禹洲地产陷千亿之困 “平衡术”恐失灵

2018年对禹洲地产来说并不轻松，虽然在行业集中度不断提升的竞争压力下，禹洲近年来加速规模化扩张。但受市场环境及自身推货节奏影响，禹洲地产未能成功冲击600亿元的业绩目标，其38.9%的业绩同比增速也略低于同规模房企。

2019年时值禹洲成立25周年，也是其在香港联交所上市10周年。面对规模和利润双双不达标，禹洲地产提出了“再出发”的口号，加快了融资与拿地速度，并重申了2020年的千亿目标。禹洲近日发布的公告显示，2019年前三个月实现累计销售金额为110.02亿元，同比增长6.26%，累计销售面积为741,712平方米。然而，随着融资成本和拿地成本的增高，禹洲地产引以为傲的高利润充满了变数。如何平衡规模与利润，实现进一步发展，仍然是摆在禹洲地产面前未解的难题。

资金承压 融资成本水涨船高

4月4日，禹洲地产发布公告称，间接全资附属公司厦门禹洲鸿图地产开发有限公司第一期公司债券发行已完成，发行规模为35亿元。债券的两个品种发行规模分别为人民币20亿元和15亿元，票面利率分别为6.5%和7.5%。对于债券用途，禹洲地产表示将用作偿还即将到期或回售的发行人现有境内公司债券。

财经网梳理发现，这是禹洲地产2019年至今以来的第五次发债。此前禹洲地产分别于1月16日、1月29日及2月19日发行了三笔美元债，年利率分别为8.625%、 8.5%、 8.5%。仅这三笔总价15亿美元的债券，折合人民币超100亿元。此外，1月30日禹洲地产还发行了50亿元的供应链金融资产支持专项计划，票据年利率同为8.5%，且公告均显示拟定资金用途为现有债务再融资。

短期内如此大手笔借款，难免让市场对禹洲地产的财务状况产生疑问，而且梳理同期发债房企不难发现，8.5%的票面利率也在同期发债的房企中处于较高水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对财经网表示，房地产企业融资说明企业资金上存在一定的压力，尤其在近两年房地产管控相对严格的情况下，这是很多开发商目前面临的问题。而融资成本较高更能说明房企资金压力较大。他进一步指出，开发商愿意付出一定的融资成本以确保资金回笼，说明企业销售受到了影响，需要通过融资获取资金支持。

财经网梳理资料发现，禹洲1.4的流动比显示其短期偿债压力较大。2018年年报显示，其净负债比率为66.97%，同比增加9.24个百分点。与此同时融资成本也有所提升，同比增加1.21个百分点至7.23%。此外，其2019年与2020年到期的公司债务分别为500亿元与300亿元。

对此，禹洲品牌方回复财经网时称，对比一年内到期的短期债务与现金，公司资产负债表表现稳健，偿债能力充足。而对于密集发债问题，禹洲品牌方则表示此举是基于集团资金规划和市场状况考虑，且有持续的投资人反向需求，发行较长年期债券，将进一步优化公司债务到期分布和资本结构。至于发行利率偏高问题，禹洲品牌方表示已为同时期同级别最低之一，然而财经网梳理发现，对比龙光地产3月20日发行债券5.5%的票面利率，禹洲的发行利率仍高出不少。

土储偏科 千亿雄心梦难圆

据财经网了解，禹洲大规模融资也与其近期频繁拿地不无关系。自2019开年以来，禹洲接连在青岛、开封、佛山、北京、上海、合肥等多座城市拿地。

3月21日禹洲更是以1550 万元/亩、11624.94元/㎡的住宅楼面价竞得合肥包河一地块，总价为27.302亿元，溢价率高达121%。针对高溢价率，禹洲品牌方回复财经网表示由于合肥历来土拍拍卖起始价较低，溢价较高的问题由来已久，其所拍地块对比同期溢价率和楼面价已为最低。不过据财经网了解，当日一同出让的包河区S1811地块溢价率仅为73%。

中国指数研究院公布的《2019年1-3月全国房地产企业拿地金额TOP50》显示，禹洲集团以127亿元的拿地金额位列第11名，以137万平方米的拿地面积位列24名。

