楼市投资选哪里？经济学家：三四线房价将大概率下跌10%！

最近一段时间以来，关于楼市的动向又与之前人们鼓吹的小阳春和金三银四，发生了一些细微的变化，而这个变化是从哪里来的呢？主要是开发商对楼市未来的预期，虽然三月份的楼市销售量价齐升，看起来非常火爆，但是一季度数据出来之后，广大开发商普遍都调低了2019年全年的业绩预期。

这说明了什么？说明了在楼市中嗅觉最为灵敏的这一群人，似乎已经嗅到了不同的味道，至少在他们看来，楼市再向以前那样暴涨，几乎不太可能了，因此，他们会调低预期。

还有另外一个方面，那就是开发商在财报中，对三四线房产的资产，纷纷计提跌价损失，比如，万科在2018年财报中，将其位于营口的海港城项目计提存货跌价0.68亿元。

这是什么意思？在这一轮楼市的后半段，三四线楼市非常火爆，同时各大开发商纷纷布局三四线城市，并且大肆买地，疯狂建设，可是，风向转变得很快，在严厉的调控政策之下，整体行情下行，使得三四线楼市库存不断上升，交易不那么活跃了。

如今，这些开发商手里持有的三四线房产，开始计提跌价损失，这就意味着，他们已经做好了跌价，并出现损失的准备了。也许，在不就的将来，他们这些地方的房子，还会降价销售。

再来看另外的一个方面，那就是土地市场，很多媒体都报道，今年的土地市场又火热起来了，但是实际上，各大开发商角逐的，仅仅是在一二线城市，三四线土地市场并没那么火爆，反而很多地方还很冷清。

据申万宏源数据显示，2018年前30强千亿房企中，有15家在一二线城市土储面积占比超过70%。

而与各大开发商收缩三四线战线相比，一直根植于三四线及以下城市的碧桂园，也不再提起“一至五线全面下沉”的战略。

这种趋势，在成交数据上，表现得也非常明显。

易居研究院发布的《40城住宅成交报告》显示，2019年一季度40城成交面积同比下降4%。其中一线城市同比增长29%，二线城市同比下降4%；三四线城市同比下降 12%。易居预计， 2019年上半年40城成交将继续萎缩，尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市，将面临较大的下降风险。

那么，针对三四线楼市，经济学家们到底怎么看呢？东方资产发布的《中国金融不良资产市场调查报告》表示，三四线城市房价下跌是大概率事件，下跌空间10%以内。

该报告显示，受访的经济学家群体普遍认为，一二线城市整体政策面依旧趋严，限价政策仍将广泛落实，项目售价大涨的可能性并不大。尽管短期市场持续低位、项目去化走低，但政策放松预期强烈，房企以价换量、房价环比大幅下跌的动力不足。因此，一二线房价预计仍将维持高位且涨跌幅不会太大。

而三四线城市的房价则可能会小幅下跌。报告称，预计2019年支撑三四线城市超预期发展的棚户区改造及棚户区货币化红利将大大减弱，三四线城市房地产价格出现下跌是大概率事件，下跌空间大致在10%以内。

从上面的数据、经济学家的分析，我们都可以看出，当下楼市的热点正在转换，而且是朝着继续分化的趋势前进。这也意味着，未来的楼市，在分化的趋势下，三四线楼市将风险增大，而一二线城市机会增加。

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