总市值超过450万亿的房地产，房价一旦下跌了会怎样？

当下的中国楼市，给人们的感觉是，走到哪里都是房子，而且都是这几年新建设的房子，无论你到三四五六七八九线城市，还是一二线大城市，基本上都能看到建筑工地的影子，虽然房子已经很多了，但是建设的速度丝毫没有减下来，一面拥有大量的存量房，一面在大肆建设，这就是当下楼市的状态。

那么，我们现在拥有多少房子呢？SOHO 中国董事长潘石屹曾说过一个数字，那就是当下中国的房子总市值65万亿美元，相当于450多万亿人民币，这个数字到底靠不靠谱呢？有人说不靠谱，有人说很真实，我们也看了一下提出反对意见的声音，比如，知名的房地产自媒体人刘德科就自己算了一下，根据他的计算，中国当下房地产的总市值仅为36万亿美元。

我们姑且不去管到底数字的准确与否，相信大家都自有判断，有人认为多了的同时，还有人认为这个数字偏保守了。450万亿，是什么概念呢？超过了美国，欧盟，日本的总和。美国房产总市值30万亿美元，欧盟是20万亿美元，日本10万亿美元。

再来看另外一个数字，那就是楼市和股市的数据配比，美国30万亿美元房产，30万亿美元股票；欧盟是20万亿美元房地产，20万亿美元股票；日本10万亿美元房地产，6万亿美元股票市值，而中国65万亿美元的房地产，6万亿美元的股票市值。从数据上来看，美国、欧盟、日本都是股票市场市值与房地产市场市值大体相当，而我们国家却差了十倍，这表明中国多数货币超发资金都流向房地产市场，造成了房地产市值畸型的庞大。

有很多人都认为，中国的房产已经这么多了，的确是太高了。我们这样比较，不能单纯的看总数，我们来看一下人均数字的比较。

根据Zillow（房地产估价服务网站）数据，截至 2017 年末，美国的房屋总市值为 31.8 万亿美元。美国的人口总数是3.257亿人，人均房屋市值是9.76万美元。

再来看看我们国家，如果按照65万亿美元计算，我国人口是13.9亿人，我国人均房屋市值是4.676万美元，不足美国的一半。如果按照上述刘德科计算的数字，我国人均房屋市值是2.59万美元，接近美国的四分之一。

根据瑞士信贷发布的《2018年全球财富报告》显示，中国家庭总财富已超过50万亿美元，首次超过日本位居全球财富榜第二位。另外，根据《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，中国家庭住房资产在家庭总资产中占比77.7%，而美国的这一数字为34.6%。

如果按照这个数字和前面的人均房屋市值的数字来反推，可以得出我国家庭实际资产与美国家庭资产规模的巨大差异。

在这样的情况下，一旦房价下跌，会怎么样？

这很容易让人联想起日本的房地产泡沫和美国的次贷危机，一个引发了日本经济的持续萧条，另一个引起了全球的经济危机，其威力可见一斑。那么，如果我们房价下跌，至少会带来两个非常严重的后果：

第一，就是家庭资产的缩水，前面我们已经分析了，我国家庭资产本来就不高，相对于美国的家庭平均资产来看，就更低了，而这还是经过了改革开发四十年来稳定发展而不断积累起来的，尤其是房产在家庭资产中占比过高，导致了家庭资产的增减过度依赖于房价，这就使得房价一旦下跌，家庭资产缩水将非常明显。

第二，巨大的金融风险，这一点从美国次贷危机中就能看出来，而中国的情况会更加复杂一些，一是当前金融机构中抵押和担保物主要都是房产，这使得房地产已经绑架上了金融风险；二是家庭负债率过高，因为家庭资产中的房屋基本都一大部分是银行贷款形成的，当房价下跌，资产缩水，人们偿贷意愿和能力都下降，金融风险就会爆发。

当然，除了上面这两个结果，房价的下行，还会带来许多问题，比如稳定（很多地方都已经意识到并成立维稳小组），比如产业和经济的风险，房地产及上下游产业都会受到影响，经济必然会下行。

房价下跌影响巨大，那是不是意味着房价就该大涨呢？显然不是，这一点，我们从近期的调控要求上都能看出来，要求就一个字，那就是“稳”，这就意味着，国家其实是很清楚的看到了楼市的潜在风险，而现在是在通过时间换空间，不再是过去那种刺破泡沫的粗放处理，而是通过时间和发展，逐步去除泡沫，引导楼市回归到正常的轨道上来。

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