这是禹洲地产为扩大规模、冲击千亿目标而不得不做出的改变。事实上，此前禹洲于市场中的形象一直以“稳健”为主，极少激进拿地，然而这也使其面临较低的土地储备难以支撑千亿雄心的窘境。年报显示，截至2018年末，禹洲地产总土地储备达1738万平方米。相比于同级别其他房企，比如龙光地产7473万平方米，中国奥园3410万平方米等，禹洲地产的土地储备策略显得格外保守。

对2018年未能完成600亿元销售目标的状况，林龙安在2018年度业绩发布会上解释称，“禹洲的土地储备大部分都在长三角的一二线城市，而2018年长三角是限价最严厉的地方，因此，禹洲去年把差不多90亿元的土地货值往后推了。”据年报显示，2018年长三角区域是禹洲销售贡献的主要区域，占销售总额的60.04%。

“企业拿地还是要做到市场分散，”严跃进表示，房企依赖单一市场会出现两个问题。一是投资方面过于自信，即类似市场表现不错，往往会强化后续的投资，但往往难以回避周期调整的风险。二是对于政策调整的应对能力会被削弱。他指出房企投资过于集中，会导致其在市场降温时面临较大的项目销售压力。

可能正是意识到这点，近年来禹洲地产加速了全国化布局。不过，易居克而瑞研究中心日前发布的年报分析指出，虽然禹洲的全国布局一定程度上也缓解了长三角区域土储占比过高的现状。但综合考虑市场因素，其位于北京、天津、沈阳等城市的新增土地并不一定能很快的投入周转，短期内对销售业绩的贡献仍然比较有限。

而另一方面，禹洲地产深耕区域也因为扩张加剧而问题频出，近日杭州、上海、南京、合肥等地的楼盘均被曝出因房屋质量问题而出现维权。

排名倒退 规模利润难两全

如何在规模扩张与高利润间做好平衡一直是房地产企业面临的难题。“近年来大多数房企都是以规模为发展导向的。”不过严跃进指出，房地产企业在发展过程中以销售规模为重还是以毛利率为重还是取决于企业的判断。

在房地产行业内，禹洲地产一直因高利润优势而有着“小中海”的称号，其毛利率一度赶超万科、恒大等龙头房企。而如今看来，其高毛利率的优势另一方面也在掣肘企业规模的增长。

从发展趋势来看，禹洲自2016年迁总部至上海以积极推进全国化布局起，尽管受益于火爆的福建、长三角市场，于2017年实现了73.7%的大跨步增速，以403.06亿元的销售额合约销售金额达成目标。但近三年禹洲的销售额增长速度却开始放缓，显露出掉队的痕迹。

财经网梳理资料发现，禹洲地产近三年的销售额分别为232亿元、403.6亿元、560.03亿元。对比同期，龙光地产销售额分别为287.2亿元、434.2亿元、718.03亿元，中国奥园销售额分别为256亿元、455.9亿元、912.8亿元，其与同梯队房企间的差距越来越大。中国指数研究院数据显示，2018年禹洲地产的销售业绩位列排行榜第55位，相较于2017年度的第51位，倒退4名。

财经网根据公开资料整理

因此，尽管禹洲地产董事局主席林龙安多次向外界传达信心，但市场依然对其2020年的千亿目标能否实现存疑。从数据上看，即使2019年禹洲达到了670亿的目标，2020年要实现千亿规模，其同比增速需达到49.25%。而纵观其近五年的表现，禹洲地产的同比增速分别为9.51%、16.8%、65.54%、73.69%和38.94%，年均增长率为40.89%，想要迈进千亿门槛面临一定的压力。

更为糟糕的是，禹洲地产引以为傲的毛利率近三年来呈现持续下滑趋势，且降幅在不断加大。数据显示，2016年、2017年禹洲地产毛利率分别为36.27%和35.4%，2018年降低至上市以来的最低值30.72%。而对比龙光地产33.7%的毛利率和中国奥园31.1%的毛利率，其高毛利率的优势已然不在。财经网梳理年报了解到，其收入同比增长12%的同时销售成本也增长了20%。

对于2019年，禹洲品牌方在回复财经网时表示，将更加追求利润、规模与风险控制，三驾马车平衡发展。实现盈利增长，稳健扩大规模，同时做好风险控制。

不过综合来看，对禹洲地产来说，既要进行规模扩张以实现千亿目标，又要维持较高利润率水平，如何在其中做好平衡仍留存许多成长空间。

文/白志敏，来源/财经网（责编：高雅）