百城楼市库存曝光，13城将“快速供地”，对楼市产生哪些影响？

房地产作为一种商品，价格也同样受到经济学中的供求关系的影响，当市场上房子供给增加，能满足需求的时候，价格就会趋于平衡，而当供给不足，供小于求的时候，房价自然就会上升。

在过去这些年来，房价一路攀升，虽然有各种政策、货币、炒房等因素的影响，但供求关系，始终是决定价格的一个关键因素。

而房产作为一种特殊的商品，在当下市场经济中，其实是带有计划属性的，因为建造房屋最基本的生产资料——土地，是受到政府严格控制的，推出多少地，在土地上能盖多少房子，都是需要经过严格的规划和审批的，也因此，很大程度上，土地的供给，对房价的影响非常大。

也因此，当房价上涨的时候，很多地方提出相关的调控措施里，都有一条，那就是加大土地的供给，以保证市场房产供需平衡。

当这一轮楼市走到今天，楼市本身已经发生了本质的变化，一方面，存量住房足够多了，根据国家统计局的相关数据显示，当下中国户均住宅拥有量已经达到1.1套，这表明当下楼市整体市场的存量已经够大了，中国楼市进入了存量房时代；另一方面，各地库存差异比较大，从去化周期上来看，有一些热点城市市场明显存在供给不足，去化周期仅几个月的时间，而有些城市，尤其是一些三四线及其以下城市，去化周期甚至要好几年。

但是，从国家统计局的数据显示，截至3月末，全国商品房待售面积51646万平方米，环比2月末减少605万平方米，库存数据创近61个月（自2014年2月末以来）的最低。

这就表明，从楼市库存的角度来看，存在着较为严重的地区不平衡。

按照过去那种全国统一的对土地的供给的约束或者增加，显然已经无法改变或者优化当前的市场局面，因此，自然资源部下发通知要求，做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。

根据通知要求，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市），根据商品住房库存消化周期（截至2019年3月），结合实际，调整确定2019年住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。

通知具体明确，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36个月至18个月的，要适当减少供地；18个月至12个月的，维持供地持平水平；12个月至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。

这是一城一策和因城施策的调控思路的重要体现。

那么，哪些城市会加快供地，哪些城市会停止供地呢？

根据易居房地产研究院发布的一季度《中国百城库存报告》显示，截至2019年3月底，监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米，环比下降0.7%，同比增长3.0%。

从历史数据上来看，自2018年9月以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。这其实与去年下半年整体楼市降温有关。今年2-3月份，住宅成交行情好于预期，百城库存出现下降。

从城市类别上看，一、二、三四线新建商品住宅库存总量分别为2798、22295和19917万平方米，环比增速分别为-1.1%、-1.7%和0.4%，三四线城市库存上升速度加快。

从具体的城市来看，基于“库存五分法”规则，消化周期在36个月以上的有两个城市，分别是三亚和大厂。消化周期在36-18个月的有14个城市，主要包括厦门、漳州、北京、烟台等城市。消化周期在18-12个月的有33个城市，包括常州、兰州、洛阳、海口、太原、沈阳等城市。消化周期在12-6个月的有38个城市，包括景德镇、西安等城市。

值得关注的是，消化周期在6个月以下的同样有13个城市，包括中山、南通、日照、清远、柳州、南宁、常德、扬州、赣州、合肥、杭州、郑州、成都等城市。

那么，从上面这些库存数据，以及未来供地的变化，对楼市会产生哪些影响呢？

从2019年一季度的市场情况来看，回暖的迹象也很明显，否则官方也不会再出重拳，进行调控了，然而，从国家和地方各类政策导向上来看，这表明，一城一策、严厉调控的思路和方向并没有改变，哪里热了就给哪里浇点水，这种意图是非常明显的。

在一季度热点的地区，二季度的成交持续大幅度上升的可能性非常小。对于库存较高的地区，虽然停止供地了，但是，库存本身就很高了，因为从全国的楼市来看，库存本来就不小了，而这些多的地方，去化得几年的时间，显然，是处于一种过剩的状态，未来房价下行压力较大。

而对于库存较低的热点地区，大家也要警惕，收起炒作的情绪，最近从合肥、杭州等热点城市的土地拍卖市场看，又逐步回温了，但政策也在收紧，意图也非常明确，就是不要让大家再炒了，“房住不炒”还是最基本的要求。

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