全面放开大城市落户限制，楼市格局生变，哪些城市最受益？

清明小长假刚过，延续以往的管理，一到假期就有大消息，这次也不例外。

4月8日，国家发改委网站公布《2019 年新型城镇化建设重点任务》，该文件指出，要继续加大户籍制度改革的力度，超大特大城市要大幅增加落户规模。具体来说，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市，要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市，要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

这一重点任务，指的是2019年的重点任务，此前，《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》提出，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模，而今，城区人口500万以上的城市户籍不再是过去的严控，而是要大幅增加落户规模。

或许，大家还记得，曾经轰轰烈烈的抢人大战，春节之后，战火再起，而今，国家层面发布放宽落户的限制，这使得抢人大战将失去意义，不过，对于不同的城市来说，结果会有天壤之别。

一、零门槛落户时代到来

在曾经的某一个时期，很多人买房子，是为了获得城市的户口，主要是因为户口背后所代表的各种资源，比如学区、医疗、养老等资源，也因此，在很多城市对落户有明确限制的时候，楼市调控中最主要的一条，便成了限制外地户籍人口的买房，而在这种限制政策之下，就出现了另外一个问题，那就是，要想获得买房资格，就得有本地户籍，因此，户籍成了买房的一道新门槛，因此，才会有了抢人大战。

在各地开启抢人大战以来，可谓是花样百出，从主动吸引人才，到发动亲戚带人，甚至直接到车站抢人落户，再到直接给安家费或购房补贴，可以说，各地方为了抢人，真的是下了血本。

这也无可厚非，因为大家都知道，人才是城市发展的根本。不过，在楼市发展的这一轮行情中的抢人大战，让人难免不会与房地产联系在一起，因为新来的一个人，便是一个购房需求，实际上，我们看抢人大战胜利的城市，房价都上涨得比较快。

不过，随着户籍改革的推进，户口对于城市来说，限制作用越来越小。

2018年3月，发改委发布通知，中小城市和建制镇要全面放开落户限制。今年2月，发改委出台《培育发展现代化都市圈的指导意见》，明确指出“放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制”。如今，发改委再发文件，正式取消城区人口300万以下的II型大城市的落户限制，全面放开500万以下人口的I型大城市的落户条件。

其实，在此前的3月，石家庄率先取消落户限制，不再设置任何障碍，只要凭借身份证和户口簿即可落户，这意味着“零门槛落户”其实已经在个别省会城市实行了。

不过，发改委的这份文件，表明零门槛落户从中小城市扩容到大城市，80%以上的城市都将被覆盖其中。

二、落户限制放宽之后，城市将进一步分化

在过去的这些年里，中国的城镇化发展，一直是经济发展的一个主要推动力，而更是房地产蓬勃发展的推手，不过，落户限制的放宽，意味着中国城镇化的进程已经到了第二个阶段。

第一个阶段，就是农民进城，尤其是大量农民工涌进城市，几乎每个城市，无论一二三四五线都一样，大量涌入的农民工，他们离新市民还有很大的距离，最主要的一点是，城市发展的阶段和基础设施建设、城市的容量都无法一下接受那么多涌进来的农民，于是，各地方都对落户进行了严格的限制。

如今，中国的城镇化进入到第二个阶段，中心城市、城市群和都市圈的战略逐渐清晰，人口进城显然已经不是最主要的矛盾，而另外一个方面，全国人口出生率下降，城市劳动力人口下降，人才需求迫切，这也是为什么那么多城市愿意加入抢人大战的主要原因。

而在新的户籍政策之下，我国城市也将进一步分化。

首先，三四线城市将全面松绑，按照文件的规定，城区人口300万以下的城市，要全面取消落户限制。在300万-500万之间的城市，要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。这也意味着，广大三四线城市的户籍政策将全面松绑。

其次，二线城市，抢人将拼实力。目前，大多数二线城市均已放开大学生落户限制，而杭州西安等地更是放宽了大专生的落户限制，石家庄则是零门槛落户，今后，落户限制将更加少，这也使得原来的各种以买房、落户作为条件的抢人政策基本实效了，以后抢人，城市之间要拼真本事，就是要看产业、看政策、看公共服务和配套了。

再次，一线城市仍将严控。但是也将分化，就是北京上海人口规模已经接近天花板，而广州深圳还有上升空间，而这也意味着，未来户口真正有价值的，也就只剩下一线城市了。

三、楼市格局生变，哪些城市最受益？

当户籍不再是限制的时候，很多城市的抢人大战将彻底失效。

同时失效的，还有曾经的限购政策，很多地方都是限制外地户口购房，而当户籍限制取消，人们完全可以先落户，落户进来之后就可以直接买房了，因此，这对当下的楼市来说，将形成一个巨大的冲击，不过，这种冲击是否利好，这就取决于城市自身的吸引力和产业发展水平了。

那么，户籍政策的调整，哪些城市受益最大呢？

根据《2017年城市建设统计年鉴》，结合公开资料梳理发现，目前城区人口超过500万的城市有13座，除了北上广深这四个超大城市，还有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙为特大城市。

也就是说，未来除了这13个城市外，其他城市都将全面放开放宽落户限制，这个过程中，有一大批二线城市受益最大。包括西安、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州等城市。

那么，对楼市会产生哪些影响呢？

首先，楼市的分化将更加明显，我们举个极端的例子，就是全国户籍放开了，人们都愿意往哪里去？很显然，一线城市是首选，人才流入的地方，楼市必然火爆，但是现在一线城市受到严格的限制，那么，二线城市就成了承接一线溢出和三四线上移的人口，这也就意味着，未来的楼市，一二线将稳定向好发展，而三四线城市将面临较为严峻的局面。

其次，单纯依靠炒作而让房价上涨的时代，或许真的要结束了，大家都知道，在过去这一轮楼市中，很多地方人口净流出，但是房价却暴涨，很多人很纳闷，其实，到现在很多人都明白了，因为潮水褪去，就能看到谁在裸泳，当楼市上行周期停滞的时候，这些单纯依靠炒作的地方，房价没有支撑点，于是，下跌是必然的。

再次，从房地产投资和刚需购房者的角度来看，要看清楚未来城市的发展方向，尤其是要关注人口流动的方向，对于人口流出的城市，要警惕，在过去我们看过一些地方，人口净流出，房子大量过剩，今后，这些地方的人口流出将更快，风险爆发可能也会更快，因此，广大购房者一定要明白一个道理，不能逆势而动，顺势而为，房可获取收益。

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