房企撤离，大城市放宽落户，三四线楼市的未来在哪里？

经过了寒冷的春节，楼市迎来了小阳春。

三月份，各地楼市数据出来之后，看起来形势一片大好，很多地方楼市成交涨幅翻倍，深圳市房地产信息平台公布的数据显示，2019年3月深圳新建商品住宅成交3088套，环比增加141.44%，同比上升52.2%；北京3月二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍，上海广州的成交都大幅度上涨。

似乎，金三已过，银四或许真的要来了。

于是，很多与房地产相关的人，又开始了朋友圈的狂欢！

可是，有一个非常奇怪的现象，那就是一季度数据出来之后，广大开发商普遍都调低了2019年全年的业绩预期。

而实际上，在调低2019年楼市业绩预期的背后，是楼市分化的大趋势，以及房企逃离三四线城市的步伐正在加快。

财报显示，阳光城一二线土储面积占比高达77%，未来可售占比更高达85.8%。

以豪宅开发著称的绿城，前几年大规模进入三四线城市后也选择了抽离。财报显示，2018年其新增土储中，一二线城市占比达65%。碧桂园也不再提起“一至五线全面下沉”的战略。

这有几个明确的表现：

一是开发商对三四线房产的资产纷纷计提跌价损失，比如，万科在2018年财报中，将其位于营口的海港城项目计提存货跌价0.68亿元。计提跌价损失，就可以理解为他们已经做好心理预期并打算调低价格了！

二是土地市场分化，开发商重点角逐一二线，而退出三四线市场，在一二线城市土地市场回暖的时候，三四线土地市场并没那么火爆，反而很多地方还很冷清。而从房企土地储备上来看，绝大部分都储备的是一二线土地，据申万宏源数据显示，2018年前30强千亿房企中，有15家在一二线城市土储面积占比超过70%，中国金茂、首开股份、中海的占比更是高达90%。

三是从楼市成交数据上来看，易居研究院发布的《40城住宅成交报告》显示，2019年一季度40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%，二线城市同比下降4%；三四线城市同比下降 12%。易居预计， 2019年上半年40城成交将继续萎缩，尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市，将面临较大的下降风险。

从数据上看，三四线已经不像之前那样备受欢迎了。

而还有一个非常重要的信息，那就是大城市户籍限制放宽，国家发改委公布的《2019 年新型城镇化建设重点任务》要求，放宽大城市的落户限制。

这意味着，除了超大和特大城市（其实也就是当下的四个一线城市）之外，几乎都需要放开落户限制，这也就意味着户随人走将成为现实，户籍再也不是人才流动的限制和门槛，当然，也就不能再成为购房的门槛。

那最受影响的会是谁呢？显然是城市竞争力不强、依靠政策抢人的城市，他们抢人的筹码消失了，而这或许会加快这些地方的人才流失。而这一类城市又以三四线城市为主。

那么，未来三四线的楼市，会怎么样呢？

在开发商逃离、人口外流、产业不景气的大背景下，三四线城市将逐步成为楼市下行的重点区域。当然了，部分在城市群或者都市圈内的三四线城市，还是有发展潜力的，因为能承接大城市的外溢资源，并且有产业资源的优势。

那么，如果在三四线城市买房，该怎么买呢？如果是用来居住，而且必须买，这里我们就只有一条建议，那就是买核心区位的房子，尽量避免郊区、新区的房子，因为在未来的很多年，许多三四线城市的中心城区，不会扩大，相反，很多新城可能会有所收缩。

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