就是纳税人欠缴税款的发生时间。应当注意的是，计算欠税时并非分时间段计算，而是看开始欠税的时间，若开始欠税的时间早于抵押，那么之后的所有欠税均优先于抵押权。此时银行在处置抵押物、质押物、留置物时就会受到限制，只能就缴纳税款后的剩余部分优先受偿。

为避免企业欠税而带来不良资产处置时的额外风险，银行在接受抵质押时应当通过各种途径查实企业欠税情况。信贷人员也可以要求抵质押人提供完税凭证。

四、“僵尸企业”破产退出中的法律风险控制

通过破产逃债，也是实践中较常出现的逃废债方式。破产法中关于撤销权的规定，会导致银行在企业破产过程中承担额外的风险。主要是以下三点：

1、法院受理破产申请前一年内，破产企业“对没有财产担保的债务提供财产担保的”，管理人有权请求法院予以撤销(但仅限于事后追加物保)。