假按揭的成因、危害及四大防范措施！

四、“假按揭”的主要形式

在日常审查工作中，接触到各式各样的虚假模式，无论是房产开发商发起的假按揭还是个人的虚假按揭行为，根据申请人是否是实际购房行为以及抵押物是否属实，可归纳为“真人真房、真人假房、假人真房、假人假房”四种常见形式。

1、真人真房

该种情况指申请人资料和签名都是真的，所购房产也是真实存在的，但开发商为促进销售加速回笼资金，与购房者勾结抬高房屋价格，并开具真实的首付款发票向银行申请按揭贷款，以达到实际降低了首付甚至“零首付”的目的。例如某号房产的市场实际价值100万元，客户需要缴纳20%的首付款，贷款金额为80万元，而房产开发商与客户私下约定，购房合同价格为120万元，并开具真实的24万元的首付款发票，客户申请贷款96万元，而客户购房实际只需支付4万元首付，其他96万元由银行贷款支付。

这种情况在二手房交易过程中更为常见，在通过小型中介公司或者买卖双方直接达成的真实交易行为，为获取更多的银行贷款资金，将合同交易和契证记载价格抬高，甚至要求房产评估公司给予较高的评估价，变相降低首付。个人在审查贷款过程中，曾遇到某评估公司给予相当于周边类似房产价格1.5倍的评估价，50万元的房产，给予75万元的评估价，由于是首次购房，当前可参考20%的首付比例，

客户可获得银行贷款：85万元*80%=60万元

客户实际成交价格为：50万元

由此可见，若该笔按揭贷款发放后，客户要求受托支付对象——房屋出售方返还10万元，即客户购买该房产不仅不用支付一分钱，可以额外获得10万元的资金。

2、真人假房

该种情况指申请人资料和签名均是真实的，但是由于签订虚假合同，所记载的房产不存在或房地产开放商“一女多嫁”，所购房产被重复抵押，购房者也是受害者。具体操作为：一是部分贷款无法办理预抵押登记手续的地区，房产局对外开放的网站查询不到该房屋的买卖情况，实施一房多卖的销售欺诈行为；二是极端恶劣的开发商，与银行经办人员勾结，虚拟房屋，骗取购房者和银行资金；三是互联网化后出现的新特征，房屋购买过程中客户办理网签，而未备案的网签，套取银行按揭后一旦取消网签或更改网签，抵押物保障就不复存在。

3、假人真房

该种情况是购房人无真实购房行为，而房子真实存在，通常发生在社会资金紧缩，房产开发商的楼盘发生滞销，面临资金断裂风险，为资金套现，将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲戚的名字购下，从银行套取购房贷款。也有发生在二手房屋交易，实际资金使用人为套取房屋按揭与正常抵押的利差或者获得更高的贷款额度，将名下房产通过虚假交易过户给亲戚朋友，并无实际交易而套取银行按揭贷款，此两种情况的房子均是真实的。

该类情况的主要特征有：一是拟申请按揭的客户大部分来自同一个行政区域（某某乡甚至某某村）或者提供的收入证明是同一个企业及开发商的几个关联企业出具；二是收入证明中的工资高于当地相同行业员工的平均收入水平2倍以上，也有炒房人成立皮包公司用于开具高收入证明；三是房屋销售合同中或者二手房契证中，成交价值（购房价）一般高于同类可比市场价；四是部分购房人中存在家庭成员或者亲戚朋友关系，例如同一批申请人中出现类似王伯富、王伯贵形式的名字；五是一人购买多套房产，且申请人无法提供交易流水凭证，包括刷卡回单或者银行转账流水等；六是网上流行的段子，夫妻事先将房子过户到一方名下，假离婚一方净身出户，然后将房子高价卖给前妻或前夫，再来银行申请贷款，在房价上涨期间，一二线城市价值500万元的房子倒腾后可能贷到700万的贷款。