调控不放松，房价会暴跌吗？专家：房价下跌不是末日

这一轮楼市经历了几十个月的暴涨之后，终于进入拐点，在最严厉的楼市调控政策与严厉的问责机制共同作用下，楼市发展进入了下行周期，从去年7月份国家提出“坚决遏制房价上涨”的新目标和新要求以来，人们就普遍认为，国家对楼市调控的目标和定调，都已经发生了明显的变化，因为高房价给社会的影响也在各个方面逐渐凸显，这使得从国家层面，开始进行控制。

然而，在过去的每一轮楼市调控中，总是松动了就上涨，上涨了就调控，调控了就下跌，下跌了就鼓励，进入这样的一个循环，因此，人们对楼市的发展，习惯了“越调控越上涨”的内在逻辑，然而，从去年到今年，楼市进入调整期的一年多的时间里，虽然，在因城施策的大背景下，很多地方都已经放松或变相放松了调控政策，但是，从整体上看，国家对楼市调控的总体部署并没有任何放松的迹象，而大家关注一下就会明白，虽然很多地方突破了限价，放松了落户，但是实际上，到目前为止，虽然有二十多个城市放松了调控政策，但是没有一个城市真正的放松限购。

住建部官员在接受记者采访的时候，也明确强调，2019年楼市调控有三个不变，这也表明，楼市调控会持续，而且不会全面放松。从当前的整体形势来看，在因城施策的思路指引下，还会有地方会逐步放松一些政策，但是，这最根本的目标，还是为了“稳”楼市。

那么，在持续的调控之下，房价会暴跌吗？这一点，我们认为，从2019年楼市调控的总基调上来看，房价不会大涨，大跌的可能性也非常小，这主要有几个基本的判断，一是楼市与经济发展息息相关，从国家层面和政策层面，都不希望房价出现大跌；二是房地产风险已经上升到最高的高度，这意味着什么？意味着防范房地产风险成为主要任务，这其中最主要的一条就是防止房价大幅下跌；三是当前的楼市，还没有进入到出现暴跌的周期，不会出现大跌。

针对这一问题，海通证券姜超发布了《姜超：房价下跌不是末日，没有暴跌不是危机》的文章，在文章中，姜超对加拿大楼市的例子进行了分析，并通过分析，他认为，加拿大楼市的发展，对当下中国的楼市有两个非常重要的借鉴。

第一，姜超预计，这一轮中国房价的跌幅，应该不会超过30%。为何会有这样的判断呢？他认为，本轮房价的上涨始于2015年，过去4年当中许多城市的房价上涨了一倍左右，这种短期大幅上涨的背后有着居民巨额举债的推动，显然不合理。但是另一方面，过去4年中国M2的名义增速每年都在10%左右，4年下来累计增幅达到40%，这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的，所以哪怕房价下跌，应该也不会跌回原点，而我们认为，跌30%左右应该是极致。

关于房价下跌30%是否会带来巨大的影响，以及抛售的情形，或者断供的情况呢？他认为，当下中国的购房者，首付比例基本都在3成以上，二手房很多是五成，只要房价跌幅不超过30%，就不会出现大量的房屋负资产，对于中国金融体系就不会产生系统性风险的冲击。

第二，这一轮房价的下跌，对不同区域产生的影响会有显著差异。对于投机性的购房，尤其是在旅游城市等，由于缺乏人口流入、产业支持，其房价上涨明显是受到炒作推动等，这些投机性购房的区域房价会面临大幅回调的压力。但在一二线城市及周边，人口依然在持续流入，而且拥有产业、教育、医疗等资源支撑，其房价上涨背后有着刚需的支持，加上过去几年为了调控房价而实施的限购政策，其实一旦略有放松就会带来新增需求，所以一二线房价的跌幅应该相对有限。

基于以上的两点判断，姜超认为，对于未来中国的房价下跌，没有必要过于恐慌，尤其是加拿大已经用经验告诉我们，房价下跌并非世界末日，经济离开了房地产照样可以正常运转！

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