越来越多的一二线楼市回暖，2019年楼市到底会如何走？

当下的楼市，用冰火两重天来形容，一点也不过分。

处于寒冷冰封期的三四线城市，房价依旧下跌，经常能看到网友说，过去两年买的房子，房价又跌了，而想挂牌卖却卖不出去，虽然不少地方开始放松了调控的政策，但是限购并没有放松，价格上不去，降价也卖不掉，这就是绝大多数三四线楼市的真实现状。

而与之相反的是，一二线楼市火爆的消息不断传来，从深圳的千万豪宅被秒，到杭州的万人抢房，再到南京的楼市火爆，北京二手房市场暗流涌动，苏州再现千人抢房，新开楼盘一分钟被抢光，从市场的反馈来看，一二线楼市的火爆，似乎比想象中来得更快，那么，这对2019年的楼市到底意味着什么？

一、火热的一二线楼市，抢房再现，想看房得加价

3月25日，北京橡树澜湾楼盘开盘，需要交纳20万元认筹款的VIP客户才能进入选房现场，项目1期开盘共计推出575套房源，参与认筹选房客户870组，现场选房客户人数约1300-1400人，久违的楼市开盘火爆场景再一次的出现在人们的视野。

而对于北京二手房市场来说，可比新房市场更加有意思，去年底的时候，大家都知道，人们都说北京楼市挂牌量不断增加，而进入3月份以来，有意向购买北京二手房的人发现，不仅很多房子不再挂牌了，而且想看房，房主越来越难约了，甚至出现有的房主要求买家先打两万诚意金，才肯见面洽谈。据21世纪经济报道，一位连续看房三个星期的网友表示，他看的一个名叫金桥国际的小区，有套房屋连续两次涨价，从450万涨到490万，又涨到500万，经纪人说，该小区均价7.7万元/平方米，但业主挂牌价是8.8万元/平方米，而后超过9万元/平方米，这反映了业主们对未来市场的预期。

同样是一线城市，深圳的火热，似乎比北京还早。

而作为新一线城市的杭州，也不甘示弱，3月6日，杭州某楼盘262套高层房源，17290组客户报名登记，平均中签率低至1.5%；3月13日，某楼盘308套房源，共11377组意向客户登记，中签率低至2.7%。3月27日，杭州大江东板块龙湖江与城公示了最新一批房源的报名情况：194套房源，精装均价17800元/㎡，共6776户家庭报名登记，摇号中签率仅2.86%。

3月18日，南京河西，加推186套房源和323套房源的两个楼盘，首付八成、250万元和430万元验资证明，2天吸引近万人报名登记，中签率为5.4%和7.7%。3月21日、22日，南京河西的2个楼盘公开摇号，共有7766人参加购房摇号，中签率分别约为6%和7.8%。

苏州再现千人抢房，3月17日，相城区的建发阳光城璞悦、姑苏区的阳光城平江悦两盘齐开，开盘现场人气火爆，两盘当期都已基本卖完。当晚，吴江运东板块红盘三千邑加推三期新品，200多套房子，854人微信线上抢房秒光，热度可见一斑。3月26日，仁恒公园世纪836位客户参与摇号抢196套房源！平均4人抢一套。3月27日项目在售楼处开盘，196套房源全部售罄，600多人失望而归……

从数据上来看，四个一线城市北京、上海、广州、深圳，2月成交面积同比去年增长了54%、69%、8%，去年火热的宁波成交同比增长108%。

上海易居房地产研究院发布的《10城二手房市场半月报》显示，3月1日至15日，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为32330套，较2018年3月下半月增长7.6%，较2月下半月（2月14日至28日）增长37.6%。

二、2019年楼市到底会如何走？

大家都能看到，一二线城市火爆了，这与同话财经去年底的分析基本一致的，只不过，一二线楼市的火热来得比想象中的快，有很多人分析，今年的形势与上一轮楼市周期启动前有诸多相似的地方，在刚刚过去的2018年，中国经济同样面临外部挑战，中国在这一年经历了4次降准，同时开始“定向降息”，财政政策由原来的积极转变了现在的更加积极。

然而这一轮楼市与往年有很多不同，不仅外部环境发生了变化，楼市也进入了存量房时代，国家调控的要求也在变化，尤其是对楼市“维稳”的要求也在不断更新，房地产风险已经提高到了非常高的高度。

我们看这一轮楼市上涨的周期，有两个问题值得关注，第一个问题，就是当前的楼市，在经历了十几年的暴涨之后，房价不断提高，而居民的购买力也不断释放，2009 年底，住户部门债务余额是8.2万亿元，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，在过去的时间，居民债务增长了近5倍。数据显示，2008年末，我国住户部门杠杆率（居民负债和GDP的比值）为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升 31.1个百分点。如今，居民杠杆率、家庭债务收入比已经达到了一个空前的高度，虽然很多人会说，大家对楼市投资的热情已然高涨，但是，市场发展的前提，是大家得有购买力，即便是负债，也得有负债的能力，从这一点上看，维持楼市告诉发展的基础，其实已经发生变化，不再像十年前那样了。

第二个问题，过去这些年，房价的暴涨是与金融息息相关的，大家都知道，过去这些年M2的增长速度，非常快，今年2月末，中国的广义货币M2是186万亿，2009年初M2仅有49万亿，接近4倍。可是，到如今，M2的增也在不断下降，尤其是2月份M2的增速触及历史低点，这也意味着，房价单边上涨的可能性越来越小。

结合同话财经之前对楼市政策、市场环境的分析，我们可以得出一个结论，那就是2019年的楼市将在稳定中温和上涨，但是，分化会非常明显，热点地区涨幅会比较快，而有一些地区，尤其是部分三四线城市，将大幅度下跌，风险可能会集中爆发，这一点尤其值得广大购房者注意，不要轻易踏错。

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