第一批限售的城市将解冻，将如何影响楼市？

最近一段时间，楼市回暖的消息，不断传来。

北京、深圳、南京、杭州、苏州等地方，都出现了明显回暖的迹象，甚至部分地区还出现了万人抢房的壮观景象，而从数据上来看，3月份很多地方的楼市成交数据都明显上升，种种迹象表明，楼市回暖，似乎已经成真。

那么，这种回暖会持续多久呢？有没有什么消息会影响到楼市的回暖呢？

大家都知道，这一轮调控持续了很长时间，这就有另外一个问题出现了，当初很多地方推出的各种调控政策，其实是有时间限制的，比如，很多地方对外地购房者资格的限制，其中有一条就是缴纳社保一年，后来又有很多地方提高到两年甚至三年，而到如今，很多这类限制都基本已经到期了，这会释放一部分需求，为何没有对楼市产生重大的影响呢？因为从去年严厉的调控之后，绝大部分地方的楼市都处于低迷的状态，因此，即便有这类需求，但也因为市场下行，而不会过度释放。

当然，有时间限制的远不止社保这一项，在各种限制性的措施中，还有一条比较重要的政策，绝大部分都是带有时间限制的，那就是限售。

在这一轮调控中，随着调控的不断深入，限售，从一开始的少数城市推行，到后期逐步成为标配，几乎所有热点城市都推出了限售的政策，据不完全统计，全国60多个城市先后上马“限售”。

限售政策的含义是什么？如果对17和18年的楼市有印象的人应该都会记得，当时有一个词比较流行，那就是“冻房”，是什么意思呢？就是只要你有资格买房，可以让你去买，但是你买了之后就不让你再卖了，当然，这里说的是在政策有效时间内，这其实是一种抑制炒房的有效途径，让很多习惯了短线炒房的炒房客们，被套住了。

而从政策效果上来看，有两个方面的效果，就是限制了交易，一旦限制了成交，价格想涨就很难，但是相跌也不容易。

可是，自从2017年3月24日厦门率先出台“限售”政策，新购房一律获得不动产登记证2年后方可上市交易，随后很多城市都推进了类似的政策，广州、福州、青岛等地跟进，最终蔓延到全国60多个城市。

在厦门之后，推出限售政策的有，福州2017年3月28日、青岛2017年3月30日推出，限售期限均为取得不动产权证2年。2017年3月31日，广州推出限售，自取得不动产权证起，居民2年、单位3年限售；常州2017年4月9日推出限售政策，东莞、扬州在次日推出限售，海南在2017年4月14日推出限售，居民家庭2年，法人单位3年；济南2017年4月19日推出限售，限售期限均为取得不动产权证2年。

在上述期限内，也就是2017年3月到4月期间，推出限售政策的远不止上述城市，只不过，还有些城市限售的期限是3年或者更长时间，这里我们就不一一列举了。

大家注意看上面的时间，有的已经到期，而有的即将到期。

那么， 这种限售的解禁，对当下楼市小阳春会有所冲击吗？

要了解限售解禁的影响，我们先得弄明白限售对市场的影响有哪些？前面也说了，就是让购房者不能出售，当房价上涨，限售能遏制投机，当房价下跌，限售可以避免抛售。

那么现在的市场行情是什么样的呢？总体上，可以概括为经历了一波凉凉之后，初始回暖状态，这也就意味着，当下的限售解禁，对市场的冲击应该比较有限。

但是，我们要根据不同的城市来看。大家都知道，在去年12月底，山东菏泽率先取消限售政策，而当时，菏泽的限售尚未到期。但是，限售的解禁对菏泽楼市的影响其实并不是特别大。

菏泽房价走势图（来源：吉屋）

然而，我们要区别看待，因为当下的楼市，整体处于分化状态，总体上来看，一线和二线楼市，总体处于回暖上升的趋势，当然了，很多人会说，这个回暖其实是季节性的，真实性不足，但是，无论如何，成交和价格都在上行，这就说明大家的预期已经发生变化，值得关注。

对于这一类城市，限售的解禁，其实对楼市的影响并不大，因为一二线城市的房价，目前总体上还是比较稳定，这种稳定，注定了抛售的人会不那么多。

而部分三四线城市就不那么好说了，比如，即将在5月份解禁限售的芜湖，在过去的几个月里，二手房交易是量价齐跌，这样的背景下，一旦限售解禁，前期的很多房子，如果是获利了，这个时候抛售的可能性就比较大。而更为重要的是，在这段时间限售解禁的很多都属于三四线城市，这一点值得广大购房者注意。

但是，即便影响有限，有一点值得我们记住，那就是投机资金被冻结了两年之久，获利出清的想法一定十分强烈。

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